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Mirada experta [ Mercado ]

Las ventajas que hacen atractivas las inversiones inmobiliarias

domingo, 03 de febrero de 2019

Felipe Álamos
Clasificados Propiedades
El Mercurio

De acuerdo a AGS Visión Inmobiliaria, los activos inmobiliarios son un buen negocio en el largo plazo, ya que el capital invertido experimentará un crecimiento o plusvalía.



Las mejores proyecciones económicas han indicado que para este 2019, el crecimiento económico podría llegar al 4%, esto sumado al volátil comportamiento de la bolsa, ha significado que los diversos inversionistas diversifiquen sus portafolios y aumenten su participación en activos inmobiliarios, afirma Esteban González, socio y director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria.

El perfil de estos inversionistas, dice, es variable, desde grandes fondos de inversión inmobiliaria, que toman posiciones de largo plazo en la ciudad, hasta pequeños capitales que invierten a través de crowdfunding inmobiliarios. En este sentido, no importa el nivel de renta, más bien las ganas de aventurarse a nuevos y sofisticados modelos de inversión, que en su mayoría permiten maximizar y rentabilizar los ahorros de una familia o empresa.

Las alternativas de inversión, dice, son diversas. Muchos persiguen rentas de arrendamientos superiores al 5% para activos residenciales y superiores al 8% en activos comerciales. Otros inversionistas juegan a la renta y plusvalía futura de las propiedades, mientras que otros privilegian invertir en propiedades de segunda vivienda que puedan ser arrendadas por temporadas a turistas y, a su vez, les permita gozar de los inmuebles en temporada baja.

Grandes ventajas

Pero cualquiera sea el tipo de inversión elegida, existen, en general, varios beneficios al invertir en activos inmobiliarios:

1. Generación de flujos o rentas constantes: estos ingresos permiten cubrir los créditos comprometidos con los bancos y en forma paralela, obtener ganancias de capital. Por eso es fundamental elegir adecuadamente el activo, a fin de lograr un balance positivo.

2. Plusvalías: en la mayoría de los casos los activos inmobiliarios, aumentan su valor patrimonial en el tiempo, lo que permite, al momento de liquidar el activo, generar importantes utilidades.

3. Inversión segura: dado que en el largo plazo nunca caen los precios promedios de las propiedades. Esto ha sido demostrado por diversos estudios en ciudades capitales de grandes urbes a nivel mundial.

4. Mercado dominado por inversionistas no profesionales: Asimismo, el mercado inmobiliario es el único mercado de inversión que aún no está dominado por "inversionistas profesionales", es decir, la demanda está motivada principalmente por los consumidores finales (familias), quienes requieren solucionar su "necesidad de vivienda". Dicho lo anterior, el comportamiento de los compradores y vendedores no está manejado por las normales motivaciones de los inversionistas, lo cual privilegia que los precios no tengan grandes fluctuaciones en el tiempo.

5. Permite trabajar con un alto apalancamiento bancario: Históricamente, las instituciones financieras han considerado las propiedades como el gran colateral que garantiza una operación de financiamiento. Por este motivo, actualmente muchas instituciones bancarias y compañías de seguro financian aproximadamente el 80% del valor de la propiedad, teniendo como garantía la hipoteca de la casa. Además, las tasas hipotecarias continúan en valores históricamente bajos entre el 3 y 4% para personas naturales.

6. Posibilidad de incrementar el precio de la vivienda: la adquisición de un inmueble permite generar "valor agregado" sobre los retornos esperados, ya que se puede remodelar, mejorar la propiedad y aumentar el interés comercial o el precio final del inmueble.

7. Negocio real: los principales "drivers" del mercado inmobiliario son factores tangibles como la oferta y demanda en un suburbio determinado, las características del barrio o de la arquitectura de una casa. Este comportamiento contrasta con el del mercado accionario, donde los negocios son generalmente subjetivos y están basados en opiniones y en proyecciones de rentabilidades futuras de las empresas.

8. No es necesario vender las propiedades para contar con mayor capital: esto, dado que se pueden realizar retasaciones de los activos y solicitar nuevos créditos o refinanciamientos que permitan realizar "gimnasia financiera".

9. Beneficios tributarios: Si la superficie del activo no supera los 140 m {+2} , se puede reducir el impuesto territorial (contribuciones) hasta en un 50%. También los herederos de personas que hayan adquirido una propiedad DFL 2 quedan exentos del pago del impuesto a la herencia, asignaciones y donaciones.

Asimismo, señala, al comprar una propiedad vía crédito hipotecario se puede rebajar de la renta anual imponible un porcentaje de los intereses que dicho crédito genera.

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