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Financiamiento colectivo toma fuerza en el negocio inmobiliario y ya hay 20 proyectos operando con este modelo

sábado, 08 de octubre de 2016


Economía y Negocios
El Mercurio

Varios pequeños inversionistas pueden participar en sociedades dueñas de inmuebles, por montos desde $400 mil. La fórmula de crowdfunding inmobiliario lleva dos años aplicándose en el país, y pasó de proyectos residenciales a hoteleros. La semana pasada, incluso, arribó al mercado de las residencias para adultos mayores. María de los Ángeles Pattillo



Ser dueño de parte de una propiedad mediante bajos montos de inversión. Ese es el principal atractivo del crowdfunding o financiamiento colectivo inmobiliario, que permite la compra de cierto porcentaje de un inmueble a través de la adquisición de acciones. "Si se estructura bien, puede ser una alternativa para democratizar la inversión en bienes raíces", destaca Raimundo Cruzat, gerente general de Echeverría Izquierdo Inmobiliaria.

Por ejemplo, por $400 mil y pagando en siete cuotas, una persona puede comprar una acción de la cartera de propiedades de Besafeinversiones.com. En el caso de FacilityRent, son unos $524 mil por acción (20 UF), pagaderos en 48 cuotas, mientras que Propius tiene una tarifa de poco más de $1 millón (40 UF), pero pagables en el número de meses que demore el proyecto en entregarse.

Las variables dónde invertir también son diversas. En Propius, por ejemplo, manejan opciones en Ñuñoa, Estación Central, San Joaquín, Quinta Normal, Viña del Mar y La Serena. En esta última ciudad están los precios más bajos por metro cuadrado (m {+2} ), con 35 UF promedio, mientras que en Ñuñoa la cifra se alza a las 60 UF/m {+2} . Es decir, por una acción, una persona podría adquirir 1,1 m {+2} en La Serena o bien, 1,5 m {+2} en Ñuñoa. "El cliente puede tener unas acciones en un departamento de Estación Central y otras en Quinta Normal. Buscamos que ellos diversifiquen lo máximo posible", explica el gerente inmobiliario de la firma, Sebastián Cummins. Entre sus clientes hay quienes han colocado hasta $30 millones bajo este formato.

Estos tres actores suman 20 edificios que incluyen este modelo de venta: 10 de Besafeinversiones.com, siete de Propius y tres de FacilityRent.

La mayoría de las veces se constituye una Sociedad por Acciones (SpA) por unidad, aunque otra opción es hacerlo por un grupo de inmuebles que se adquieran en un mismo proyecto. En el caso de Propius, optan por la primera modalidad: "Se levanta entre el 35% y el 40% del valor del departamento entre inversionistas, y el saldo se hipoteca en un banco donde el dueño es la SpA", indica Cummins. En su modelo, nunca abarcan más del 10% de una torre. "Es una definición comercial, pues la idea es que luego, al salir a venderlos todos en un mismo período, no se genere una competencia de precios", agrega el ejecutivo.

Rentabilidad promedio entre 12% y 20%

El negocio detrás del financiamiento colectivo es luego vender la propiedad. Entre que la sociedad compra la vivienda -lo más temprano posible para acceder a mejores descuentos- y finalmente la traspasa, debieran pasar entre tres a cuatro años. FacilityRent fue el primer crowdfunding de este tipo en el país, y tienen participación en edificios en Providencia, Antofagasta y Calama. Después de dos años con presencia en el mercado, sus departamentos de Calama son los más adelantados en este proceso y están comenzando recién los trámites de recepción municipal.

Una vez que se entrega cada departamento, la estrategia comercial de todos los actores es la misma: arrendar los primeros 12 meses antes de vender la propiedad. Christian Blanche, socio fundador de TaxAdvisors y especialista en planificación tributaria, explica que al esperar el año, no se aplica la presunción de habitualidad y la operación podría no quedar gravada con IVA.

