lunes, 16 de marzo de 2015
Pablo Obregón, Claudia Ramírez y Antonio Collados
Economía y Negocios
Codelco es dueña desde 2012 de un predio que colinda con los terrenos que compró Silva, donde pretendía construir su edificio institucional. Descartó seguir comprando terrenos en esa zona. El alcalde de Machalí se lamenta por los recursos que dejaría de obtener su municipio ante una eventual postergación de la nueva normativa de uso de suelo. Mientras algunos inmobiliarios de la zona creen que Silva sí fue engañado, otros señalan que el precio que pagó es justo.
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Parronales, kiwis y siembras de maíz seguirán tiñendo de verde y amarillo los campos que circundan los tres predios que la empresa Caval —de propiedad de la nuera de la Presidenta Michelle Bachelet, Natalia Compagnon, y del empresario Mauricio Valero—, compró a la familia Wiesner por $6.500 millones ($147 millones por hectárea) en marzo de 2014 y que once meses después vendió en $9.500 millones ($215 millones por hectárea) al empresario rancagüino Hugo Silva.
Los predios ubicados a escasos kilómetros de la zona de mayor desarrollo de la Sexta Región, un “filete” según los inmobiliarios, seguirán siendo de uso agrícola por un buen tiempo, se lamentan autoridades y algunos propietarios, porque, dicen, nadie se atreverá a cambiar el uso del suelo mientras el escándalo que coronó el fin del primer año de gobierno de la Presidenta Bachelet no decante.
El 6 de febrero se hizo público que Natalia Compagnon y su marido, Sebastián Dávalos —quien era gerente de proyectos de Caval antes de asumir como director Sociocultural de la Presidencia— habían comprado esos terrenos mediante un préstamo que les concedió el Banco de Chile, después de haberse reunido, en noviembre de 2013, con el vicepresidente de la entidad, Andrónico Luksic.
Codelco pagó $184 millones por hectárea de predio vecino
Así como la familia Silva ve cómo este escándalo político reduce las posibilidades de que se materialice el cambio del Plan Regulador de Machalí, otros vecinos que han hecho apuestas similares también ven cómo se les aleja un negocio que, hasta febrero, parecía al alcance de la mano. De hecho, las propias autoridades de Machalí, a través de varias entrevistas con medios locales, daban por hecho la incorporación de al menos 400 hectáreas agrícolas a la zona urbana y sacaban cuentas sobre los beneficios que esto traería, tanto por pago de contribuciones como de patentes comerciales. Esto, pese a las diferencias que existían con la comuna de Rancagua respecto a las obras viales que debe acompañar este cambio de uso de suelo.
El más ilustre vecino que se instaló en la zona es Codelco. En diciembre de 2012, la compañía estatal adquirió un terreno de 22,3 hectáreas, que colinda con los predios que Caval acaba de vender a Hugo Silva. La idea de la minera era construir en este predio el edificio corporativo del Nuevo Nivel Mina de El Teniente y una base de operaciones tecnológicas.
Codelco compró estos terrenos a María Teresa Vidal Covarrubias, quien a su vez los había heredado de su familia en 1966, según constató “El Mercurio” en el Conservador de Bienes Raíces de Machalí. La cuprera pagó más de $4.100 millones en total, esto es, $184 millones por hectárea, 15% menos por hectárea que lo
que pagó Silva dos años después.
Fuentes de Codelco reconocen que la compañía compró esos predios apostando a que el cambio al Plan Regulador era inminente, lo que les permitiría construir su edificio, por su ubicación estratégica —justo en la carretera que une Rancagua con El Teniente— y, sobre todo, porque en el corto plazo se verá obligada a abandonar sus actuales oficinas, ubicados en Avenida Capitán Antonio Millán, en pleno centro de Rancagua. Las autoridades locales están proyectando varias obras de vialidad que pasarían por los terrenos de Codelco en Rancagua. De hecho, ya existen tres decretos de expropiación.
“Cuando este edificio se hizo, estábamos en los extramuros de la ciudad, pero con la expansión quedamos adentro, en el centro. De hecho, la línea del tren pasa por el medio del paño actual. Por eso teníamos que anticiparnos y comprar un terreno para el edificio administrativo, y lo lógico es que fuera en la Carretera del Cobre”, indican fuentes al interior de Codelco.
A esto se suma que Codelco necesita un lugar para albergar las instalaciones tecnológicas para operar a distancia el Nuevo Nivel Mina de El Teniente, disponer de espacio adecuado para la recepción de trabajadores, visitas y proveedores y disminuir los tiempos de viajes de los trabajadores que diariamente suben a esa división.
Lo único que juega a favor de Codelco es que el proyecto Nuevo Nivel Mina de El Teniente está retrasado, debido a dificultades en la implementación de las inversiones de la minera.
La eventual postergación del cambio de uso de suelo también echó por tierra los planes del alcalde de Machalí, José Miguel Urrutia (UDI): “Me costó tres años convencer a Codelco que se viniera a Machalí para que hiciera el edificio corporativo del Nuevo Nivel Mina. Ellos me dijeron ‘alcalde, construiremos el edificio corporativo en Machalí y para eso necesitamos el cambio en el uso del suelo’. La mina está acá, ellos nos pagarían las patentes, nos pagarían permisos, derecho de construcción”, se lamentó Urrutia en una entrevista concedida a El Tipógrafo, el 17 de febrero, una vez que se conoció el caso que involucra a la nuera e hijo de la Presidenta Bachelet.
