domingo, 22 de abril de 2012
Azucena González
Economía y Negocios
Inmobiliaria Aconcagua y Crystal Lagoons ya están aliados con dueños de terrenos en la zona de Mantagua Bajo para desarrollar un megaproyecto con laguna de 12,5 hectáreas. Cerca de Curauma, el empresario Patricio Gómez Chadwick prepara otro proyecto. Y en lo alto de Valparaíso, una histórica propietaria quiere reeditar una iniciativa hasta con teleférico para unir a la ciudad.
Algunos son históricos dueños de fundos, cuyos predios son herencia de padres o abuelos, muchos de ellos antiguos inmigrantes. Otros compraron hace sólo algunos años por gusto familiar o porque previeron que tarde o temprano el crecimiento de la ciudad haría inevitable que ésta se ampliara más allá del actual casco urbano.
Se trata de los propietarios de los terrenos -hoy agrícolas o forestales- del Gran Valparaíso, que tras aprobarse hace 10 días el llamado Premval (Plan Regulador Metropolitano de Valparaíso), pasarán a contar con suelos, en todo o parte de sus actuales pertenencias para darles uso inmobiliario.
Sería el caso de la firma Reconsa, ligada a varios socios, entre los que se cuenta Edmundo Pérez Yoma, Carlos Figueroa, y la familia Soza, entre otros. Aunque en la firma declinaron referise al tema, pese a reiterados llamados de "El Mercurio", cercanos comentan que dispondría de amplios terrenos en la zona aledaña a Bosques de Montemar, cerca de Concón.
Algunos ya fraguan megaproyectos. Otros recién se están informando de cómo quedan con este cambio en el plano regulador. Pero coinciden en que como la aprobación del Premval se logró con el apoyo de una amplia mayoría en el Consejo Regional de Valparaíso (Core), este cambio no debiera entramparse en la Contraloría General de la República. Una vez pasado este trámite y luego de años desde que comenzara este debate sobre uso del suelo, se sumarán 15 mil hectáreas a ocho comunas de la Quinta Región, para uso preferentemente residencial y de equipamiento. El mayor cambio es para la comuna de Quintero, por lejos la que más crece en hectáreas urbanizables.
Con el cambio, también se suman parques y áreas verdes en casi todas las comunas. Por lo mismo, entre las autoridades hay voces que apuntan a la necesidad de allegar más recursos a las municipalidades. Para ellas, este cambio significa más terrenos en los que tienen que solventar gastos como alumbrado público, mantención de áreas verdes, señalizaciones, vialidad, barrido de calles, y un largo etcétera de servicios públicos.
"Es relevante que se corrija esta situación, aumentando impuestos en la plusvalía y permisos de construcción para que vayan a un fondo, y contribuir a la prestación de servicios", dice Manuel Millones, presidente de la Comisión de Ordenamiento Territorial del Core.
Histórica propietaria ve hasta posible teleférico en la zona alta de Valparaíso
En Valparaíso, en lo que se conoce como el borde cima -en los cerros- cercano al camino La Pólvora, existen dos fundos: el Hinojo y El Pajonal, que en total suman unas 300 hectáreas. Son propiedad de Úrsula Riegel, descendiente de inmigrantes alemanes.
Asesorada y representada por el abogado Jorge Lembeye Valdivia y el arquitecto Juan Purcell, estos gestores trabajaron por años un proyecto para esta zona de extensión urbana, esperando la aprobación del Premval. Este considera un parque urbano, edificios habitacionales (con jardines propios), un sector de servicios y hasta un teleférico que vincule el borde cima con el borde costa de Valparaíso.
"Pensamos que el proyecto debe tener la forma de un parque urbano: una zona de bosques y quebradas en las que se propone un conjunto de condominios con edificios de 10 a 15 pisos -ubicados próximos a los caminos que van por las cimas-, dejando las laderas y el fondo de las quebradas para la construcción del Parque Pajonal, de unas 150 hectáreas, que estará a cargo de las respectivas copropiedades", explica Juan Purcell.