Las rentas en ese período se ocupan para calzar el dividendo, y en caso de haber excedentes, estos se reparten entre los inversionistas. Después del año, al concretarse la venta, las proyecciones de Besafeinversiones.com son que la inversión inicial logre una rentabilidad de 12% promedio, mientras en Propius la estimación ronda el 20%.

"El modelo de negocio está más enfocado en la plusvalía del activo que en la renta por arriendo. Lo que se hace, en definitiva, es promesar lo más barato y vender lo más caro posible, en el menor tiempo que se pueda", explica Cummins. En su caso, piensan externalizar la administración de los departamentos durante el año de alquiler.

En FacilityRent, en cambio, prefieren quedarse con la administración de los departamentos y, en su proyecto de Antofagasta, con el manejo del edificio completo. Este se trata de un desarrollo de carácter comercial, que funcionará como apart hotel y donde parte de las unidades se han vendido vía crowdfunding . "Al tener un control total, se puede gestionar mejor y se valoriza más el edificio al momento de venderlo", explica Gonzalo Jiménez, CEO de la compañía.

Según explica el ejecutivo, a diferencia de las opciones habitacionales, acá se debiera esperar al menos ocho años para lograr un buen retorno, por lo que es clave una buena administración. A su juicio, la rentabilidad debiera moverse en torno a 50% respecto de la inversión inicial. "Lo más importante es el estado de las maquinarias, como el ascensor, las calderas y las bombas. Si un edificio está en mal estado, lo perjudica, pues hay que recuperarlo y eso requiere de una inversión, que se descuenta del precio de venta", indica Jiménez.

Hoteles se suman a la tendencia colectiva

Entre las inmobiliarias hay interés por esta fórmula de financiamiento. Boetsch la incorporó en su proyecto de apart hotel en Antofagasta, asociado a FacilityRent. "Es interesante porque se abre el abanico de inversionistas que pueden acceder a unidades que antes por sí solos no podían hacer esta compra", destaca Rodrigo Boetsch, gerente inmobiliario de la compañía. El ejecutivo no descarta aplicarlo en otros proyectos, dependiendo de los resultados de esta primera iniciativa.

Por el lado de los inversionistas, hay coincidencia entre los distintos actores en que siempre hay un recelo inicial. "Si bien en un principio a la gente le cuesta entender el modelo de negocio, tímidamente comienzan a invertir una vez que captan los beneficios del crowfunding , como que permite tener los dineros diversificados e invertir en bajos montos", cuenta Marcos Vargas, socio de Besafeinversiones.com.

Para dar tranquilidad a los compradores, en Propius entregan informes periódicos sobre el estado de avance de las obras. "Cada tres meses les informamos cuánto ha aumentado el precio en la sala de venta, junto con fotos de la construcción. El mensaje es que los dineros siguen ahí. El tema de las confianzas es sumamente importante", subraya Cummins.

Para el futuro, las estimaciones son optimistas. Besafeinversiones.com, que también tiene posiciones en apart hotel, espera crecer un 50% en el número de interesados en un año y están evaluando ingresar a otros países de la región, como Colombia.

Mientras, FacilityRent tiene como meta vender 1,1 millones de UF por año a futuro y quiere ingresar a un nuevo proyecto hotelero, ahora en Santiago. Además, la semana pasada, la firma cerró conversaciones con una inmobiliaria para aplicar el modelo en un proyecto residencial para adultos mayores bajo el concepto de senior suites . "Estamos buscando ubicaciones, pues este tipo de desarrollos tiene que estar cerca de clínicas y de una red de servicios para funcionar", concluye Jiménez.

$30 mills.
es lo máximo que ha invertido  una sola persona bajo este formato en Propius.

500
inversionistas es lo máximo que incorpora  Besafeinversiones.com en cada sociedad por acciones.

1,1 mills.
de UF es lo que espera vender  FacilityRent por año en el futuro.

LOS PRINCIPALES ACTORES de este mercado son Besafeinversiones.com, Propius y FacilityRent. El primero tiene 10 proyectos que incluyen este modelo de venta; el segundo, siete, y el tercero, tres.

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