30% aumentó demanda de extranjeros por campos chilenos

lunes, 12 de junio de 2017
Claudio Gaete Hermosilla
Reportajes central
El Mercurio

* Aunque no hay información sistematizada, los diversos agentes inmobiliarios coinciden en que norteamericanos, europeos y chinos compran desde Santiago al sur terrenos con cultivos o los plantan con frutas de exportación de manera creciente.

Ocurrió hace un par de años en las oficinas del Grupo Tattersall, en la calle Isidora Goyenechea. Se remataba un campo de 55 hectáreas, en plena producción de frutos cítricos ubicado en la comuna de María Pinto, a 50 kilómetros al oeste de Santiago.

"La sala estaba repleta", recuerda César Labbe, jefe del área Campos de Tattersall Gestión de Activos, la entidad del holding encargada de intermediación de bienes raíces.

El precio de inicio eran 900 millones de pesos.

"Varios postores llegaron a ofrecer 1.200 millones de pesos. Hasta que de repente quedaron solo dos personas. Una de ellas era una china, quien finalmente se adjudicó el campo por 1.800 millones de pesos", recuerda Labbe. "El doble del precio inicial".

La compradora resultó ser Yu Hsiu Liù, una taiwanesa que lleva viviendo cerca de 30 años en Chile y que hoy se llama Bonny Yu Liù.

"Nuestras inversiones en Chile son para nuestras futuras generaciones", cuenta Bonny, quien durante años estuvo radicada en Iquique trabajando en la Zona Franca.

Su caso es uno de tantos que se han registrado en el país en los últimos cinco años y que dan cuenta de un naciente fenómeno en la agricultura nacional: la compra de terrenos agrícolas por parte de extranjeros, ya sean empresarios o fondos de inversión.

No existen datos consolidados de cuántas hectáreas se han vendido ni cuánto dinero se ha invertido, porque las compras ocurren en distintas zonas del país y no existe un registro unificado, pero además, porque muchas quedan registradas bajo nombres comerciales, donde los inversionistas no aparecen; o son concretadas por fondos de inversiones locales, con integrantes extranjeros.

A pesar de ello, diversos actores ligados al rubro coinciden en que se trata de un proceso creciente que se extiende principalmente en la zona centro-sur, en la Región de Aysén y en menor medida en la Cuarta y Quinta Región. Los compradores suelen ser inversionistas norteamericanos y europeos. También hay chinos y australianos. Y al parecer, según fuentes ligadas al tema, todo este proceso tiene su origen en la crisis subprime del año 2008, la que motivó a muchos inversionistas naturales e institucionales a mirar la tierra como un activo perdurable. Y finito. O como dice César Labbé: "la tierra es única, no hay más, es lo que es".

Y al parecer en Chile encontraron una mina de oro en cuanto a calidad de terrenos, desarrollo de la agricultura y lo que es mejor: buenos precios.

César Labbé reconoce que el interés de los inversionistas extranjeros está motivado por esos factores, aunque suma otros. "También a que nos dicen que la mano de obra es buena en Chile, hay tranquilidad para trabajar y los precios son convenientes para ellos. Es un negocio boyante", afirma.

Dice que hace unas semanas estaban rematando un campo en Teno, Región del Maule, de 624 hectáreas "y nos aparecieron unos inversionistas chinos. Ellos querían hacer una muy buena oferta. El campo partía con un precio de 2 mil 900 millones de pesos y ellos estaban dispuestos a comprarlo por 4 mil millones". Cuenta que la operación no se pudo concretar porque tenía que ser revisado antes por un equipo de expertos australianos y, finalmente, se lo adjudicó un fondo de inversión chileno que representa a un inversionista norteamericano.

Andrés Reyes, dueño de AgroReyes, empresa viverista y de asesorías en el cultivo de avellanos europeos, asegura que Chile todavía tiene grandes superficies disponibles para vender en relación con la que tienen los países europeos. "Y es bastante más económico. Además tenemos otra ventaja, son suelos de calidad y el recurso agua todavía es libre. Eso pesa mucho. A ello hay que agregar que acá todavía es posible encontrar mano de obra y nuestro historial frutícola es súper atractivo, porque tenemos máquinas, buenos productos y capacidad técnica. Todo eso es muy interesante para los inversionistas".

Explica que en esta nueva tendencia de compra de tierra se aprecian dos grandes grupos. Primero están los gigantes, que compran sobre mil hectáreas e incluso sobre 2 mil y que corresponde a grupos de inversionistas que quieren desarrollar megaproyectos en el país.

Y en segundo lugar están los proyectos unitarios, personales, que son personas que invierten usualmente en terrenos de 100 hectáreas.

En su caso, trabaja principalmente con inversionistas europeos, italianos y alemanes, dedicados al cultivo de avellanos. Agrega que en su caso, las zonas que se han desarrollado más fuerte son las de Curicó, Talca, Linares y Retiro.

