Diez puntos clave a considerar antes de firmar la promesa de compraventa de una vivienda

sábado, 28 de julio de 2018
María de los Ángeles Pattillo
Economía y Negocios
El Mercurio

Quiénes debieran contraer el acuerdo, cuáles son las condiciones que se deben dar para hacer entrega de la propiedad y a cuánto asciende el monto de las multas asociadas a incumplimientos, son algunas de las preguntas más comunes a la hora de firmar este compromiso para un inmueble nuevo o usado.

Solo en el segundo trimestre de este año se cerraron 6.425 promesas de compraventa de viviendas nuevas en el Gran Santiago, según datos de GfK Adimark. El 21% de estas se prevé que tengan una duración de entrega de entre 16 y 18 meses, mientras que el 27% debiera prolongarse por más de 18 meses. En el caso de las propiedades usadas, este contrato tiende a tener una vigencia menor, de no más de tres meses y, por lo general, está relacionada con el otorgamiento del crédito hipotecario.

A juicio de Pablo Álvarez, gerente de Vivienda y Urbanismo de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la importancia de este acuerdo radica en que para el comprador permite comprometer un precio aunque tarde meses en concretarse la venta. "Para la inmobiliaria también es útil, pues si hay un porcentaje alto de preventa es más fácil acceder a financiamiento bancario para la construcción del proyecto", dice.

Pelayo Valenzuela, abogado experto en derecho inmobiliario y socio de Valenzuela Asociados, destaca que la promesa es un hito clave en el proceso de adquisición de una vivienda: "Es un rayado de cancha, donde quedan claras las condiciones bajo las cuales se va a hacer efectiva la transferencia de una propiedad".

Frente al peso que alcanza este compromiso legal, actores de la industria hacen la misma recomendación: estudiar bien qué es lo que se está firmando, con tal de abarcar todos los escenarios que puedan generar conflictos y no dejar espacio para interpretaciones. En caso de asesorarse con un abogado, por lo general, esto tiene un costo del 1% del valor de la vivienda, coinciden los expertos. Sin embargo, Macarena García-Huidobro, socia de Beltramín, García-Huidobro y Asociados -firma que asesora a la corredora Engel&Völkers-, aclara que depende de la complejidad del contrato, si se sujeta o no a muchas condiciones, además del monto de la operación.

A continuación, diez preguntas fundamentales que hay que tener en cuenta antes de firmar una promesa de compraventa de una casa o departamento.

¿Qué antecedentes debieran incluirse en la promesa?

Lo primero es identificar claramente a cada interesado y, luego, detallar el valor de la vivienda. "Hay que definir si es responsabilidad del comprador adquirir el inmueble a todo evento, o bien condicionar la transacción a que le den el crédito hipotecario", advierte Valenzuela.

Las multas asociadas a incumplimientos y los hitos que se deben consumar para hacer el traspaso formal del inmueble son otros puntos que se tienen que aclarar en el escrito. "Si se entrega una propiedad usada después de inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, ya es del comprador, pero puede que el vendedor aún no reciba sus dineros. Por otro lado, si se espera a que los fondos se liberen, el comprador puede sentir que no tiene un resguardo para recibir la vivienda", precisa Valenzuela. Mientras que en el caso de los inmuebles nuevos, la recepción municipal es el hito que marca la transferencia.

José Manuel Figueroa, abogado experto en copropiedad inmobiliaria y socio de Figueroa, Illanes, Huidobro y Salamanca, señala que se deben estudiar los títulos para confirmar que se ajusten a derecho, y también establecer quién determinará si estos se ajustan o no, ya sea el abogado del banco que otorgará el crédito hipotecario o de alguna de las partes, por ejemplo.

En todo caso, el mismo Figueroa subraya que puede haber un sinnúmero de aspectos que condicionen la venta: "Si es una casa usada y en arriendo, un requisito puede ser que el arrendatario termine su contrato y salga de la propiedad, o si se vende para un proyecto inmobiliario que se logre armar un paño o que la municipalidad apruebe el anteproyecto".

De tratarse de una obra aún sin construir, es bueno que la promesa aclare ciertas especificaciones técnicas, como si el piso es de cerámica o porcelanato, cuál será el sistema de calefacción o el equipamiento de la cocina, recomienda Álvarez. El gerente de la CChC afirma que también se debieran definir las superficies útiles, indicador que se mide desde el medianero de las paredes.

¿Es necesario que el dueño de la propiedad sea el promitente vendedor?

No. En Chile se permite la venta de cosa ajena, explica Valenzuela. "El promitente vendedor se obliga a adquirir o a lograr que el verdadero dueño venda. De no hacerlo, deberá pagar una multa, no así el legítimo propietario", dice el abogado.

Lo cierto es que aunque la promesa se firma ante un notario, este no controla que quien se presenta sea efectivamente el dueño de la vivienda, sino simplemente que su nombre y firma coincida con su cédula de identidad.