El proyecto también considera la instalación de un complejo deportivo, en unas 14 hectáreas colindantes con Camino La Pólvora, para el que existen conversaciones con la Inmobiliaria Santiago Wanderers, revela Jorge Lembeye.
Respecto del teleférico, cuenta que en su minuto existieron conversaciones con la firma francesa Poma, especialista en la construcción de estas estructuras, y se consideró como opción tanto turística como de solución vial, conectando el borde costero con el cerro, por ejemplo la estación Francia del Metrotren con Camino La Pólvora, dadas las características topográficas de Valparaíso. Lo ven como un desarrollo público privado, a largo plazo.
"La fruta madura en su oportunidad", dice Lembeye, en alusión a que ahora, dada la aprobación aún en desarrollo del Premval, deberán venir las definiciones exactas en torno al proyecto y el modelo de negocios.
Úrsula Riegel es hija de Hermann Riegel, hijo de inmigrantes alemanes, nacido en Chile, quien viajó a pelear en la Primera Guerra Mundial. Retornó a Valparaíso -junto con un primo-, llamado por su padre que había iniciado un negocio familiar, la firma Riegel y Compañía, una firma farmacéutica, productora de cremas y cosméticos, hoy ya desaparecida.
Incentivado por su gusto por la naturaleza y los bosques, Hermann compró El Hinojo en 1922, y un tío, El Pajonal. "Era un peladero, entre los dos reforestaron", cuenta al teléfono Úrsula Riegel, la única propietaria actual del predio, quien vive allí, lidiando con los habituales incendios forestales. "Tiene que ser transformado en ciudad", dice.
Curauma suma 1.400 hectáreas y dejará zona de preservación
Curauma, el proyecto inmobiliario vinculado al grupo CB que lidera Manuel Cruzat, también tendrá cambios con el Premval.
En concreto, en la zona del Fundo Las Cenizas, dos mil hectáreas dejarán de ser agrícolas y pasarán a urbanas: de éstas, 500 ha son de parques y áreas verdes, 1.400 ha para proyectos inmobiliarios y el remanente un parque de preservación de patrimonio arqueológico, que corresponde a piezas de la ancestral cultura Tacitas (cazadores-recolectores que habitaron la zona centro sur hace 10 mil años).
En Curauma dicen que piensan desarrollarlo como un parque con acceso público.
Según detalla el gerente general de Curauma, Antonio Espinoza, la zona que permite el desarrollo inmobiliario puede alcanzar una densidad bruta de 50 habitantes por hectárea.
Hoy Curauma está en un proceso de búsqueda de socio a través de un aumento de capital por unos US$50 millones para allegar recursos.
Siete mil viviendas en sector Peñuelas
Bajo el nombre Los Peumos de Peñuelas, el empresario Patricio Gómez Chadwick se apronta a poder dar curso a un proyecto de primera vivienda en su predio. Se trata del fundo Los Peumos, que se ubica en Valparaíso, vecino de Curauma. Exactamente en la zona donde se emplaza el antiguo camino Cardenal Zamoré con el camino a Quintay, a unos 200 metros del nudo vial de esta ruta, hacia la costa.
Se trata de más de 300 hectáreas que el mencionado empresario adquirió hace seis años. El predio era parte de la antigua Hacienda Las Tablas, de la familia Walbaum. Los Peumos corresponde a una de las hijuelas que uno de los descendientes vendió.
Patricio Gómez Chadwick -primo del ministro Andrés Chadwick- cuenta que adquirió el paño previendo que tarde o temprano se ampliaría el radio urbano, dadas las necesidades de expansión que tiene la zona.
Hoy él vive allí y cuenta que en estos años ha invertido en pozos profundos, redes de agua potable -le vende a Esval- y en caminos. Hoy, a través de su sociedad gestora -que no tiene deudas, precisa- sólo le falta pavimentar estas rutas y hacer el alcantarillado, lo que tiene pendiente a la espera que quede a firme el cambio en el plan regulador tras su paso por la Contraloría.