Matías García-Huidobro, gerente del área agrícola de Colliers International, cuenta que han apreciado un notorio interés de inversionistas extranjeros por comprar campos en Chile. Dice que solo el año pasado la demanda aumentó 30% y que las regiones más cotizadas son la Metropolitana, la Sexta y la Séptima.

Explica que el interés es por campos en producción y por terrenos aptos para plantar.

"Por un lado hay clientes que quieren la tierra para luego desarrollar sus propios proyectos agrícolas, por otro, inversionistas que están en búsqueda de campos ya productivos con distintos tipos de cultivos, pero principalmente con nogales, cerezos, paltos, cítricos y arándanos", cuenta.

En su gran mayoría, afirma que son inversionistas chinos, europeos y norteamericanos. Y agrega que para ellos, Chile tiene muchas ventajas que lo hacen competitivo y conveniente frente a otros países.

"Lo primero es la gran barrera fitosanitaria producto de su ubicación geográfica", sostiene. Agrega que, además, Chile tiene una amplia variedad de climas que le permiten desarrollar diversos cultivos de alta calidad "los cuales son altamente demandados en los mercados internacionales".

Junto con ello, Matías García-Huidobro destaca la calidad de nuestros suelos y la disponibilidad de aguas en el país.

"Esas son condiciones privilegiadas que nos brindan una amplia ventaja respecto de otros países. Por otra parte, estamos en contraestación con Estados Unidos y Europa, cuando ellos no están produciendo, Chile está en su peak de producción, lo que asegura una alta demanda de nuestros productos. Por último, la seriedad y estabilidad económica respecto de otros países hace de Chile un país confiable a la hora de invertir".

Michael Wallace, gerente Agroindustrial y Alimentos del Banco Bice, asegura que hay una arremetida de gente y de fondos extranjeros que están buscando tierras en Chile.

Dice que en el sur, hace unos cuatro años se produjeron muchas ventas de campos dedicados a la lechería, pero después de la caída del precio de la leche, bajó la rentabilidad y "se detuvo esa fuerza que tenía el sector lechero".

Sin embargo, aclara que luego comenzó a tomar fuerza el tema de la fruta, principalmente debido al alza del tipo de cambio. "Hay grupos de fondos de inversiones interesados que han estado comprando campos frutícolas en la zona centro y en el norte y que han sido financiado spor Bice", apunta.

Cuenta que han tenido contactos con muchos fondos, los cuales les exigen privacidad así que no puede revelar sus nombres. "Principalmente, hay uno francés, uno inglés y otro norteamericano que han estado en contacto con nosotros y que han manifestado interés en el cultivo de olivares. Eso es algo que no se veía hace cinco años. Esta no es solo una sensación que tenemos como banco. Una compañía de seguros me comentó lo mismo. Es un fenómeno que está pasando", sostiene.

Atractivo global

El secretismo en torno de qué y quién está comprando tierras abunda. Muchos de los intermediarios no pueden dar el nombre de sus compradores, porque están sujetos a cláusulas de confiabilidad y hay muchos negocios que están en proceso. Es el caso de un fondo chileno que ya ha concretado dos operaciones mayores con inversionistas y espera cerrar un par más en el curso de este año.

Uno de los ejecutivos cuenta que para explicar la profundidad de este proceso es necesario destacar que el atractivo por los activos agrícolas se ha ido consolidando en los últimos años en el mundo. Afirma que esto partió con los cultivos anuales, como la soya, el maíz y el trigo, que ya están consolidados como commodities y que luego los inversionistas comenzaron a ver a los frutales.

"En esa línea, Chile pasó a ser un polo muy atractivo, por la combinación de clima y seguridad jurídica. En Chile se compran terrenos y se sabe cuáles son los límites, salvo en La Araucanía. En Perú, en cambio, muchas veces te encuentras con que los títulos de dominio son confusos y quedas expuesto a reclamos posteriores", sostiene.

Hasta la fecha han cerrado dos negocios. Uno se concretó a principios de este año y comprende una inversión por 30 millones de dólares que incluye la compra de varios terrenos desde Copiapó hasta la zona sur dedicados al cultivo de la uva de mesa. Son campos ya plantados, y en algunos casos por plantar, y que en total suman más de 400 hectáreas.

El segundo, concretado a fines del 2016, es una operación por más de 70 millones de dólares y abarca más de mil hectáreas. Se trata de una plantación de cítricos en terrenos ubicados en las cercanías de Santiago, asegura la fuente.

En ambos casos involucra a sociedades donde el 80 por ciento del capital es aportado por inversionistas norteamericanos. De hecho, las inversiones de EE.UU. parecieran ser las que tienen más fuerza.

Según relata César Labbé, existe un fondo de dicho país, el cual no puede mencionar, que ya cuenta con más de 8 mil hectáreas en Chile.

