domingo, 27 de julio de 2008
Claudia Ramírez Friderichsen
Economía y Negocios Domingo
Niegan que el stock de viviendas en Santiago sea motivo de preocupación y dicen que no hay disyuntiva ante el alza del precio del acero porque esperan que pronto empiecen a subir los valores de las casas y departamentos.
Hablaron de todo, del stock de viviendas que hay en el Gran Santiago, de los coletazos del elevado precio del acero, y del papel que tienen los privados frente a la anunciada restricción presupuestaria en infraestructura para el próximo año.
Las cuatro inmobiliarias chilenas que cotizan en la Bolsa de Comercio (pues Aconcagua forma parte del área inmobiliaria de Salfacorp) se reunieron en "El Mercurio".
Representadas por Eduardo Gras y Cristián Hartwig, presidente y gerente general de Socovesa, respectivamente; Francisco Garcés, gerente general de Salfacorp; Cristián Alliende, gerente general de Aconcagua; Paulo Bezanilla, gerente general de Besalco, y Ricardo Paz, director de Paz Corp., aceptaron participar de una distendida conversación y analizar los temas más "candentes" de la industria.
Sobreoferta localizada
Las primeras preguntas en la mesa fueron sobre las razones del preocupante sobrestock de viviendas en Santiago.
Y según los empresarios y ejecutivos inmobiliarios, es necesario hacer un cuidadoso análisis de los estudios de mercado antes de llegar a una respuesta.
Esto, porque hay muchos proyectos que ni siquiera se han empezado a ejecutar, y los que ya están hechos, demoran un tiempo "normal" antes de venderse.
Por eso, advierten que se requiere aclarar que la sobreoferta está localizada en ciertos sectores eminentemente acotados de las comunas de Santiago y Ñuñoa, lo que de ninguna manera sería una situación generalizada ni menos dramática: "Aquí no hay crisis de la industria, sino un ciclo", replican.
Más que la cantidad de casas y departamentos disponibles, a los inmobiliarios les preocupan las expectativas que tienen los futuros compradores: "Hay una sobrerreacción en el ambiente", aseguran todos. Y el bajón en la demanda, ¿inquieta? "La baja en las ventas es evidente, porque el segundo trimestre del año pasado fue un trimestre peak", dicen los representantes de la industria.
En todo caso, están optimistas porque nuestro país tiene un sistema financiero sano, que no va a dar lugar para especulaciones como las que se dieron en el marco de la crisis crediticia (o subprime) en Estados Unidos.
Además, dicen que las tasas de los créditos hipotecarios son muy atractivas y "el chileno es responsable y paga el dividendo", lo que deja en buen pie a los futuros compradores, aunque hayan aumentado las precauciones de las instituciones financieras para dar créditos hipotecarios.
Ojo con el acero
Un tema sobre el que hay total claridad entre los empresarios es el traspaso del aumento de los costos de construcción que hoy enfrentan las inmobiliarias.
Aunque demore meses, va a llegar a los compradores, afirman. Esto, porque por estos días el precio del acero ha subido más de 100%, y eso no sólo está afectando a proyectos de infraestructura sino también, aunque en menor medida, a la construcción de viviendas.
Ante este panorama, coinciden en que "es un excelente momento" para comprar. Recomiendan hacerlo, porque aseguran que los proyectos son de 10 a 20% más caros en términos reales que los que están en venta hoy.
Por otra parte, dicen estar cautos frente a los nuevos procesos de concesiones.
Todo -dicen- depende de cómo evolucione la futura ley de concesiones, y más importante aún, de cuán claras estén las reglas del juego.
"Somos especialistas en construir y mantener construcciones, no en operar equipos médicos", señalan, ante lo que ellos llaman una confusión entre la construcción de concesiones y operación de las mismas.
¿Cómo golpeará el fin del IVA a construcción?
No hubo acuerdo sobre las consecuencias del retiro de la exención tributaria del IVA para la construcción de viviendas desde UF 2.000 que comenzará a aplicarse el próximo año, pero sí un interesante debate entre los inmobiliarios.
Mientras un grupo asegura que "a partir del próximo año objetivamente y por un efecto legal las viviendas se van a encarecer", otro tanto sostiene que es un tema que se veía venir hace años y que responde a una necesidad de terminar con "un subsidio artificial".
En todo caso, y por igual más, les preocupa la poca plusvalía que han ganado los terrenos -ponen como ejemplo algunos sectores de La Dehesa- y las consecuencias de esto para los compradores. "Cuando tú te compras una casa, si sube de precio estás dispuesto a comprarte otra más grande, a hacer un esfuerzo; cuando no es así te estancas", dice uno que lleva varios años en el sector.
En lo que sí concuerdan es en la necesidad de tener reglas "claras y parejas" para todos. Lo otro que dicen es sentir una falta de definición de los organismos gremiales ante el tema.
Críticas a la Cámara Chilena de la Construcción
Hablar por todos es sinónimo de hablar por nadie. Eso es lo que transmiten los inmobiliarios al referirse a la Cámara Chilena de la Construcción y los desafíos que enfrenta, de cara a la elección que definirá al sucesor de Luis Nario a la cabeza de la entidad.
Las críticas de algunos también apuntan a que se ha apartado de su objetivo al tener como prioridad el manejo del holding de empresas que posee. Desde la óptica de los asociados, los empresarios señalan que con el tiempo, el organismo gremial ha perdido representación. "Cuando se sientan a la mesa actores con intereses totalmente disímiles, como constructores y proveedores, se pierde representación", aseguran.
Esto, porque aunque no ven nada de malo en la existencia de una instancia que agrupe a diversos actores, creen que hay otros organismos complementarios -como la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios- donde sí hay "confianza" para hablar de los temas que les interesan.
Grandes citas
"En las concesiones futuras en infraestructura de edificación, y pensando especialmente en los hospitales, el proceso va a depender de cómo venga la ley de concesiones. Si viene la concesión acorde a lo que uno como inmobiliario hace y las reglas son claras, nosotros vamos a postular". Francisco Garcés, gerente general Salfacorp.
"En el tema de las expectativas, creo que de repente el país sobrerreacciona y tengo la impresión de que la temperatura ambiente está desajustada y más temprano que tarde va a volver a arreglarse". Cristián Alliende, gerente general de Aconcagua.
"Cuando se agrupa a especialistas en obras mayores, proveedores e inmobiliarios, como sucede en la Cámara de la Construcción, hay una mesa con intereses distintos que hace que la organización se vuelva obsoleta. Es una agrupación con intereses desalineados, lo que no tiene nada de malo, pero que eventualmente puede terminar con su sentido". Cristián Hartwig, gerente general de Socovesa.
"No sólo son importantes los aspectos económicos de las concesiones, si el número da o no, sino también las condiciones de borde, cuáles son los riesgos asociados a los proyectos". Paulo Bezanilla, gerente general de Besalco.
"Desde nuestro punto de vista ha habido un ralentización del mercado, es decir, cuesta más vender, pero eso no significa que estemos en un mercado detenido, con problemas de que no están vendiendo nada o poco. En general, es una situación normal". Eduardo Gras, presidente de Socovesa.
"Me preocupa la convivencia al interior de los condominios y el desarrollo de una especie de belicosidad, que si bien ha sido exacerbada, se genera por temas puntuales e irrelevantes en algunos casos. Hay un tema de vida en comunidad que hay que resolver y enfrentar". Ricardo Paz, director de Paz Corp.