Ahora bien, lo más recomendable es tratar con el dueño del inmueble, cree Figueroa, quien acostumbra pedir una inscripción de dominio vigente, que acredita quién es el titular de la propiedad. Este certificado se puede pedir en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente y tiene un costo mínimo de $4.600.

Si la vivienda está afecta a expropiación, ¿se puede anular la promesa sin multa?

No necesariamente, todo depende de cómo esté redactada la promesa. "El hecho que un inmueble esté afecto a expropiación no es un defecto en los títulos, lo mismo que las servidumbres (derecho que no es del propietario de pasar por un terreno, por ejemplo, a través de la instalación de cables, caminos, o canales de agua). Por eso hay que definir bien que el acuerdo será válido en la medida en que los títulos estén ajustados a derecho y que la propiedad no esté afecta a gravámenes, servidumbres o expropiaciones", aclara Valenzuela.

Figueroa es de la idea de que si hay un terreno expropiable, debiera haber algún tipo de rebaja en el precio. "Debieran restarse esos metros cuadrados, porque no se pueden ocupar", agrega García-Huidobro, quien advierte que otro problema asociado a esta condición es que el banco podría no autorizar el crédito hipotecario.

¿Cómo puede afectar el hecho de que la vivienda tenga ampliaciones no regularizadas?

La venta no se invalida si es que hay ampliaciones irregulares. "Va a depender de si el promitente comprador está de acuerdo o no con esa situación, porque la propiedad se vende en el estado en el que se encuentre", señala Figueroa. De todas formas, el abogado aclara que es recomendable incluir como condición para firmar la escritura de compraventa que se ponga en regla el problema.

En ese sentido, Valenzuela señala que hay que tener claro si la construcción adicional es regularizable o no: "El comprador debiera saber de antemano si la ampliación se ajusta a la superficie máxima construida, pues, de no hacerlo, puede ser mandado a demoler si lo detecta la municipalidad".

¿Cuáles son los puntos que habitualmente se negocian en la promesa?

En Urmeneta Gestión Inmobiliaria se firman cerca de 120 promesas al mes, ya que la empresa gestiona la venta de ocho inmobiliarias, como Santolaya y Deisa. Su gerente general, José Tomás Urmeneta, indica que en la mitad de los casos los promitentes compradores piden algún tipo de modificación: "Las cláusulas que más se repiten son las relativas a las multas y a las fechas de entrega, donde piden más precisión".

En la CChC recomiendan que la inmobiliaria se comprometa a una fecha de salida, aunque sea lejana. "La municipalidad puede demorar varios meses en dar la recepción final, trámite necesario para poder vender. Sin embargo, la gente tampoco puede estar esperando indefinidamente", dice Álvarez.

Respecto de las multas, García-Huidobro expresa que lo normal es que equivalgan al 10% del precio total de la vivienda y se cobran en caso de desistimiento injustificado de alguna de las partes, van en beneficio de la que está dispuesta a cumplir lo estipulado.

Francisca Pérez, por ejemplo, compró una casa a una congregación religiosa que había heredado la propiedad de una de las monjas de su orden y que no tenía la posesión efectiva al día. La promesa se firmó en febrero y establecía que debía entregarse la vivienda en julio. En octubre, Pérez cobró el cheque de la multa, avisando que lo devolvería cuando la casa estuviese lista para la venta, para asegurarse que se la vendieran a ella. Finalmente, pudo comprar la casa tres años y medio más tarde.

Valenzuela aclara que el cobro de la multa no suprime necesariamente la obligación contraída. "Por ejemplo, si alguien ofrece una casa a 1.000 UF y la multa es de 100 UF, si llega un tercero a ofrecer 1.500 UF, no es que pagando las 100 UF el vendedor finalmente se queda con 1.400 UF. Puede pasar que el caso termine en un juicio y se le obligue al propietario no solo a pagar la multa, sino a vender por el primer precio", explica. Según su experiencia, un juicio de estas características puede demorar de seis meses a dos años, dependiendo de la naturaleza del contrato. Mientras que los honorarios legales se mueven entre el 5% y 10% del valor del inmueble.

¿Cuáles son los tipos de contrato que se pueden aplicar?

La promesa siempre se firma ante notario, pero puede ser de dos tipos: por instrumento privado o escritura pública. En el primer caso, las partes protocolizan el documento y lo retiran sin dejar registro, mientras que en el segundo queda el original en la notaría y después va al archivo judicial. "Con este último, hay mejores condiciones para exigir el cumplimiento forzado del contrato, a través de un juicio ejecutivo que puede durar de seis meses a un año", explica Valenzuela.

Los cobros relacionados a cada contrato varían según el monto de la operación, pero en una notaría de Providencia, por ejemplo, la firma de un instrumento privado se mueve entre 15 mil y 20 mil pesos, en tanto que la escritura pública por lo general no supera los $50 mil, aunque Valenzuela dice que le ha tocado ver cobros de hasta $200 mil.