Aumenta el valor de las tierras

Con tanta efervescencia compradora, el valor de los terrenos ha sentido el impacto y su valor se ha incrementado en los últimos años, coinciden todos los involucrados. Pese a eso, también coinciden en que esa cotización en Chile aún sigue siendo muy conveniente para el inversionista extranjero.

Según Andrés Reyes, la tierra está muy barata en relación con otros países, pero cara en relación con Chile.

"Hace tres años un campo que podría costar unos 6 millones de pesos la hectárea, hoy está en 12 millones debido al interés de los extranjeros. Cuando ellos llegan y les dices que tal campo está a un valor de 12 millones de pesos la hectárea, responden 'perfecto, porque yo en mi país lo compró en 30 millones'. Para ellos es barato, pero para nosotros es caro".

Otro ejemplo claro es el de las paltas. Una hectárea de dicho cultivo en plena producción puede llegar a costar 80 mil dólares, mientras que en California se eleva a 250 mil dólares.

Eso explica en parte el interés, puntualiza César Labbé. Agrega que muchos vienen para cultivar frutales y exportarlos.

"En el sur hay muchos interesados en el avellano europeo, nogales y almendros. Y los chinos están interesados en los cerezos. Los que querían comprar el terreno en Teno ya tienen inversiones en Australia, Perú y Argentina y querían entrar en Chile para cultivar cerezas para exportar a China".

Según Labbé, las zonas más cotizadas por los inversionistas son las localizadas en la Región Metropolitana -particularmente en Buin y Paine- y Rancagua, donde una hectárea de terreno puede elevarse tranquilamente por sobre los $ 50 millones. Los precios van bajando paulatinamente a medida que se va más al sur y llegan hasta los $12 millones-$8 millones en Los Lagos. "Pero hace no tanto estaban a solo $2 millones en algunos casos".

Algo similar ocurre con los terrenos dedicados a la lechería, cuenta Michael Wallace. "En el sur lechero siempre se hablaba de que una hectárea costaba 3 millones de pesos y de repente se pegó un salto a 6 millones y hoy está del orden de los 7 y 8 millones de pesos", cuenta.

Matías García-Huidobro, de Colliers International, realizó un estudio para Revista del Campo respecto de la variación del precio de las tierras en los últimos años.

"Por lo general, los inversionistas extranjeros requieren unidades mínimas, por sobre las 100 hectáreas hacia arriba, lo que dependiendo de la ubicación, si el campo está plantado o no, o cuáles son especies plantadas, tiene una inversión mínima promedio por sobre los 2 millones de dólares por la compa de la tierra", explica.

Es más, de acuerdo a Colliers International, las zonas agrícolas que más han aumentado su plusvalía se pueden dividir en dos grupos. Primero está la zona entre las regiones VI y VIII, cuya plusvalía se ha incrementado en 100% por hectárea en los últimos 10 años.

Un factor relevante para este incremento, destaca, es que son zonas con buen acceso a agua. "El 70% del valor de la tierra es el agua. Sin agua su valor cae considerablemente. Por ello las zonas con fuentes de aguas (ríos o acuíferos) seguros y abundantes son más cotizados y tienen directa relación con el valor de la tierra por sobre la calidad del suelo".

En esta zona, las principales plantaciones son cítricos, paltos, nogales, cerezos, avellano europeo, arándanos y uva de mesa.

En tanto, en la X Región, los terrenos han registrado un aumento de 50% de su plusvalía en los últimos cinco años, según Colliers. "En esta zona las tierras que han aumentado su plusvalía son aquellas que están alejadas de la zona de conflicto mapuche. Y uno de los factores más importantes que ha producido el aumento en el valor de la tierra es la llegada de cultivos frutales como los cerezos y avellanos europeos", sostiene García-Huidobro.

¿Hasta cuándo seguirá esta fiebre compradora?

Nadie se atreve a dar una respuesta. Solo aseguran que la actividad continúa y los inversionistas no cesan de preguntar por terrenos. Pero todo indica que debiera incrementarse, porque todos están enfocados en las exportaciones y con la apertura cada vez mayor del mercado chino a los productos chilenos, la demanda seguirá creciendo.

Es lo que está haciendo Bonny Yu Liù en su campo en María Pinto. En este momento está produciendo mandarinas, naranjas y ciruelas y le ha pedido a su agrónomo que le aconseje qué otros frutos podría cultivar.

"Exportamos a varios países. Nuestras mandarinas y naranjas se venden sumamente bien en Estados Unidos y Europa", dice. "Y hay mucha demanda por las ciruelas en China", concluye.

8
MIL hectáreas en el país ya tendría un fondo norteamericano.

$50
MILLONES puede llegar a costar una hectárea en Buin o Paine.

$ 12
MILLONES pueden pagar por una hectárea en la región de Los Lagos.