domingo, 06 de mayo de 2007
Azucena González San Martín
Enfoques, Economía y Negocios
A la enajenación del Hospital Militar, en los próximos tres años el Ejército sumará otros seis terrenos en Santiago y regiones. La Armada alista la venta de 57 hectáreas cerca de Reñaca, en los límites del Fundo Naval Las Salinas.
En el pasado fueron los ex regimientos de Puente Alto y de Curicó del Ejército, inmuebles donde hoy se levantan grandes centros comerciales y residenciales. Ahora es el turno a una nueva "camada" de inmuebles de propiedad del Ejército y la Armada, que vía licitación pública se incorporarán al mercado como nueva oferta inmobiliaria. A cambio, estas ramas obtendrán recursos para nueva infraestructura, de acuerdo a sus planes de modernización institucional.
Oferta que, según entendidos, tendrá su mayor impacto fuera de Santiago, ya que "se trata de ubicaciones óptimas, que en algún momento fueron periféricas y que ahora se ubican en la mitad de las ciudades", comenta Iván Poduje, socio de la empresa de estudios y proyectos urbanos Atisba, quien estima que estas ventas de terrenos de las Fuerzas Armadas "debieran cambiar el mapa de desarrollo de muchas ciudades".
Frente al mar
Un caso emblemático es el de la Armada, que por estos días estudia la venta de tres grandes paños en el sector alto y norte en los límites del Fundo Naval Las Salinas, ubicados cerca de los sectores de Gómez Carreño y Jardín del Mar, en una ubicación privilegiada por estar frente al mar y por las sinergias con importantes centros turísticos y de desarrollo de primera y segunda vivienda en la V Región: Reñaca y, a futuro, el megaproyecto inmobiliario que Abraham Senerman planea desarrollar en los ex terrenos de las petroleras de Las Salinas.
Los terrenos suman en total 57 hectáreas, 35 ya aprobadas y las otras 22 en conversaciones con el municipio de Viña del Mar para cambiarlas a suelo urbano. A razón de 10 UF por metro cuadrado que la propia Armada estima como valor de mercado promedio de estos inmuebles, se trata de nada menos que de unos US$ 200 millones en activos que originalmente se usaban como campos de ejercicio de la Infantería de Marina, pero que terminaron rodeados de zonas civiles, lo que obligó el traslado de estas actividades a las afueras de Concón.
Entre las inmobiliarias ya se perfilan interesados: una de ellas es Desco, en la que participa el ex presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Ignacio Silva, y que es una de las grandes desarrolladoras de Jardín del Mar, con más de 110 hectáreas urbanizadas en ese sector.
"Conocemos el proyecto de la Armada y no nos es ajena esta iniciativa", confirma Mauricio Zamora, gerente de administración y finanzas de la compañía, quien repara en que la participación de Desco dependerá de cómo salgan las bases de licitación, ya que el proyecto, dice, es más atractivo si se subdividen los lotes.
Tres años, seis paños
En el caso del Ejército, en los próximos tres años esta rama de las Fuerzas Armadas hará fluir al mercado seis paños que se ubican en las ciudades de Quillota, San Felipe, Cauquenes, Santiago centro, Rancagua y San Bernardo, que en total suman más de 100 hectáreas ubicadas en sectores estratégicos en las respectivas comunas, insertos en el radio urbano de las mismas y que, por ende, no requieren cambio de uso de suelo para desarrollar proyectos residenciales o comerciales.
Uno de los paños por el que las inmobiliarias ya están haciendo puntería es el ex regimiento Haras Nacional, de San Bernardo, un paño de 56 hectáreas adyacentes al regimiento de Caballería Blindada Granaderos de esa comuna, ubicado en el camino El Mariscal, hacia la salida a Puente Alto, terreno cuyos valores fluctúan entre 0,8 y 1 UF el metro cuadrado.
Mientras en el Comando de Infraestructura del Ejército prefieren no comentar sobre los interesados que se han acercado a sondear respecto del inmueble, en el mercado inmobiliario se comenta que su potencial es alto ya que se venderá en un solo lote, ideal para alguna inmobiliaria que quiera desarrollar un proyecto a gran escala.
Iván Poduje plantea que si bien San Bernardo se ha quedado algo rezagado en comparación con el desarrollo residencial de sus vecinas Puente Alto y Maipú -dice que por su suelo disponible debería captar el 16% del mercado de las casas de Santiago y no el 8% que cubre-, cree que esta tendencia podría revertirse. En parte por la saturación que ya se ve en comunas vecinas, lo que ha llevado, por ejemplo, a que actores comerciales estén tomando posiciones en San Bernardo (el Grupo Plaza y la familia Manzur).
Caso distinto es el de otros terrenos del Ejército en Santiago, pues incluso sin estar a la venta hay interesados: la esquina nororiente de Américo Vespucio con Presidente Riesco, un sitio eriazo a un costado de la Escuela Militar, ha sido sondeado por la consultora Kayco International Group, que intentó negociar ese terreno para terceros inversionistas y lograr un arriendo de largo plazo. Pero en el Ejército señalan que "inicialmente no está disponible para su enajenación".
También en Santiago, el Ejército sacará a la venta dos lotes que conformaban la ex Academia de Guerra, ubicada en Alameda con García Reyes. Aunque el terreno es pequeño (0,2 hectárea), se ubica en una zona de desarrollo de planteles educacionales. Por ello, su precio estimado se ubica en 70 mil UF en conjunto.
El movimiento inmobiliario no sólo está focalizado en Santiago, ya que dentro de las ventas del Ejército está considerado el ex cuartel del Regimiento de Ingenieros Número 7 Aconcagua, de Quillota, y el ex cuartel del Regimiento de Infantería Número 3 Yungay, de San Felipe. El primero comprende 31 hectáreas y según explican en la Municipalidad de Quillota se ubica en pleno centro de esa ciudad, en una comuna en que además la carencia de terrenos urbanos ha llevado a plantear una modificación en el plano regulador para permitir la construcción en altura. Incluso, dicen, ha habido retailers interesados en desarrollar malls en la ciudad, pero han desistido y optado por comunas aledañas debido a los altos precios de los terrenos, similares a los que se pagan en el centro de Viña del Mar.
Las ventas del Ejército las completan terrenos en Cauquenes (4 hectáreas) y Rancagua (5 hectáreas).
Agosto, fecha clave para el Hospital Militar
Tema aparte es la enajenación del emblemático Hospital Militar de calle Holanda, para el que ya hay fecha clara: agosto es el mes elegido para efectuar el acto de apertura de sobres de los oferentes, para que luego la Contraloría General de la República adjudique. En el Comando de Infraestructura precisan que la postura mínima será de 658.787 UF, unos US$ 22 millones, por los poco más de 10 mil metros cuadrados de esa apetecida esquina ubicada en Holanda con Providencia, acorde con la tasación del SII. Sin embargo, señalan en la institución, para la adjudicación no sólo se analizará el precio mínimo ofertado, sino que también los plazos de pago que planteen los interesados.
Una vez adjudicado, el terreno será entregado a su nuevo dueño en abril de 2008, mientras el nuevo Hospital Militar de La Reina iniciará sus operaciones a fines de este año.
