Extranjeros que compran viviendas en Chile prefieren propiedades nuevas, en el centro y por menos de 2.500 UF

sábado, 03 de febrero de 2018
María de los Ángeles Pattillo
Economía y Negocios
El Mercurio

La mayoría de los inmigrantes opta por acceder a créditos hipotecarios, pero quienes no cuentan con permanencia definitiva deben pagar completamente la vivienda con financiamiento propio.

Santiago centro es la comuna favorita de muchos extranjeros a la hora de comprar una vivienda. Según un sondeo de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, el 49% de las unidades adquiridas por migrantes se concentra en dicha zona, considerando las transacciones de personas con un RUT superior a los 21 millones, sobre la base del registro del Conservador de Bienes Raíces de Santiago del segundo semestre de 2017.

Desde la consultora detallan que la mayoría de las propiedades tienen un valor inferior a las 2.500 UF, lo que no le extraña a Luis Ignacio Montalva, gerente general de la firma. "Es la misma tendencia que se observa en el mercado nacional, pues más gente puede acceder a comprar en ese rango de precios", señala. Por otra parte, en el Departamento de Extranjería y Migración destacan que a partir de 2015 se eliminó la exigencia de contar con cinco años de permanencia definitiva para acceder a subsidios habitacionales. Actualmente, solo se necesita el permiso para residir indefinidamente en el país (ver recuadro), lo que estimularía la adquisición de inmuebles más económicos por parte de este nicho de clientes.

Ahora bien, el 53% de las unidades registradas en el informe de Montalva Quindos son nuevas. "Para un extranjero es más fácil y rápido adquirir este tipo de viviendas, pues los títulos ya están en los bancos y no se deben preocupar de sus estudios. Además, tienen las garantías que exige la ley, más las propias de cada inmobiliaria, lo que es un factor que les da tranquilidad", destaca Anita Zúñiga, subgerenta comercial de Inmobiliaria Nollagam, empresa que en los últimos 12 meses ha vendido 26 unidades a migrantes.

Industria irá ajustándose a los gustos foráneos

Lo que más valoran los extranjeros, en opinión de Zúñiga, es la ubicación y el precio de las viviendas, tal como lo hacen los clientes chilenos. Eso sí, Montalva aclara que también tienen ciertas preferencias, por ejemplo, quienes vienen de países centroamericanos buscan mucho los pisos cerámicos, mientras que los venezolanos dan especial énfasis a las condiciones de seguridad del inmueble y su entorno. "En la medida que se vayan convirtiendo en un segmento más numeroso, las inmobiliarias comenzarán a hacer productos de nicho, enfocándose en sus gustos particulares", prevé el experto.

Según los datos de Montalva Quindos -al hacer un cruce entre la encuesta Casen y un sondeo propio a 200 extranjeros-, actualmente, solo el 2% de ellos cuenta con una vivienda propia. El 42% arrienda una pieza y el 38% alquila una casa o departamento (ver infografía).

Por lo pronto, ya se pueden ver incluso a algunos inversionistas, sobre todo de Argentina y Venezuela, destaca Zúñiga. "A los argentinos el concepto de venta en verde les acomoda mucho, pues les da condiciones muy claras y accesibles. Es mejor opción invertir en Chile que en su país, por lo que logramos excelentes ventas, sobre todo en el segmento de segunda vivienda. En cambio, el venezolano es un profesional que se trajo todos sus ahorros y los invirtió aquí", dice.

Extranjeros sin residencia en Chile deben sacar RUT

Una de las razones por las que actualmente el nicho de compradores extranjeros es aún reducido, son las dificultades que tienen para acceder a créditos hipotecarios, cree Montalva. "En Chile, la gran mayoría de las compras se financian a través de bancos, y actualmente, estos solo prestan el 80%, lo que se traduce en más trabas, pues se requiere de mayor ahorro", indica.