Agrega que, junto con ello, trabajó con arquitectos urbanistas un plan maestro. Preliminarmente éste contempla unas seis mil a siete mil viviendas, diversificadas en varios segmentos socioeconómicos (vivienda económica, clase media y alta), en un proyecto que estima podría desarrollarse en unos 10 a 15 años en su totalidad.
Gómez, quien es ingeniero civil de la Universidad Católica y ex director del Dictuc, cuenta que está abierto a distintos modelos de negocios (asociaciones, venta de macrolotes, etc.), dependiendo de cómo se den las conversaciones que ya ha comenzado a sostener con desarrolladores e inmobiliarias, las que por ahora prefiere mantener en reserva, pues están en etapa preliminar.
Más de 1.000 hectáreas de campo de los Urenda buscan posible destino inmobiliario en Ritoque
Las Palmas de Ritoque se llama el predio de unas 1.400 hectáreas que la familia Urenda dispone en la zona. En rigor, se trata de Carlos Urenda Zegers y sus seis hijos: Carlos Antonio, Álvaro, Francisco, Felipe, Carmen y Ricardo Urenda Panadero, primos de los Urenda Salamanca, accionistas de Agunsa (la rama de Beltrán Urenda).
Son 1.000 hectáreas desde el camino costero Concón-Quintero hacia el mar, y otras cuatrocientas hacia el oriente en esta misma vía.
Francisco Urenda, abogado del estudio Urenda Rencoret Orrego y Dörr, cuenta que su padre adquirió el predio en 1972 en 3 mil dólares en esos años, dado que su antiguo dueño -Luis Portel, un panadero de Quintero que cosechaba lentejas en el terreno- quería deshacerse a toda costa del paño, en plena época de la Unidad Popular, por temor a ser expropiado.
"Fue una apuesta. No era productivo y lo podían expropiar al día siguiente. Al final resultó", recuerda Francisco, quien detalla que durante estos 40 años ha sido un campo de uso familiar. Todos los hermanos tienen casa de veraneo allí -de hecho, su hermano Felipe vive allá-, establecieron el haras "Las Palmas de Ritoque" y criadero de caballos árabes.
Bajo la norma vigente, una parte de este campo está definida como agrícola y otra forestal. Con el cambio del Premval, al menos parte se transformaría a urbano, aunque Francisco Rencoret explica que no conoce en detalle las hectáreas que cambian de uso. Por lo mismo espera sostener una reunión con Manuel Millones, presidente de la Comisión de Ordenamiento Territorial del Core, para conocer con exactitud la nueva condición del predio.
Con todo, los Urenda han trabajado un anteproyecto con el arquitecto Rodrigo Aspillaga Goudie -una iniciativa en la que evaluaron una laguna natural, un espejo de agua, acompañado de desarrollo inmobiliario-, pero no tienen un modelo de desarrollo totalmente definido.
"Hemos tenido muchas ideas, pero hasta el momento ninguna se ha podido materializar, por el plan regulador. Esto (la aprobación del Premval) marcaría el inicio de una nueva etapa. Pero empezando por cerciorarnos bien qué se puede hacer. Y en base a eso invitar a inversionistas. No tenemos criterio formado, porque esto es recién", dice Francisco Urenda.
Desarrollo a 20 años con laguna cristalina de 12,5 hectáreas
En la comuna de Quintero, en la zona de Bajo Mantagua, está en ciernes un proyecto de gran envergadura.¿Quiénes están detrás de la iniciativa?: Inmobiliaria Aconcagua, la familia Cerveró -propietarios del terreno junto a otros socios - y el empresario Fernando Fischmann.
El proyecto, cuyo nombre aún no está definido, considera edificar unos 4 mil departamentos en edificios de baja altura (unos seis pisos) en una extensión de 160 hectáreas, acompañados de una laguna cristalina de 12,5 hectáreas -más grande que la de San Alfonso del Mar-. La iniciativa se desarrollará por etapas, en un horizonte de 15 a 20 años, e implica una inversión global que podría oscilar entre los 400 y 500 millones de dólares.
