Elevada oferta de departamentos nuevos en la RM enciende alarmas en rubro inmobiliario
martes, 18 de septiembre de 2018
Marco Gutiérrez V.
Economía y Negocios
El Mercurio
Lo Barnechea y Vitacura son las comunas más complicadas. Un crecimiento de las ventas menor al previsto y la anticipación de obras para evitar cambios en las reglas de juego explican esta situación.
Si bien las ventas de viviendas nuevas en la Región Metropolitana están creciendo este año, se empezaron a encender luces de alerta para el sector inmobiliario por la elevada oferta de departamentos que hoy se registra en la ciudad. A julio pasado existían 861 proyectos de departamentos disponibles en la capital -cerca de cien más que hace un año-, los que suman 54.068 unidades aptas para la venta. Ambas cifras son las más altas desde que se tiene registro, según datos de Toctoc.com, plataforma inmobiliaria que entrega periódicamente informes a empresas y gremios del rubro. Esta situación es reconocida en la industria. El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, señala que esto se produce porque las ventas no están creciendo al ritmo esperado tras el arribo de un nuevo gobierno en marzo pasado. Otro factor, añade, se debe a que las compañías han decidido anticipar sus construcciones para evitar eventuales cambios en las condiciones de edificación, ligados al fenómeno de "incertidumbre jurídica". Entre enero y julio de este año se comercializaron 15.768 departamentos nuevos en la RM, un alza de 12,% anual, según Toctoc.com. "Las ventas han estado buenas, pero no tan buenas como las expectativas quisieran; la velocidad de venta no ha crecido al ritmo ideal. Ha aumentado un poco el stock en vivienda terminada y en construcción", indica Domínguez. El jefe de Estudios de Toctoc.com, Jonathan Orrego, comenta que las cifras actuales de unidades y proyectos en oferta solo se comparan con las de 2009, cuando se llegó a casi 40 mil unidades en más de 700 proyectos disponibles, principalmente en las zonas donde se podía ocupar el subsidio de renovación urbana. En esa fecha se sentían los efectos de la crisis financiera global. "Aquel aumento de la oferta, sin una subida en la demanda, terminó generando un problema de stock para la industria. Hoy estamos más alejados de dicha situación, por cuanto la demanda ha crecido de la mano con la oferta y son 20 los meses para agotar dicha oferta, lo que habla de un mercado sano. Sin embargo, la luz amarilla hay que encenderla si sigue el mismo ritmo de aumento de la oferta en 2019", relata Orrego. A lo anterior añade que existen 40 mil viviendas aprobadas por los municipios y que aún no parte su comercialización. Por ello, Orrego recomienda estar atento a la "absorción del mercado" o bien cuánto se consume todos los meses del total de oferta. Indica que una cifra buena de absorción es de 5% promedio en un año, y actualmente la media es de 4,3%. El experto explica que la oferta aumentó en 2015 por efecto de la reforma tributaria -que impuso IVA a la venta de viviendas- y desde ese año la absorción anual promedio no supera el 5%, "lo que llama a encender una luz de alerta", agrega. Precisa que no se trata de una situación de "sobreoferta", pero sí de un tema que "hay que evaluar todos los meses". Zonas con más inventarios Si bien en Toctoc.com afirman que el indicador "meses para agotar stock " de departamentos en la Región Metropolitana es sano, con un promedio de 19,6 meses, hay otras comunas muy por encima de esa cifra. Lo Barnechea más que lo duplica con 45,3 meses. El problema en esta zona es que el 60% de las unidades está para entrega inmediata y están alrededor del mall de La Dehesa. Pero eso no ha generado una baja de los precios, acumulándose los stocks desde 2016. A la vez, hay unos 20 proyectos en oferta y otras cinco nuevas iniciativas aprobadas por el municipio, indica Toctoc.com. En Vitacura, el plazo para agotar el inventario de departamentos es de 28 meses y se explica porque en el último trimestre ingresaron cuatro proyectos a la oferta. Este sobrestock "momentáneo" -señala Jonathan Orrego- está en "verde" y debería estabilizarse durante 2019. La situación de Peñalolén, con 25,3 meses para agotar stock , se explica porque la alta demanda de departamentos sobre 7 mil UF en 2016 y 2017 motivó el inicio de nuevos proyectos en ese segmento "que no han tenido un buen desempeño", afirma Orrego. Añade que esa situación podría empeorar con los nuevos desarrollos en la zona de la viña Cousiño Macul. Las Condes, en tanto, registra 23,9 meses para agotar su oferta, destacando una alta cantidad de unidades para entrega inmediata. "Pero sería un efecto temporal, puesto que la escasez de suelo no está llevando a reponer la oferta", dijo el experto.
