jueves, 11 de septiembre de 2008
Claudia Ramírez Friderichsen
Economía y Negocios, El Mercurio
Aunque esta comuna tiene la mayor cantidad de metros cuadrados construidos en este formato de centro comercial, Las Condes tiene la más alta ocupación.
Los strip centers están ganando terreno en Santiago, principalmente en el sector oriente. Aquí tres comunas -Vitacura, Las Condes y Lo Barnechea- totalizan casi el 60% del total de las construcciones de este formato que hay en la capital.
Aunque el concepto recién se ha comenzado a masificar, no tiene nada de nuevo. Es más bien una réplica de los tradicionales locales o placas comerciales de barrio, que incluían varios servicios en una misma edificación. "Tiene que ver con volver a recuperar la vida de barrio, en el sentido de ofrecer un lugar donde pueda pagar sus cuentas, hacer trámites, tomarse un café o pasar por la peluquería", explica Ingrid Court, gerenta general de Inmobiliaria Hogares.
Demanda en alza
Pero en términos comerciales, ¿qué es un strip center? Son formatos con al menos tres locales, que van de 500 m2 a 4.000 m2, y entre las tiendas incluyen una ancla -generalmente un supermercado pequeño o farmacia- y un espacio de estacionamientos por metro cuadrado, que estén disponibles para el arriendo en una proporción máxima de uno cada 50 m2, según la clasificación del ICSC (Internacional Council of Shopping Centers), que Colliers International adapta a la realidad local.
Lo que sí ha cambiado es la demanda por este formato, que está en alza. De hecho, de los 316 locales comerciales que hay en los strip centers de Santiago, sólo quedan 22 disponibles para el arriendo, los que suman alrededor de 2.100 m2, con un 5,8% de vacancia y un precio promedio de UF 0,9 m2, según el informe de retail del primer semestre de Colliers International.Para ser exitosos deben cumplir con ciertos requisitos. Por ejemplo, favorecer la variedad y no repetir los servicios.
Lo otro es incentivar un alto flujo de público durante el día. "Lo lógico de un strip center es ubicarse en una calle grande, de alto flujo, donde el auto hace una especie de bypass; es decir, se detiene para comprar y luego sigue su camino", explica Jaime Araya, gerente de desarrollo de Colliers International.
Lo ideal es que haya tiendas que no tomen mucho tiempo de "vitrineo", como las de ropa, cuyos compradores pueden copar mucho rato los estacionamientos. Éste es un aspecto bastante "sensible" para el formato, y ha sido el "pecado" de algunos strip centers de Vitacura -que tienen una vacancia de 11,26%-, dicen en Colliers.
Algunos sectores optan por oficinas y viviendas
A pesar del éxito, no en todos lados ha proliferado este tipo de construcciones. Por ejemplo, Providencia y Macul tienen sólo un strip center, con 0% de vacancia o disponibilidad para el arriendo y con 950 m2 y 1.500 m2 útiles, respectivamente.
Pero también en estas zonas hay interés de parte de los inmobiliarios.
"Estamos negociando terrenos en San Joaquín, La Reina, Maipú y otras comunas. Sabemos cuáles son las necesidades de servicio por área y por segmento", cuenta Ingrid Court de Hogares.
Las razones de la escasez son diversas. Jaime Araya de Colliers explica que en Providencia hay placas comerciales al estilo antiguo, que aunque no son strip center, sí concentran gran cantidad de locales comerciales. También influye la densidad de una comuna y el valor. En muchos casos se opta por construir edificios de oficinas o habitacionales en lugar de éstos.
