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Cuando suban los límites de inversión en activos alternativos

BTG: AFP podrían hacer crecer 12 veces los fondos inmobiliarios de la bolsa

lunes, 13 de marzo de 2017

Juan Manuel Villagrán S.
Economía y Negocios
El Mercurio

A través de su fondo Rentas Inmobiliarias II, la institución de capitales brasileños cerró recientemente contratos de arriendo con Falabella y Café Do Brasil por 15 mil m {+2} y bajó su nivel de vacancia. Reconocen que están mirando opciones en el mercado latinoamericano.



En BTG Pactual Chile se están preparando para un crecimiento significativo que podría darse en la industria local de fondos de inversión inmobiliarios.

Lo anterior, porque a partir de noviembre se implementará el nuevo régimen de inversión de las AFP y la reglamentación complementaria para que las administradoras puedan invertir en activos alternativos con límites.

Respecto de los límites e inversión máxima potencial en activos alternativos, la ley establece que no podrá ser inferior al 5% ni superior al 15% del valor de los fondos de pensiones, debiendo el Banco Central establecer el límite máximo definitivo. En tanto, el régimen de inversión podrá, eventualmente, fijar límites específicos, según activo. Considerando el rango antes mencionado de límite máximo de inversión en activos no tradicionales, desde la Superintendencia de Pensiones (SP) indican que "las AFP podrían llegar a invertir desde US$ 9.000 millones hasta US$ 27.180 millones en todos los activos alternativos", estimación sobre la base del valor de los fondos de pensiones al 31 de enero de 2017.

El gerente de inversiones inmobiliarias de BTG Pactual Chile, Pedro Ariztía, extrapola que "las AFP podrían invertir el equivalente a más de 12 veces el patrimonio de los cuatro fondos que más transan en bolsa hoy (US$ 972 millones) para tener una alocación similar a la de los países desarrollados en activos inmobiliarios (9% del total de su cartera)". Añade que "en la medida que los institucionales tomen una mayor participación en los fondos inmobiliarios, habrá un mercado más desarrollado, donde las tasas de descuento con las que se transan las propiedades serán más bajas y eso se traduciría en una ganancia de capital relevante".

Además, Ariztía explica que con la importante entrada de las AFP que se avecina en los activos inmobiliarios "se debiera dar la tendencia de que suban los precios al que se transan las propiedades, así como el de arriendos".

Fondo inmobiliario

La administradora general de fondos de BTG maneja US$ 320 millones en activos inmobiliarios divididos en dos fondos, lo que representa un 33% del mercado de la industria de fondos de este tipo. Así, con un portafolio de más de 300 mil m {+2} de oficinas, centros comerciales y bodegas, avanzan en disminuir las vacancias de estos espacios. De esta manera, recientemente su fondo Rentas Inmobiliarias II cerró contratos de arriendo por 15.000 m {+2} de sus activos con Falabella y Café Do Brasil, específicamente en oficinas en Santiago y en bodegas en Quilicura. Estos 15.000 m {+2} representan el 6,3% de la superficie arrendable del fondo.

Ariztía contextualiza que en 2016 la vacancia para arriendos de oficinas, comerciales y de bodegas a nivel de industria llegó a un 9%, lo que está dentro del nivel de equilibrio ideal que considera entre 8% y 12%. Para este año proyecta un 10%. El fondo Rentas Inmobiliarias I tiene una vacancia de 5%, mientras que la del segundo fondo inmobiliario de BTG -que aún está en etapa de colocación- es de 16%.

El objetivo de BTG, asegura Ariztía es "ser el jugador más importante del mercado en esta industria" y reconoce que "estamos mirando el mercado en Latinoamérica".

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