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Los dueños de la tierra del nuevo sector urbano de Santiago

domingo, 04 de mayo de 2008

BERNARDITA AGUIRRE Y VICTORIA REYES
Enfoques, Economía y Negocios

Terrenos de Francisco Pérez Yoma, Daniel Yarur, Andrés Allamand y Agrícola del Monte quedaron dentro del nuevo radio de la ciudad. Los propietarios de los predios que quedaron fuera acusan que la propuesta es poco transparente, mientras el seremi asegura que fue hecha sobre bases objetivas.



"Hay una verdad ineludible en cualquier proceso de modificación a los límites urbanos: cuando se traza un límite urbano, se generan riquezas".

Las palabras de la ministra de Vivienda, Patricia Poblete, al presentar la propuesta de actualización del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), se hicieron patentes durante las entrevistas para este reportaje.

El precio del terreno de los que quedarían dentro del límite podría hasta multiplicarse por seis (ver recuadro) y los que queden fuera tendrán sitios de menor valor. La diferencia entre estar a un lado u otro definirá si podrán o no pavimentar sus terrenos rurales y hacer casas.

Hoy la propuesta de la autoridad habla de 9.266 hectáreas más para la capital, centradas hacia el poniente y el sur de la ciudad en las comunas de La Pintana, San Bernardo, Maipú y Quilicura.

Los de fuera hablan de "manos negras", "corrupción" y "definición a puertas cerradas en la Seremi de Vivienda" y exigen aclarar los nombres de los beneficiados con los nuevos terrenos urbanos.

Los que están dentro están satisfechos, pero recuerdan que llevan años dando la pelea para modificar los límites, que en todo ese tiempo han perdido millones y los terrenos se han degradado.

Espera en Quilicura
"A fines de 2005 compramos en Quilicura 60 hectáreas a 1 UF el metro cuadrado, en ese momento estaba a punto de modificarse el plan regulador comunal. En 2006 todo se congeló y todavía falta un año o más para que se apruebe", reclama un inmobiliario del sector del Estero Las Cruces, zona que se expandiría.

Concuerda Jorge Guralnick, a quien le quedan sólo 24 hectáreas en la zona. "La espera nos ha arruinado, hace más de diez años que tengo en proyecto hacer casas de 1.500 UF, no he podido hacer nada y he tenido que ir vendiendo", se queja y reclama que tampoco tiene claro lo que podrá hacer a futuro.

En San Bernardo también han tenido que esperar. Después de 12 años de negociaciones con el municipio para transformar sus terrenos rurales en urbanos, al fin los vecinos de El Mariscal fueron escuchados. La propuesta los incluye y podrían convertir sus terrenos agrícolas donde hoy casi no pueden plantar, a urbanos.

Lo mismo les pasó a las familias Figueroa García Huidobro, Figueroa Tocornal y Claro, que tienen un fundo en Chena de 300 hectáreas planas que ya no dan para cultivar. "Muchas veces las industrias del sector contaminan nuestras aguas", dice Gerardo Figueroa.

Hoy están a pasos de concretar un proyecto inmobiliario rodeado de parques.

Hasta seis veces subirá el valor de un terreno que pasa a ser ciudad
Por seis se podrían multiplicar los valores de los suelos rurales que pasarán a ser urbanos. Esto se explica porque donde hasta hoy sólo se pueden hacer parcelas de agrado, a futuro se podrán construir conjuntos habitacionales, lo que valoriza el terreno.

Este pasaría de costar 0,5 UF el m2 a entre 1,5 UF y 3 UF. "El terreno cuesta lo que puedes construir ahí", sostiene un analista inmobiliario. El precio dependerá de qué construcciones hay en torno al terreno que se declararía urbano.

Un terreno donde pueden construirse viviendas de 1.500 UF, cuesta en promedio 1,5 UF el m2, mientras que donde se pueden hacer casas de 3.000 UF, el m2 de terreno cuesta 3 UF.

Pero no todo es grito y plata. El inversionista deberá clacular que tendrá que correr con cuotas de viviendas sociales, equipamiento, infraestructura de uso colectivo, áreas verdes y vialidad.

Mayores disputas por la expansión de radio urbano están en San Bernardo
En San Bernardo es donde ha habido más polémicas luego que se publicara la propuesta de modificación del límite urbano de la Región Metropolitana.

Los propietarios del sector de El Barrancón y Santa Teresa de Tango exigen saber por qué sus tierras no fueron elegidas.

A raíz del desgaste de sus producciones agrícolas, presentaron varios proyectos al municipio durante dos años, gastaron más de $30 millones en estudios de impacto ambiental y, finalmente, quedaron fuera. "Todos los demás proyectos fueron aceptados. Te podría decir que hay manos negras en esta propuesta", dice Nora Cuevas, concejala (UDI) en San Bernardo.

Hay quienes van más allá. "Se han privilegiado más los apellidos que cada proyecto. La selección fue grosera", dice Leonardo Arenas, uno de los abogados que representan a los vecinos de esa zona.

El martes pasado estos vecinos le exigieron al director de obras de la comuna, Roberto Fernández, que aclarara los nombres de los propietarios de los predios incorporados, durante la reunión del concejo municipal.

El profesional confirmó a "El Mercurio" que entre los dueños que tendrán nuevos terrenos urbanos está Francisco Pérez Yoma.

El segundo conflicto corresponde a los grupos Yaconi y D&S, cuyos terrenos tampoco quedaron dentro del nuevo radio urbano. El Ministerio de Vivienda no tomó en cuenta la petición de urbanizar el área conformada por Autopista Central, Camino El Barrancón y Canal Santa Cruz en San Bernardo.

"Frente a nuestros terrenos se está construyendo un Mall Plaza. ¿Por qué nosotros no podemos?", se pregunta el asesor de las inmobiliarias, Gabriel Rojas, recordando que lo que busca esta propuesta de expansión urbana es establecer núcleos urbanos cerca de polos de desarrollo.

La mirada de Vivienda
Sin tomar en cuenta las peticiones de los privados e inmobiliarias, dejando fuera los patrocinios que los alcaldes dieron a proyectos y después de congelar a fines de 2006 todos los procesos de cambios en los planes reguladores comunales. La Seremi de Vivienda de la Región Metropolitana hizo la propuesta a puerta cerrada.

Lo que para los privados es una aberración, para el seremi Carlos Estévez demuestra transparencia, y es la base para que Santiago crezca de manera armónica.

"No estamos en un negocio con nadie, aquí nosotros somos una autoridad que está haciendo una propuesta con una mirada de ciudad", explica Estévez.

Aclara que la definición de qué comunas crecen se hizo basándose en el límite urbano de 1994, considerando la sustentabilidad ambiental, por lo que se descartaron las áreas de protección ecológica, las áreas verdes intercomunales y las zonas de riesgo como inundables o de aluviones. Además se privilegiaron las áreas mejor conectadas y las que tienen subcentros consolidados.

Así se llegó a Quilicura, Maipú, San Bernardo y La Pintana, zonas donde se podrá crecer de manera condicionada. Quienes inviertan deberán cumplir con cuotas de viviendas sociales, cuota de equipamiento e infraestructura de uso colectivo, áreas verdes y vialidad.

Hoy la propuesta está abierta a la discusión y pasará por la opinión de los municipios, de las inmobiliarias y por una evaluación de impacto ambiental. Finalmente será la Comisión de Ordenamiento Territorial la que aprobará o rechazará nuestra propuesta.







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