Lo cierto es que las exigencias varían según cada institución financiera. En BancoEstado, por ejemplo, se gestionaron 811 créditos para extranjeros durante el año pasado. A ellos se les pide presentar un mandatario judicial con nacionalidad chilena y con residencia en el país, quien debe comparecer en la escritura de compraventa. También deben acreditar sus rentas en Chile y presentar un certificado de permanencia definitiva (ver recuadro).

Para Pelayo Valenzuela, socio de la firma legal Valenzuela Asociados, de efectuarse la compra vía crédito hipotecario, no hay mayores trámites adicionales, ya que es el banco quien investiga la solvencia de la persona. "En ese caso, el abogado solo debe justificar el pie y, en ese sentido, debe tener claro de dónde se sacó esa plata, pues el Servicio de Impuestos Internos (SII) puede preguntar".

El otro escenario, menos habitual, es que la persona no sea residente en Chile, por lo que no puede optar a financiamiento bancario. En el SII aclaran que para que un turista extranjero compre un bien raíz, el primer paso es obtener un número de RUT en cualquier oficina del servicio. Para ello, es necesario rellenar un formulario de inscripción, que se puede descargar de internet o bien se entrega en el mismo recinto. El trámite es gratuito, pero la persona se debe presentar acompañada de un representante con domicilio y residencia en Chile.

"Es alguien que, eventualmente, puede estar sujeto a impuestos, si es que la propiedad se arrienda y no es DFL2, por ejemplo, por lo que debe estar identificado. Por ello, es importante que tenga un mandatario con domicilio en el país, para que sea notificado ante cualquier novedad por el servicio", explica Valenzuela.

El siguiente hito clave es ingresar los dineros al país. Para ello, los bancos actúan como custodios de ese capital, investigando su origen y, de validarlo, depositándolo en una cuenta propia a nombre del extranjero. Valenzuela subraya: "Los departamentos de lavado de dinero en las entidades financieras son muy estrictos y tienen sistemas de inteligencia compartidos con bancos de otros países".

Este trámite tarda entre una y dos semanas, y los costos asociados varían dependiendo de las políticas internas de cada entidad bancaria, así como del país de origen de los fondos. "Hay países con más y menos riesgos. México y Colombia, por ejemplo, pueden tener un mayor número de operaciones sospechosas que Suiza", aclara Valenzuela.

Una vez que el dinero está en poder del titular, se puede hacer la transferencia del dominio de la vivienda. La recomendación es dejar un vale vista en notaría, a pagarse contra la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

De tratarse de una transacción que supere las mil UF en efectivo -sean de extranjeros o chilenos-, se debiera rellenar en notaría un formulario de la Unidad de Análisis Financiero, entidad dependiente del Ministerio de Hacienda, que busca prevenir el uso del sistema financiero para el lavado de activos.

En dicho documento se identifica al comprador y vendedor, quienes de negarse a hacerlo, puede significarles que la operación sea catalogada como sospechosa y empiecen a pedirles nuevamente antecedentes para aclarar el origen de los fondos. En paralelo, el SII también podría investigar al comprador, independiente de su nacionalidad, proceso que dura como máximo tres años, aunque puede llegar a seis en casos excepcionales, según la experiencia de Valenzuela.

La asesoría legal para todo el proceso de compraventa tiene un costo que supera el 1% del valor total de la vivienda, en el caso de Valenzuela. "Es lo mismo que se le cobra a un chileno, no se hacen distinciones, ya que si la persona tiene claro el origen de los fondos no debiera haber mayores complicaciones, en la medida que cumpla con los estándares de los mercados formales", concluye.

EL AÑO PASADO, en BancoEstado se gestionaron 811 cré- ditos para extranjeros. Entre las exigencias está el presentar un mandatario judicial con nacionalidad chilena y con residencia en el país

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permisos de permanencia definitiva en el país se aprobaron durante 2017, según cifras del Departamento de Extranjería y Migración.