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Mercado residencial y comercial [Visión de expertos ]

Los riesgos y ganancias de invertir a largo plazo

domingo, 28 de agosto de 2016

Felipe Álamos
Clasificados Propiedades
El Mercurio

Al comprar una propiedad se puede apostar a un retorno más inmediato o seguro comprando, por ejemplo, un departamento para renta en un barrio céntrico. Pero también es posible apostar a más largo plazo en un barrio con potencial futuro, señalan los expertos.



Tal como los fondos mutuos o los depósitos a plazo, la inversión inmobiliaria cuenta con factores propios a la hora de destinar dinero y es necesario contar con la mayor cantidad de información posible para no cometer errores.

El socio de Tricapitals José Tomás Letelier asegura que la inversión inmobiliaria es una de las que mayor rentabilidad asegura comparada con otros instrumentos financieros. "Pero es una inversión segura siempre que se esté bien asesorado antes de comprar".

Comenta que en la actualidad, por ejemplo, los departamentos pequeños, es decir de menos de 50 metros cuadrados, tienen buena rentabilidad, el arriendo es más rápido para mantener una demanda permanente y tienen un costo de mantención más bajo.

Visión larga

Pero también se puede invertir pensando en retornos más a largo plazo.

Señala José Tomás Letelier que, por ejemplo, es el escenario de terrenos u oficinas, considerados como inversión a largo plazo por buscar un sector de mucho desarrollo inmobiliario o comercial, lo que a futuro puede significar un importante retorno a una inversión inicial.

A su vez, agrega que otro de los factores a considerar para una inversión con mirada en el largo plazo es enfocarse en el estudio del desarrollo del sector para los próximos años, teniendo en cuenta la apertura de nuevas líneas de Metro, por ejemplo.

En este sentido, cuenta, entre las comunas que presentan precios bajos y, por ende, una buena oportunidad son Santiago y Estación Central.

A su vez, indica, otra de las posibilidades es conseguir valores más bajos utilizando la modalidad de compra en verde o en blanco, que permite a los inversionistas lograr un buen precio, aunque puede significar un riesgo importante en el caso de aparecer problemas durante la edificación.

De todas maneras, dice, "tanto con este como con otros factores a considerar durante la compra de una propiedad, se debe tener en cuenta que su rentabilidad se mantiene por sobre el 5%, entregando un riesgo mucho más bajo que el de otras alternativas existentes para invertir. Por ello lo más importante es contar con una asesoría profesional que se ajuste al presupuesto disponible, preferencias de inversión y la rentabilidad que se espera obtener".

Múltiples opciones

Por su parte, María José Bórquez -socia fundadora de la corredora Bórquez y Asociados y miembro del directorio del Círculo de Corredores de Propiedades (CChC)- señala que una inversión inmobiliaria como inversión a largo plazo puede ser atractiva e interesante, y que existen distintas fórmulas para hacerla.

"Así, se puede realizar una compra con un capital inicial menor y apalancarse de 10 a 15 años aprovechando una tasa conveniente y de esta forma el activo se pagará probablemente con su propia renta. Para esto es importante saber bien que la renta del inmueble sea suficiente para pagar los dividendos e incluso ahorrar para posibles períodos de vacancia".

A su vez, indica, "otra alternativa de inversiones inmobiliarias de largo plazo es buscar sectores con potenciales cambios, ya sea de usos de suelo o densificación; estas son altamente rentables, pero el riesgo es muchísimo mayor ya que siempre existe la posibilidad que el cambio de uso de suelo o la modificación de la densidad nunca se den".

Pero aclara: "Es importante tener en cuenta que invertir a largo plazo es una fórmula que requiere ser ordenados para lograr tener un activo que se pueda liquidar y obtener una rentabilidad favorable".

Además, dice la experta que antes de elegir una opción de inversión inmobiliaria se deben buscar las alternativas de inversión de acuerdo a las propias expectativas, tanto en lo relativo con el nivel de riesgo como con la rentabilidad y plazo de inversión.

Explica que, por lo general, el mayor retorno o mayor rentabilidad se da en las propiedades de tipo comercial.

"Si el interés va por el retorno rápido, lo mejor será optar por una inversión más segura, sacrificando la rentabilidad. Esta probablemente la encontraré en el mercado residencial en donde una buena ubicación me puede asegurar poca vacancia y debiera esperar rentabilidades entre y 4 y 5% anual. En cambio, en términos macro podríamos decir que la rentabilidad esperada en el área comercial es de alrededor de un 10%.

"Pero en ambos casos además se debe considerar la plusvalía de los activos, por lo que finalmente la rentabilidad será mayor en ambos casos", añade.

E indica, "la rentabilidad en el área comercial es mucho mayor a la del área residencial, pero también existe diferencial en términos de la plusvalía, los que básicamente se dan por cuán consolidado esté el sector en donde voy a comprar el inmueble".

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