¿Cuándo comienzan a expresarse las plusvalías por las nuevas líneas del metro?
domingo, 10 de junio de 2018
Felipe Álamos
Clasificados Propiedades
El Mercurio
Los expertos inmobiliarios señalan que durante los primeros años después del anuncio de las líneas se producen alzas en el valor del suelo y de las casas, dada la posibilidad de conformar paños.
Los efectos de las líneas del metro en el valor de las propiedades son notorios. Pero se expresan de diversas maneras. "En los sectores no consolidados, implica una potenciación de aquellos en los que se proyectan estaciones de metro, dado que mejora la conectividad de dichos sectores, además que los convierte en polos de servicios para su entorno, al menos a un kilómetro a la redonda, lo que se ve en sectores más alejados de la zona central metropolitana", afirman Cristian Gutiérrez Gebauer, gerente de Estudios, y Teodosio Cayo Araya, gerente general, ambos de Arenas & Cayo. Esto, dice, se producirá, por ejemplo, en las comunas favorecidas por la extensión de las líneas 4 (Puente Alto, extremo sur, y Pirque); 7 (Renca, Cerro Navia, Quinta Normal, Las Condes y Vitacura); Línea 8 (Ñuñoa, La Reina, Macul, La Florida, Peñalolén), y 9 (San Joaquín, La Granja y La Pintana). Por su parte, Carla Tapia, gerente de Estudios de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, señala que la plusvalía no es homogénea en toda la extensión de la línea. "Los terrenos aumentarán su valor en aquellas zonas blandas o reutilizables con potencial normativo, mientras que en propiedades habitacionales que no colinden con la estación, puede traer externalidades negativas que las perjudican directamente debido al flujo peatonal en el sector. En cuanto a propiedades comerciales insertas en una isócrona de 5 minutos a pie, considerando el centro de la circunferencia, influirán también la ubicación y si el flujo es de mañana o tarde". Diferencias en el tiempo Asimismo, indican en Arenas & Cayo, por lo general en los primeros años del anuncio de las líneas se produce un alza en el valor del suelo y de de las casas, dada la posibilidad de conformar paños. "Las alzas de valor del suelo se internalizan a partir del segundo a tercer año, estabilizándose cuando ingresa efectivamente la línea del metro a funcionamiento pleno. Esto se puede ver con el ejemplo de Cerrillos, altamente beneficiada por el ingreso de la línea 6. Allí, el mayor aumento se dio al segundo año y luego se estabiliza en ascenso de precios". A su vez, Carla Tapia señala que el tiempo en que se concreta el alza "depende de muchos factores como, por ejemplo, lo consolidado que esté el sector, cuál es el uso de este y si cuenta con potencial inmobiliario para desarrollo habitacional o comercial. En general, el alza ocurre cuando se anuncia el tramo con la ubicación de las estaciones". Y muchas veces los efectos pueden observarse en un plazo de tiempo aún mayor. "Dependiendo de la disponibilidad de paños para construir, la llegada del metro potencia la construcción y el desarrollo de las zonas a nivel global, es decir, tanto de la oferta residencial como de oficinas y empresas, como una respuesta a la demanda creciente de quienes viven en la zona. Van surgiendo nuevos servicios, como educación, salud y comercio alrededor, lo que indudablemente potencia y va consolidando los barrios", indica Fernando Santander, gerente de Proyecto Inmobiliaria Lo Campino. Señalan los expertos de Arenas & Cayo que en los últimos años la mayor alza de valores se ha producido en la comuna de Puente Alto, con 14%, y que se potenciará gracias a la extensión de la línea 4. Pero también destacan las rentabilidades de Santiago, San Miguel y La Florida, todas con un fuerte crecimiento anual. Otra comuna que llama la atención, indican, es Las Condes, que ha mostrado una alta volatilidad en precios, pero que gracias a la línea 7 del metro, se espera que exhiba números similares a Providencia para finales de año. Por comunas ¿Qué pasará a futuro? Señalan los especialistas de Arenas & Cayo que en las comunas menos consolidadas se estima un alza significativa de plusvalía gracias a una mejora en su accesibilidad. En este sentido, José Antonio Rabat, director comercial Patagonland Inmobiliaria, señala que estos incrementos de precios se sustentan en parte porque "la gente busca situarse lo más cerca posible de los puntos de transporte urbanos que les faciliten el traslado hasta sus lugares de trabajo. Y las nuevas generaciones, sobre todo, le dan mucho valor a tener tiempos de traslado reducidos, y a estar bien conectados para así aprovechar de mejor manera su tiempo libre". Desde nuestra experiencia, indica, "cuando se implementaron las líneas 6 y 3 del Metro de Santiago, el valor del suelo experimentó un aumento promedio en torno al 28% a 30%, por lo tanto, esto es lo que podríamos esperar a futuro para las comunas que sean impactadas por nuevas líneas". Pero aclaran "que el aumento de líneas es tan significativo y en un área tan importante de Santiago, que probablemente los aumentos serán moderados, salvo en el extremo sur de Santiago, que posee espacios para crecimiento de precios de manera significativa".