La presencia de Codelco como vecino de los paños que vendió Caval a Silva ha generado versiones entre empresarios inmobiliarios de la Región, quienes especulan que, en el futuro, sería la propia Codelco la que compraría los terrenos de Silva. Pero en la estatal descartan cualquier compra: “La adquisición del terreno de Codelco se realizó siguiendo toda la normativa que rige para las inversiones de la Corporación. Con dicha compra, la División El Teniente aseguró sus requerimientos futuros de terrenos y no ha contemplado ni está en sus planes ninguna nueva adquisición”, señaló Codelco en una declaración a “El Mercurio”.
Fuentes cercanas a Silva también han señalado que, en el caso de que no logren deshacer el negocio con Caval, mantendrán la propiedad de los terrenos por un buen tiempo y que no está en sus planes enajenarlos sin antes desarrollar los proyectos inmobiliarios previstos originalmente, tanto en el rubro habitacional como en el comercial.
Valores se triplican por posible cambio del Plan Regulador
Durante los últimos años se ha discutido en el Concejo Municipal de Machalí incorporar 400 hectáreas agrícolas al área urbana de la comuna. De ellas, 194 hectáreas estarían ubicadas en las inmediaciones de los terrenos que Silva compró a Caval y los predios con mayores posibilidades de cambiar su uso son los que se ubican al borde de la Carretera del Cobre, es decir, justamente los de Silva y los de Codelco.
Esto explicaría que Caval haya podido comprar los predios en $6.500 millones ($147 millones por hectárea) y, once meses después, vender a $9.500 millones ($215 millones por hectárea).
La especulación sobre los alcances que tendría el cambio del Plan Regulador ha hecho que predios cercanos, pero alejados de la Carretera, también suban su precio. En marzo de 2012, por ejemplo, el empresario Luis Muñoz compró a través de la Sociedad El Agro un terreno de 8,92 hectáreas a Patricio Wiesner por 7.160 UF y, en agosto de 2014, vendió ese predio a 22 mil UF a Inversiones Reno, cuyo socio es el contador René Espina.
Esto significa que compró a $19,7 millones y vendió a $60 millones por hectárea.
Luis Muñoz explica que vendió estos predios, ubicados en segunda línea de la Carretera del Cobre, para juntar dinero y comprar los terrenos de la familia Wiesner, que finalmente adquirió Caval. Su oferta, reconoce Muñoz, llegó a destiempo, pues cuando reunió el dinero se le informó que ya había una promesa de compra-venta firmada por parte de Wiesner a favor de un tercer comprador, Caval.
Cambio de uso de suelo: agricultores lo ven como un negocio a futuro
También son vecinos de los terrenos que Hugo Silva le compró a Caval un grupo de familias que, en algunos casos, hacen explotaciones agrícolas y, en otros, ven sus predios como una inversión a largo plazo, pensando en futuras ventas.
La familia Vidal Covarrubias es una de ellas. Gustavo Vidal Covarrubias (76 años), hermano de María Teresa Vidal Covarrubias, quien a su vez le vendió sus terrenos a Codelco, explica que los predios son de la familia hace más de 100 años y que él no ha recibido ofertas ni pretende vender.
“No me siento perjudicado por la transacción que hizo Caval, ni me interesa, no le he dado ninguna importancia. El cambio de plan regulador va a llegar más temprano que tarde por fuerza de las necesidades”, señala.
En “las espaldas” de los terrenos de Gustavo Vidal y en segunda línea de la Carretera del Cobre están los predios de la familia Allende. Fernando Allende (83 años), propietario, dice que la administración de su campo está en manos de sus hijos, que le es indiferente el cambio del plan regulador, que no ha recibido ofertas y que de todas maneras no pretende vender.
También en segunda fila están los predios de la Constructora Bonomo, cuyo dueño José Bonomo (63 años) señala que en sus campos siembra alfalfa. Cuenta que en 2012 se enteró de que la familia Wiesner estaba vendiendo los predios que finalmente compró Caval y que les hizo una oferta para expandir su campo.
“No me acuerdo del monto de la oferta que hice, pero era mucho menos de los montos de estas transacciones, eso no vale lo que están pagando en este momento, vale como terreno agrícola, $30 millones o $40 millones la hectárea. Los precios que se pagaron son una locura”, indica Bonomo.
Manuel Romero (81 años) cultiva en sus terrenos principalmente porotos, maíz y papas. Si bien dice no sentirse perjudicado por el fallido cambio del uso de suelo de la zona, señala: “Ellos (Caval) hacen sus negocios porque pueden hacerlos, uno no puede hacer esos negocios, porque no tiene las influencias. Si uno va a pedir un crédito a un banco le hipotecan hasta las pisadas. Tengo un crédito con el Banco de Chile, y tuve que hipotecar mi campo, porque uno sin capital, sin crédito, no puede trabajar”, afirma.
