domingo, 29 de enero de 2017
Claudia Ramírez
El Mercurio
Se instalan en sectores de mayor estándar, como Key Biscayne, pero también en otros emergentes, como la Pequeña Habana:
Tras la crisis subprime , los chilenos empezaron a mirar tímidamente a Estados Unidos como destino de sus inversiones inmobiliarias. En particular, los ojos se pusieron sobre Miami, que pasó de ser un atractivo lugar de veraneo al albergue de su segunda vivienda. Si bien los precios han subido y ya no son los de 2010, aún hay oportunidades, según corredores de propiedades y asesores inmobiliarios. Y aunque los perfiles de inversionistas nacionales en Miami son diversos -van desde profesionales jóvenes a familias numerosas-, hay algunos datos a considerar. En primer lugar, los chilenos, que aún no son tan numerosos en ese mercado, se toman su tiempo y piden bastante información antes de comprar. "En comparación con otros clientes latinos, el chileno es más conservador, más racional en su proceso de compra. Hay que pensar que los impuestos territoriales y los gastos comunes son altos", dice Cristián Alliende, socio de Alta Developers, firma que desarrolla este tipo de proyectos en Florida. En cuanto a locaciones, prefieren zonas como Brickell, Sunny Isles, Key Biscayne y Ventura, aunque también están apostando por sectores emergentes, como la Pequeña Habana. La inversión promedio es del orden de los US$400 mil y US$ 500 mil por propiedad, y las rentabilidades de las propiedades van en promedio del 3,5 al 5% anual, similar a lo que puede obtener en comunas del sector oriente de Santiago, pero con la diferencia de que se trata de una inversión en dólares en un escenario en que esta divisa se está fortaleciendo luego del triunfo de Donald Trump. Este mercado tiene algunas diferencias con respecto al chileno: los gastos comunes corren por cuenta del propietario del departamento, no del arrendatario, y una traba es que en general los bancos prestan mucho menos que el 80% del monto de la propiedad a los extranjeros que quieren comprar. Al contrario, una ventaja es que en caso de no pago del arriendo, hay menos complicaciones para sacar a los morosos. Departamento por sobre el millón de dólares para usar mínimo 6 meses al año Hace algunos años, Miami dejó de ser el destino lejano e inaccesible para los chilenos, por dos razones: por un lado, es más barata que otras ciudades de Estados Unidos -por ejemplo, la relación promedio de precios es uno a ocho respecto de Nueva York-, y el viaje es más expedito, por los vuelos directos, afirma Javier Contreras, gerente general de Chile Sotheby"s International Realty. Agrega que en el mercado de mayor estándar se mueven distintos tipos de inversionistas chilenos en la ciudad de Florida: el primero, y el más común, son compradores de hasta 10 departamentos del rango de US$ 500 mil cada uno, que los arriendan por un mínimo de seis meses o un año. Otro tipo de inversor compra un departamento, lo amuebla y lo entrega a una administradora, que a su vez lo alquila a un tercero por periodos y lo bloquea para que el dueño lo pueda usar en un determinado momento, similar al sistema condo-hotels , al que no todos los edificios adhieren. "También están quienes compran casas de US$ 1 millón a US$ 2 millones para pasar seis meses al año; el resto del tiempo pueden arrendarla, o la propiedad permanece desocupada", afirma Javier Contreras. Sotheby"s, corredora de propiedades experta en el mercado del lujo, opera a través de Miami One Sotheby"s. Cuando los inversionistas superan el US$ 1 millón o US$ 2 millones por propiedad, la apuesta es distinta a la de las viviendas más baratas, complementa Jaime Ugarte, director ejecutivo de Colliers International Chile. "Tienen rentabilidades menores; por eso los inversionistas apuntan a plusvalía a largo plazo, a tener la propiedad unos 20 años", precisa. Pese a que a que los precios han subido cerca de 50% en los últimos cinco años -agrega- y las rentabilidades ya no son las de antes, dice que sigue siendo una buena opción para diversificarse, sobre todo en un contexto con positivas proyecciones para ese país. Además, recomienda a los inversores chilenos "comprar en ubicaciones que sean "sandías caladas" y que les golpee menos una eventual crisis de una sobre oferta". Colliers International tiene una oficina en Miami que asesora a compradores y arrendatarios, pero que además presta asesoría a inversionistas que quieren construir proyectos inmobiliarios desde cero. Gobierno paga el 80% del arriendo Pero hay otro nicho que están mirando los chilenos en Miami, y que tiene inversiones iniciales menores, en torno a US$ 220 mil. Se trata de la compra de casas que reparan y luego destinan al arriendo. George Smith y Margarita Elordi, un matrimonio chileno que en Santiago trabajaba en el rubro de la construcción y el corretaje de propiedades, respectivamente, viven en Estados Unidos desde 2000. En 2008 fundaron Core International Realty, firma que administra 130 casas ubicadas en barrios populares, como Homestead y Little Haiti, destinadas al arriendo por parte de personas que reciben ayuda del gobierno. Los arriendos rondan los US$ 1.600 a US$ 1.800 mensuales para casas de cuatro dormitorios, cuentan, y el gobierno paga en promedio el 80% de esta suma y la otra es de cargo del arrendatario. "Esta modalidad está acogida al programa de gobierno llamado sección 8. Partió cerca de los 40, fundamentalmente dirigido a mujeres con hijos, para sacarlos de la calle. Hoy se trata de personas que ganan cerca mil dólares al mes y con eso no les alcanza para arrendar; el gobierno pide que mantengan la casa a cambio de pagar gran parte del arriendo", explica George Smith. "Partimos para la crisis financiera, por lo que compramos casas destruidas a los bancos a precios menores que los de mercado", cuenta Margarita Elordi. Agregan que cuando venden las casas no ofrecen plusvalía, pero que las han obtenido y que los retornos respecto de la inversión son superiores al 8% neto. Negocio de alquiler incluye desde familias a estudiantes También hay un extenso mercado para los chilenos que buscan arrendar por una temporada. Esto considerando que los alquileres en Miami promediaron US$ 2.106 en diciembre, según Zillow, el especialista en real estate . Javier Contreras, de Chile Sotheby"s International Realty, señala que los arrendatarios chilenos también son diversos: desde familias numerosas que quieren arrendar una casa para veranear, hasta jóvenes que buscan un departamento mientras estudian o trabajan. En Miami el valor del arriendo ha subido 20% en los últimos dos a tres años, agrega, lo que lo vuelve atractivo respecto de algunas comunas del sector oriente en Santiago. En la zona de la Pequeña Habana, Core International Realty tiene un stock de 25 propiedades en arriendo, cuyos dueños son chilenos. Aquí la ventaja es la plusvalía, porque están cerca de áreas de mayor estándar, indican. EL PRECIO DEL ARRIENDO en Miami promedia US$ 2.106, según datos de Zillow para diciembre del año pasado.
