Suelo urbanizable sin agua potable y alcantarillado en grandes ciudades abre debate entre constructores y sanitarias
domingo, 07 de abril de 2019
Claudia Ramírez Friderichsen
Economía y Negocios Domingo
El Mercurio
Los constructores aseguran que las sanitarias "imponen" cobros por llevar sus servicios a las zonas urbanas que no los tienen. Las sanitarias argumentan que no es posible fijar un precio único, porque influyen factores como viabilidad técnica y la distancia a las plantas de agua y a las redes existentes. Mientras, para asegurar la cobertura sanitaria en proyectos habitacionales sociales, el Ministerio de Vivienda firmó un acuerdo de coordinación con la Superintendencia de Servicios Sanitarios, SISS.
En los últimos 50 años, la población urbana del país creció de manera explosiva. Si en 1967 era un 73,1% del total, en 2017 correspondía al 89,9%, crecimiento que ha ido generando la expansión de los límites urbanos en las ciudades. Sin embargo, este crecimiento de las urbes -plasmado en ampliaciones a los respectivos planos reguladores- no ha sido acompañado en su totalidad por concesiones sanitarias que entreguen los servicios de agua potable y de alcantarillado, necesarios para urbanizar los nuevos terrenos y construir en ellos nuevos proyectos, lo que ha ido acumulando una tensión entre inmobiliarios y empresas sanitarias. Un estudio inédito de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) analizó qué sucede a este respecto en 22 ciudades del país, seleccionadas por cantidad de población, entre ellas, por cierto, las capitales regionales. En total, constató una superficie equivalente a 3.046 km {+2} de superficie de área urbana, de la cual el 46% de dicho suelo urbano no tiene cobertura de servicio sanitario. En Arica corresponde al 46% de la ciudad que no tiene cobertura sanitaria; en Iquique-Alto Hospicio, el 52%; en el Gran Valparaíso el 30%; en el Gran Santiago se trata de solo el 8% del territorio; en Talca, el 70%; y en el Gran Concepción, el 49% (ver infografía). En palabras de Jaime Mozó, presidente del comité de vivienda de la CChC, se trata de un área urbana pero no urbanizable. "La autoridad fijó el límite urbano, creció el radio urbano y se generó lo que se llama como un 'área rara', donde la autoridad dice que es urbana, que se puede construir, porque cumple con los requisitos, se establecen las macroinfraestructuras a desarrollar, se define la vialidad estructurante, pero no hay un mecanismo formal y eficiente que permita contar con los servicios sanitarios", afirma. La Superintendencia de Servicios Sanitarios (SISS) habla de "áreas intermedias" al referirse a estos territorios dentro del límite urbano que no cuentan con infraestructura sanitaria, o no tienen proyectos de urbanización. "Muchas veces no existen proyectos para zonas urbanas. Las concesiones sanitarias van creciendo en función de proyectos que justifiquen el esfuerzo de instalar infraestructura sanitaria en esa zona. Evidentemente el dilema está en definir con claridad al responsable del financiamiento de la infraestructura necesaria para dotar de servicios sanitarios un área nueva o proyecto en particular", señala la SISS. Constructores acusan que no hay equilibrio en la relación entre privados Los constructores distinguen dos situaciones: una cuando se trata de un proyecto habitacional de interés social, es decir, con subsidios a través del Minvu (ver recuadro) y otra cuando el proyecto es privado, donde -según la CChC- se producen los mayores inconvenientes. En la negociación directa "no hay equilibrio" entre las partes, afirma Mozó, lo que lleva a pagar sobreprecios por los servicios sanitarios, y termina encareciendo los proyectos. "El desarrollador inmobiliario se ve obligado a agachar la cabeza a lo que la sanitaria le propone, es decir, a un contrato con precios determinados, y debe aceptarlos. Las tasas de costo de capital implícitas en los valores al interior de la concesión son unas, y en estos territorios urbanizados sin concesión son radicalmente distintas. Son valores respecto de los cuales nadie puede objetar", manifiesta. Recuerda que en julio de 2009, el Tribunal de Defensa de la Libre Competencia (TDLC) se pronunció sobre este tema, a raíz de una demanda de la constructora Independencia, e hizo recomendaciones y multó a dos empresas sanitarias por cobros abusivos y abuso de posición dominante. Pero Mozó asegura que continúan produciéndose imposiciones de precios por parte de las sanitarias. "Los cobros por el agua potable, el alcantarillado, que paga el cliente final pueden ser distintos en el nuevo territorio a los del territorio original", dice Mozó. Si bien concede que influye