Tasa de vacancia de Santiago es la más baja de Latinoamérica
domingo, 10 de marzo de 2019
Felipe Álamos
Clasificados Propiedades
El Mercurio
Análisis de JLL indica que Chile es un atractivo polo para las compañías multinacionales, pues los precios de arriendos son muy competitivos y las condiciones de arriendo, convenientes.
De acuerdo a un estudio de JLL, Santiago muestra la menor vacancia de oficinas clase A y B en Latinoamérica, al ser comparada con otras grandes ciudades de la región. "Hay varias razones que explican por qué Chile, por ejemplo, tiene una de las vacancias más bajas en el segmento clase A. Pero las principales son: la existencia de un escenario país estable hace muchos años; un crecimiento económico sostenido en el tiempo; tasas de descuento bajas para los proyectos inmobiliarios de este tipo; arriendos estipulados en UF, donde la inflación está indexada al valor de alquiler, y la madurez del mercado de activos comerciales chileno. Este contexto ha dado el respaldo a compañías multinacionales para elegir a Chile como sede para expandirse a Latinoamérica", afirma Álvaro Ossandón, gerente de transacciones de JLL Chile. A su vez, señala, otra ciudad que presenta una baja vacancia es Buenos Aires. "Es un mercado en una ciudad muy grande, pero con un stock de oficinas bajo comparado con el de otras ciudades. Por lo tanto, por la baja oferta los precios podrían ser mayores", asevera. Agrega que Buenos Aires actualmente se encuentra en un proceso de ajuste del mercado de oficinas. "Del 2002 al 2008 aumentaron los precios considerablemente, pero desde el 2008 cayeron paulatinamente hasta el 2016, cuando repuntaron hasta el 2017. Luego volvió a registrarse una tendencia a la baja, lo que debería mantenerse en el corto plazo. A fines del 2018 se registró una vacancia de 7,6%, la que aumentó 0,5 puntos porcentuales del tercer a cuarto trimestre. Dado que la vacancia se encuentra en niveles estables y que la absorción fue negativa el último trimestre, hay señales de que deberían seguir bajando los precios". Espacios desocupados Respecto de la ciudad con las vacancias más altas, las razones son distintas en función de cada mercado. "En el caso de Río de Janeiro y São Paulo son factores importantes la magnitud de los mercados y el perfil de los inversionistas, como también algunas características propias de esas ciudades. Brasil históricamente ha registrado vacancias por sobre los dos dígitos, de 15% hacia arriba, siendo un factor importante, por ejemplo, la dificultad de acceder a financiamiento, lo que incide en dificultades para comprar y, por ende, en vacancias más elevadas. En el caso de São Paulo, donde la vacancia al cierre del 2018 registró 22,3%, hubo una producción en los últimos doce meses de 305.000 m {+2} {+rdquo} . A su vez, indica, en el caso de Lima la vacancia (18%) se debe principalmente a la alta producción de los últimos 3 años, la que representa el 35% aproximadamente del stock total (2016, 2017 y 2018), con un promedio aproximado de 250.000 m {+2} por año. Donde la absorción promedio en los mismos años no superó los 150.000 m {+2} . En este caso, ambas cifras son altas en comparación con los datos históricos, demostrando el fuerte crecimiento que ha tenido el mercado peruano en los últimos años". Respecto del mercado colombiano, que muestra una vacancia de 14%, indica que un aspecto interesante es que "al cierre del año 2018, este ha presentado un gran dinamismo en cuanto a estos factores. A pesar de que el stock total es solo de 2.600.0000 m {+2} , la producción promedio de los últimos 4 años se encuentra por sobre los 200.000 m {+2} y la absorción por sobre los 160.000 m {+2} . El mercado peruano también ha registrado un dinamismo considerable como se comentó anteriormente". Ahora, ¿qué incidencias podrían tener estos indicadores en las decisiones que tomen las empresas sobre si instalarse o no en determinado país? Indica Álvaro Ossandón que tomar la decisión de trasladarse de un país a otro -o de un edificio a otro- muchas veces no es un proceso rápido. "Los ajustes en el mercado de oficinas, independiente del país, suelen ser paulatinos en el tiempo. Sin embargo, el tipo de cambio es un factor muy relevante a la hora de comparar los arriendos entre países. En los últimos años, en Colombia, Brasil y Argentina se ha fortalecido el dólar. Por lo tanto, a pesar del aumento en los valores de arriendo en cada mercado en su moneda local -exceptuando Argentina, que usa el dólar como moneda de arriendos-, en dólares estas alzas no se han visto igualmente reflejadas", explica el ejecutivo. Agrega que los factores principales de decisión suelen ser la ubicación; la calidad del edificio y sus especificaciones técnicas; los amenities ; la superficie requerida (en línea con la cantidad de trabajadores); el presupuesto (UF/m {+2} ); las proyecciones de crecimiento de la empresa; el costo y financiamiento de la habilitación, y las condiciones propias del contrato, como por ejemplo, la cantidad de años del acuerdo. "Adicionalmente a esto, hay otros factores importantes dependiendo de si la compañía es nacional o internacional. Las compañías nacionales enfatizan en el precio del arriendo y la eficiencia de las oficinas a la hora de tomar la decisión, mientras que las compañías internacionales buscan seguridad y confort", explica. Señala que en el mercado tradicional de oficinas los contratos no suelen ser menores a 3 años, y por lo general van de 5 a 10, con la opción de renovarlo. "El valor de los arriendos puede generar negociaciones a la hora de renovar o repactar un arriendo dentro del plazo del contrato. Sin embargo, hoy en día los espacios de cowork han entrado a satisfacer la necesidad de arriendos flexibles o esporádicos en las oficinas clase A o B", asevera.
