domingo, 16 de julio de 2017
Marco Gutiérrez V.
El Mercurio
Estos paños suman en conjunto cerca de 11 hectáreas y en varios de ellos el plazo previsto para recepción de ofertas es agosto. En el listado están inmuebles que hoy pertenecen a fondos de inversión, el Estado holandés, Cencosud y la firma industrial del grupo Claro, Elecmetal, entre otros.
os traspasos de "mercedes de tierra" en el siglo XVI figuran entre las primeras transferencias oficiales de suelo realizadas en Santiago, cuando -en plena Colonia- el gobernador entregaba sitios a quienes habían ayudado en la conquista del territorio para la corona española. Hoy, cuando la capital chilena tiene casi 7,5 millones de habitantes, otras fuerzas impulsan el traspaso de terrenos, cada vez más escasos en la Región Metropolitana: las personas quieren vivir o trabajar en zonas bien conectadas, con sistemas de transportes y cerca de áreas verdes y servicios. La "fiebre" inmobiliaria por conseguir metros cuadrados en Santiago ha llevado a los inversionistas a pagar hasta la inédita suma de 475 UF ($12,6 millones) por m {+2} , como ocurrió en mayo pasado, cuando se vendió el área comercial de 320 m {+2} de una propiedad ubicada en Paseo Ahumada 189, donde operó un local de "Los Pollitos Dicen". Actualmente, los 10 terrenos más atractivos -por su tamaño, ubicación o potencial inmobiliario- que están en proceso o condición de venta en la capital y que concentran el interés del sector privado suman casi 112 mil metros cuadrados, unas 11 hectáreas. En conjunto, su precio supera los 8,1 millones de UF, más de US$ 325 millones, considerando solo el valor mínimo o aproximado al cual se colocarían, según un catastro confeccionado con información de consultoras y fuentes del rubro. Se trata de sitios para uso residencial, comercial, oficinas o mixtos, por los cuales se pide, en varios casos, mucho más de 100 UF por m {+2} . Siete de estos se ubican en comunas del sector oriente de la capital: cuatro en Las Condes, dos en Vitacura, uno en Lo Barnechea, dos en Ñuñoa y uno en Santiago Centro (ver detalles en infografía). Santiago centro encabeza las zonas más caras La propiedad más cara, en UF por m {+2} , es una que se compone de dos locales que suman 367 m {+2} ubicados en Paseo Puente, una de las arterias de mayor flujo peatonal del país, en Santiago centro. Su licitación está prevista para el 3 de agosto, a un mínimo de 202 UF por m {+2} . En 2010, en esa misma calle, el ex dueño de PreUnic Patricio Abuhadba pagó 336 UF por m {+2} por un inmueble comercial de solo 320 m {+2} . El Colegio Adventista de Apoquindo asoma en el segundo lugar como el más alto en precio -170 UF por m {+2} -, y por el cual, afirman en la industria inmobiliaria, sus dueños ya han recibido un par de ofertas, aunque consultados por "El Mercurio", no fue posible obtener respuesta. También en Apoquindo está el tercero más oneroso. Es la residencia de la Embajada de Holanda en Chile (las oficinas funcionan en otro edificio en la misma avenida), que se coloca en 166 UF por m {+2} , en un proceso cuyas ofertas se recibirán a fines de este mes. Esta propiedad cuenta con una casona que fue declarada como inmueble de conservación histórica, pero posee más de cinco mil m {+2} que pueden utilizarse para edificaciones de 22 pisos. El paño que hasta fines de 2015 albergó a la Embajada de Ecuador en Chile, en la zona de la esquina oriente de las avenidas Vitacura y Américo Vespucio -y que hoy pertenece a una administradora de fondos-, se licitará el 10 de agosto en 115 UF por m {+2} . Luego, en Ñuñoa las miradas de los inmobiliarios y algunas compañías de seguros están enfocadas en un paño de unos 15 mil m {+2} , en Av. Ossa, a pasos de Irarrázaval y de la estación de Metro Plaza Egaña, en la zona norponiente. El terreno pertenece a la familia Nahmias, la cual podría colocarlo en al menos 93 UF por m {+2} . Kayco International Group, ligada a Marcos Kaplún, coordina las ofertas por esta propiedad, que contaría con un anteproyecto para construir, entre otros, un supermercado subterráneo. En avenida Las Condes están otros dos terrenos a la venta, indican en el rubro. Uno es un sitio de 13 mil m {+2} en el número 10.798 de esa calle y que pertenece a la sucesión Callejas. Más