que la infraestructura necesaria para realizar ese proyecto puede que sea mayor, a su juicio debiera licitarse la concesión para que haya competencia, "y no que el precio lo imponga la sanitaria", señala. La SISS explica que en la legislación vigente los acuerdos entre inmobiliarias y sanitarias, fuera del área de concesión, "no están regulados". Por lo tanto, las transacciones que entre ellos se realizan "son resultado de un acuerdo entre privados". No obstante, agrega que desde junio del año pasado, el Ministerio de Obras Públicas encabeza una mesa técnica para modernizar la Ley de Servicios Sanitarios -proyecto que se encuentra en segundo trámite constitucional en el Senado-, en que se está abordando este tema. El hecho de que la negociación entre privados esté en "terreno de nadie", asegura Mozó, genera problemas. Por ley, las sanitarias tienen derecho a cobrar a los inmobiliarios los Aportes de Financiamiento Reembolsables (AFR), que se pagan en dinero u obras, cuando se solicita incorporar clientes, o una ampliación del servicio. Luego, ese dinero debe ser devuelto al desarrollador bajo ciertas condiciones. "A los desarrolladores normalmente la sanitaria nos entrega un pagaré", explica Mozó, pero advierte dificultades en la devolución del dinero. Un caso como este, que data de agosto de 2016, se dio en Arica, en el cual un desarrollador -del cual Mozó guarda reserva- solicitó a la SISS pronunciarse sobre el cobro de un AFR que realizó la sanitaria Aguas del Altiplano, que según la SISS, no correspondía. No obstante, a la fecha la sanitaria aún no devuelve el dinero al constructor, sostiene. Consultada, Aguas del Altiplano no se refirió directamente a este caso, pero señaló: "Nos interesa siempre ser parte del desarrollo social dentro de nuestro territorio operacional con un servicio de calidad. Desde este punto de vista, para los proyectos sociales que requieren ampliación en nuestro territorio, hemos trabajado en forma coordinada con las autoridades". Agregó que hay iniciativas privadas que solicitan exención de financiamiento para infraestructura sanitaria destinadas a proyectos dirigidos a grupos de mayores ingresos, en circunstancias que el espíritu de este beneficio es para apoyar la adquisición de viviendas sociales por parte de familias vulnerables. Sanitarias indican que brechas nunca han impedido el desarrollo de proyectos inmobiliarios En la SISS precisan que ante la imposibilidad de que una concesionaria amplíe su territorio operacional de forma voluntaria, el organismo puede licitar algunas zonas. Y que ante una licitación fallida, por no presentarse interesados, la SISS está facultada para ampliar forzosamente la concesión al prestador más cercano, indican. Como dato, señalan que en la Región de Los Lagos hay cuatro concesionarias y en la Región Metropolitana más de 20. La Asociación Nacional de Empresas de Servicios Sanitarios, Andess -que agrupa a 20 empresas sanitarias, entre ellas Aguas Andinas, Esval y Essbio-, indica que hoy es "normal" que el área urbana y el territorio operacional de la sanitaria no coincidan, "ya que los límites urbanos suelen fijarse para dar cabida a crecimientos esperados a 30 años". Pero enfatizan que "la brecha entre el área urbana y el territorio operacional de una empresa sanitaria no impide y nunca ha impedido los desarrollos inmobiliarios fuera de las áreas de concesión actuales", pues la regulación prevé los mecanismos para establecer oportunamente nuevas áreas de concesión o ampliaciones, dicen. Agrega que es legalmente posible y habitual que el desarrollador convenga con una empresa sanitaria la ampliación del territorio operacional. Para ello, "las sanitarias deben disponer de modelos de evaluación con parámetros explícitos, que deben mantener publicados en sus páginas web", señalan. Sobre los valores a los constructores, Andess plantea que no es posible fijar un precio único porque los territorios urbanos son heterogéneos. "Primero, tiene que haber viabilidad técnica y luego hay que dimensionar variables como distancia a las plantas de agua y a las redes existentes, o diferencias de cota que obliguen a usar plantas elevadoras de agua potable o aguas servidas, el número de viviendas, si son casas o construcción en altura, entre otros", indican. Andess asegura que hay mecanismos para hacer frente a la brecha entre límites urbanos y cobertura sanitaria. Citando datos de la SISS, dicen que a febrero de 2019 se tramitan 90 solicitudes de concesión, la mayoría de ampliaciones, y que por regla general emiten las factibilidades de servicio requeridas con un mínimo de seis meses de anticipación de la total tramitación del decreto de concesión.