Todo esto, en un entorno de 200 hectáreas de áreas verdes, establecidas así de acuerdo al nuevo plano regulador, en el que se resguardarán una reserva ecológica, los humedales y las dunas, característicos de dicho paraje entre la ruta Concón-Quintero. Por eso el proyecto no estará en la primera línea costera.
Se trata de un modelo de desarrollo tripartito: Inmobiliaria Las Mercedes asociada en partes iguales con Inmobiliaria Aconcagua, dio lugar a la sociedad Inmobiliaria Mantagua, que es la que gestionará las 160 hectáreas del proyecto.
Las Mercedes -la dueña original del paño total de 500 hectáreas- está compuesta por los hermanos Cerveró Reyes -entre los que Jorge Cerveró tiene el mayor porcentaje (es uno de los dueños del colegio San Benito)-; Felipe Díaz (ex socio de Tanner Corredores de Bolsa ); Carlos Arentsen (ex dueño de Ipsos); Jorge Andrés Costa Hamilton (ex gerente del brazo inmobiliario de CGE, Igsa), y Rodrigo Fuenzalida (Fuenzalida Desarrollos Inmobiliarios).
Estos aportaron el paño, y Aconcagua, la gestión, la construcción, venta y desarrollo del proyecto.
Crystal Lagoons no es parte del accionariado, sino que se incorpora con el know how y la tecnología para desarrollar la laguna, bajo un esquema de porcentaje de la venta o franquicia, tal como ha desarrollado más de un centenar de proyectos en el mundo.
Felipe Díaz, quien además de socio preside Inmobiliaria Las Mercedes, explica que el proyecto está pensado en un 40 a 50% para primera vivienda, pensando en el crecimiento hacia el norte que ha tenido el polo urbano de Viña del Mar, hacia Concón, Ritoque y la misma Mantagua. Todo, además, potenciado con mejoras en la conectividad que vendrá, como una nueva ruta, cuyo anteproyecto presentó Besalco para descongestionar el actual camino costero que une Concón y Quintero.
Díaz explica que el proyecto está pensado para una densidad de 100 habitantes por hectárea, mucho menos que los 300 habitantes por hectárea que permitía el anteproyecto que los socios originales tenían aprobado desde 2009. Y fue decisión de los socios esperar el nuevo Premval. "Queremos ser totalmente respetuosos con la naturaleza, porque es un activo incalculable del lugar", dice.
Proyecto para 50 mil familias en los altos de Viña
En el antiguo predio Hacienda Las Siete Hermanas, en la zona alta de Viña del Mar, se está desarrollando el proyecto inmobiliario Palmas de Viña, liderado por un grupo de empresarios bajo el paraguas de la sociedad Quiscal. Se trata de Jorge Bernales Cuevas, empresario radicado en Estados Unidos, quien fue director de Levi"s para Latinoamérica (y quien preside Quiscal); lo acompañan dos hermanos, y Antonio Sahd Salomón, empresario de la zona.
El fundo completo -adquirido en 1979- tiene 3.200 hectáreas, de las cuales dos mil ya son urbanas. Con la aprobación del Premval tendrán más terrenos disponibles para futuros desarrollos.
Los gestores no tienen aún claro cuánto terreno urbano se adiciona con exactitud en su predio, aunque no les inquieta, pues con las dos mil de que ya disponen, tienen las manos llenas por un largo tiempo de trabajo.
De hecho dieron el vamos al proyecto con las primeras 713 hectáreas. En ellas desarrollarán un proyecto de venta de lotes y macrolotes para que desarrolladores inmobiliarios e inversionistas compren y hagan proyectos de vivienda, comerciales y de equipamientos, además de un parque empresarial. La proyección de los socios apunta a albergar unas 50 mil familias -entre casas y departamentos-, además de un centro comercial, unas 50 hectáreas de parque empresarial (de preferencia bodegaje) y otros desarrollos.
De hecho, el fondo Las Américas acaba de ingresar un anteproyecto en la municipalidad para invertir en un cementerio parque en unas 15 hectáreas de este inmueble.