arriba, en el 12.167, está un paño, hoy de la familia Selman, donde hasta 2014 funcionó el colegio católico y británico Mayflower, que se trasladó a Lo Barnechea tras comprar el Colegio Apoquindo. En 2007, Cencosud se adjudicó el terreno del colegio Nuestra Señora del Pilar en la calle Martín de Zamora, Las Condes, tras pagar unos US$ 33 millones. En 2010 fue rechazado por vecinos del sector un mall que pretendía levantar allí la firma ligada a Horst Paulmann, por lo que hoy esa propiedad forma parte de otros inmuebles prescindibles que la empresa tiene a la venta, afirman en Colliers International. La lista también la compone el terreno de 30 mil m {+2} de la firma Elecmetal, ligada a la familia Claro y que está en un proceso de reorganización productiva. Se ubica en avenida Vicuña Mackenna 1570, Ñuñoa, y se colocaría a fines de agosto en 46 UF el m {+2} . Cierra la nómina un sitio de 2.700 m {+2} en Lo Barnechea, apropiado para levantar un strip center en una zona de desarrollo residencial, que se colocará a través de GPS Global Property Solutions. Por qué el sector oriente concentra los principales paños Que la mayor parte de los 10 terrenos que seducen a los inmobiliarios estén en las comunas de Las Condes y Vitacura está relacionado con el hecho de que esas zonas han tenido un alto desarrollo urbano en la última década y han mejorado su conectividad, debido a la cercanía con autopistas y estaciones de metro. A ello se añade la atractiva oferta de áreas verdes, colegios, servicios financieros y comercio, condiciones que las personas demandan, en particular la clase media, que aumentó su ingreso per cápita en los últimos años, y que aspiran a una mejora en la calidad de vida, señala Reinaldo Gleisner, consultor del área corretaje de Colliers International. La demanda se concentra en "comunas centrales que ya eran caras y tenían poco suelo, reduciendo aún más la disponibilidad", indica Iván Poduje, arquitecto, urbanista y socio de Atisba. Por el lado de la oferta de suelo, en tanto, al tener conciencia de que existe escasez de terrenos y una demanda importante por estos, los dueños de la tierra en esas comunas sienten que es un momento atractivo para vender. Así, es común ver que propietarios de casas en barrios acomodados ceden ante el interés inmobiliario y terminan vendiendo sus sitios, los que dan luego vida a paños más amplios. En este escenario, en los últimos 10 años, los valores promedio de los terrenos en Las Condes y Vitacura se han duplicado, aseguran en Colliers. Otro elemento que está presionando al alza los precios de los terrenos, coinciden en el sector, son las restricciones que están colocando los municipios mediante normativas más estrictas en materia de altura y densidades, o directamente con el congelamiento de planes reguladores tras exigencias de comunidades. Esto ha llevado a que los pocos terrenos bien ubicados y donde es posible edificar vean aumentada la demanda, sostiene el socio de un importante fondo de inversiones inmobiliarias. Valores seguirán subiendo y la capital densificándose Pese a que el incremento de los precios de los terrenos incide en que los proyectos a desarrollar sobre estos disminuyan su rentabilidad, los inversionistas igualmente tienen mayor disposición a pagar por un paño, pues saben que el valor de dicho activo solo podría subir de valor en el tiempo, en un contexto de escasez de suelo, comenta Lorena Tapia, gerente general de GPS Global Property Solutions. "Los precios seguirán subiendo", coincide Iván Poduje, debido a que Santiago continuará densificándose y la oferta de tierra disminuirá más aún. Entre los efectos de esa situación, advierte, está el desarrollo de departamentos cada vez más pequeños -que los clientes puedan pagar-, a la vez que la oferta migrará a comunas "no tradicionales" que hoy parecen poco atractivas, y se incentivará la conversión de zonas industriales, de regimientos o de equipamiento en sectores residenciales. LA OFERTA DE TIERRA SEGUIRÁ DISMINUYENDO, situación que repercutirá en el desarrollo de departamentos cada vez más pequeños. A la vez, se incentivará la conversión de zonas industriales, de regimientos o de equipamiento en sectores residenciales, proyecta el arquitecto y urbanista Iván Poduje.