En el caso de las promesas de viviendas usadas, lo usual es que los montos se dividan entre las partes, mientras que las inmobiliarias tienden a traspasar todo el pago al comprador.

¿Hay documentos adicionales a la promesa que se deben considerar al momento de firmarla?

En el acuerdo se debe aclarar cómo se anticiparán los pagos, por ejemplo, a través de cuotas o si se dejará todo documentado contra la firma de la compraventa, figura habitual entre particulares. Por lo general, este adelanto ronda del 10% al 20% del precio total de la vivienda.

Si la propiedad es nueva, al momento de firmar la promesa la inmobiliaria, además, entrega una póliza o boleta de garantía a su cliente, que garantiza los abonos que ya ha hecho a través del pie. El primer instrumento se da directamente al promitente comprador, mientras que el segundo también se puede dejar con instrucciones al notario, que es lo más habitual. "La ley también contempla la posibilidad de no exigirle una póliza ni boleta a la inmobiliaria si se dejan los anticipos en notaría, en custodia del notario con instrucciones hasta que se inscriba el dominio a nombre del comprador", aclara Valenzuela.

Es poco frecuente que las inmobiliarias dejen cheques para el ítem multas, y de haber quedan fijas en el contrato. Tampoco se le exige al cliente, pues estas se garantizan con los pagos anticipados. En caso de tratarse de viviendas usadas, sí se estila dejar en notaría un cheque con las multas asociadas y los honorarios del corredor, en caso de que haya alguno mediando la operación. Las instrucciones notariales tienen un costo de entre $30 mil y $120 mil, dependiendo de la notaría y los documentos (cantidad y valor) que se dejan en custodia.

¿De ser un comprador extranjero, debe incluirse algún antecedente adicional?

No. La persona solo necesita contar con un RUT y un mandatario con domicilio en el país, en caso de no residir en Chile. Ahora bien, es importante aclarar que, por ley, argentinos, peruanos y bolivianos no pueden adquirir viviendas en zonas declaradas fronterizas, salvo expresa autorización del Presidente de la República por decreto supremo, el que debe ser suscrito también por los ministerios del Interior, Relaciones Exteriores y Defensa.

¿Cuáles son los errores más comunes que se cometen al redactar una promesa y cómo se solucionan?

La mayoría de los errores se cometen al individualizar bodegas y estacionamientos de departamentos, según la experiencia de Figueroa. "Al comprar, es importante revisar físicamente, pues puede que en la promesa se diga que la bodega queda en el primer subterráneo, pero en realidad está en el segundo. En esos casos es importante guiarse por el título de dominio y por el plano de la propiedad", señala.

García-Huidobro indica que también se dan equivocaciones en la transcripción del RUT, nombres y apellidos de las partes. "Los errores de digitación son prácticamente los mismos si son propiedades nuevas o usadas. En el primer caso, las fallas solo se cometen en los datos del comprador, ya que el vendedor es el mismo en todos los contratos y se usa un formato tipo con los datos incorporados con anterioridad", añade.

Si hacer el cambio es de mutuo acuerdo, basta con presentarse en notaría. Hacer rectificaciones tiene un costo variable según la notaría, pero en Providencia hay oficinas donde el cobro fluctúa entre $10 mil y $15 mil.

¿Qué pasa si la persona quiere reversar la promesa?

Las causales para bajar una promesa deben quedar claramente estipuladas, como, por ejemplo, que pase más de cierta fecha o que no se acceda a un crédito hipotecario. "Una cosa es que la persona se arrepienta porque encontró otra propiedad y otra es que lo haga porque no consiguió el dinero. Deben estar explicitadas las causales de un desistimiento", indica Figueroa.

De haber una parte que se sienta perjudicada, se gestiona el cobro de la multa, pero si ambas están alineadas para poner fin al contrato, simplemente hay que firmar un acuerdo de resciliación en notaría, que tiene un costo de alrededor de $15 mil, aunque varía en cada notaría.

''Al comprar, es importante revisar físicamente, pues puede que en la promesa se diga que la bodega queda en el primer subterráneo, pero en realidad está en el segundo". JOSÉ MANUEL FIGUEROA SOCIO DE FIGUEROA, ILLANES, HUIDOBRO Y SALAMANCA

''Los errores de digitación son prácticamente los mismos si son propiedades nuevas o usadas". MACARENA GARCÍA-HUIDOBRO SOCIA DE BELTRAMÍN, GARCÍA-HUIDOBRO Y ASOCIADOS

''Las cláusulas que más se repiten son las relativas a las multas y a las fechas de entrega, donde piden más precisión". JOSÉ TOMÁS URMENETA GERENTE GENERAL URMENETA GESTIÓN INMOBILIARIA