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Los bancos están aplicando estrategias de retención a los clientes que deciden renegociar su deuda y, en general, los gastos operacionales para hacerlo superan levemente los $650 mil.

Fuerte baja en las tasas de interés beneficia a deudores que buscan refinanciar o pedir créditos hipotecarios

lunes, 22 de mayo de 2017

María Paz Infante
Economía y Negocios
El Mercurio




Un ahorro equivalente a cuatro años de la universidad de uno de sus hijos consiguió Magdalena al refinanciar recientemente su crédito hipotecario. A través de la negociación, logró bajar su tasa de 4,35% a 2,87%.

Al igual que a varios deudores, la impulsó la baja tasa promedio de los préstamos para vivienda, que llegó a 3,42% en abril, según el Banco Central, el menor nivel desde julio de 2004. El gerente general de la Asociación de Bancos (Abif), Ricardo Matte, afirmó que estas reducciones han implicado que "el costo de financiamiento de largo plazo de los bancos se encuentra en niveles muy bajos".

Patricio solicitó un préstamo en 2011 para comprar una vivienda en Ñuñoa. En ese entonces, el banco le otorgó un crédito con una tasa de 4,9% a 25 años para financiar 2.250 UF, lo que le implica hoy desembolsar unos $350 mil en dividendo al mes. Hace una semana renegoció el préstamo con la institución, la que le dio una tasa de 3,3% para las 1.950 UF que le quedaban por pagar. Si bien para él esto se tradujo en un alza de unos $35 mil mensuales en el dividendo, acortó el plazo de cancelación de la deuda a 15 años, lo que a la larga le permitirá un ahorro de 600 UF (unos $11 millones), comentó.

Magdalena y Patricio no se equivocaron. El director de Creditaria, Antonio Latorre, aseguró que "es el mejor momento desde hace unos ocho años para renegociar los créditos, porque las tasas están históricamente bajas", aunque aclaró que eso no implica que las personas deban endeudarse porque sí.

Pero, ¿cuándo es el momento preciso para renegociar? Latorre explicó que cuando las variaciones entre la tasa que tiene un cliente y la que le ofrece un banco tienen una diferencia de, al menos, un punto y el plazo remanente del crédito es superior a los 15 o 20 años, tiene sentido hacerlo. "Uno debiera tomar el plazo remanente del crédito, evaluar cuál es el CAE que puede conseguir para el préstamo, los 15 o 20 años que quede de pago y comparar el dividendo completo que le resta en el plazo versus el que paga actualmente", manifestó.

El subgerente de Hipotecario de BBVA, Gonzalo Esquivel, afirmó que el dividendo promedio en Chile está en unos $400 mil mensuales y que -sin considerar el seguro de incendio y sismo- este monto baja aproximadamente en $10 mil ante una tasa de interés 1% menor.

Matte, de la Abif, comentó que, más allá del simple monto del dividendo, lo relevante es que guarde relación con el nivel de ingreso del cliente, y que se recomienda que se ubiquen en el rango de 20% a 25%.

Esquivel añadió que en el caso de BBVA los gastos operacionales para refinanciar, en promedio, ascienden a unos $650 mil. Desde Banco de Chile, en tanto, sostuvieron que los gastos operacionales para renegociar son: actualización de títulos (4 UF), gastos notariales (3,2 UF) e inscripción de bienes raíces (15,7 UF), lo que da un total de 22,9 UF (unos $609.496).

El economista y ex gerente general de la Abif, Alejandro Alarcón, aseguró que, además de ser un buen momento para refinanciar los hipotecarios, también lo es para comprar propiedades con este tipo de préstamos.

Esa misma visión tienen los bancos. Esquivel, de BBVA, sostuvo que hay un escenario óptimo para comprar propiedades, porque los precios de las viviendas se han estabilizado y las tasas de interés están en rangos muy competitivos. "Esas condiciones no se dan todos los días, por lo que es bueno que los clientes evalúen esta importante decisión", manifestó.

¿Mayores restricciones?

Pese a este panorama más beneficioso para los deudores, se han visto mayores restricciones a la hora de prestar plata. Fuentes de la industria aseguraron que, por lo general, las entidades financieras están otorgando préstamos por el 80% de las viviendas y el 20% restante debe ser puesto de pie por parte del cliente. Alarcón explicó que "el ajuste en el mercado laboral -que ha generado una caída importante de la masa salarial- ha elevado las condiciones de riesgo y, por eso, los bancos están más cuidadosos".

Y además de que hay mayores restricciones, los bancos están más competitivos. Cuando Magdalena refinanció su crédito, cotizó en un banco diferente al suyo y le ofrecieron una tasa de 3%. Sin embargo, su banco le entregó una "tasa de retención" de 2,87% para que siguiera con ellos.

Pablo Bunster, gerente comercial de Iron Mountain -empresa que ofrece a los bancos introducir la visación y optimización de procesos para el otorgamiento de créditos, como los hipotecarios, entre otros productos-, explicó que las instituciones financieras están preocupadas de acelerar los procesos.

Este sistema les ha permitido a los bancos que operan con él revisar las solicitudes de sus clientes actuales o potenciales en cinco minutos versus los tres días que se demoraban con el sistema antiguo.

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