¿Qué hacer frente a una expropiación?
domingo, 22 de mayo de 2016
Angélica Bañados
Clasificados Propiedades
El Mercurio
No es mucho lo que se puede realizar. Sin embargo, los propietarios pueden solicitar la expropiación total del bien cuando la parte residual no expropiada careciera de significación económica.
Las personas que enfrenten la expropiación de una propiedad deben saber que es poco probable revertirla o dejarla sin efecto, ya que para ello deben demostrar la improcedencia de ella, falta de ley que la autorice o la no concurrencia de la causa legal involucrada en el acto expropiatorio. Es más, para quienes se nieguen a entregar la propiedad, el fisco tiene herramientas para efectuar la expropiación, incluyendo la orden de desalojo dictada por los tribunales. El arquitecto Alberto Arenas Pizarro explica que la expropiación constituye una venta forzada desde un privado al fisco, por lo que una propiedad privada pasa a dominio nacional de uso público. "Para que sea lícita se requiere la existencia de una causa de utilidad pública o de interés social o nacional debidamente calificada. Es un acto delicado en que el privado no elige la oportunidad, forma y precio de la venta". Destaca que si una persona se enfrenta a la expropiación de una propiedad, puede reclamar del precio unilateral fijado, oponerse, en casos excepcionales, y pedir la expropiación total. "Para que exista un decreto expropiatorio, debe haber sido considerado previamente por el fisco el financiamiento de la indemnización de todos los propietarios de bienes raíces a los que afecte dicha expropiación". Por lo tanto, agrega, una vez designada la comisión, formada por tres peritos tasadores independientes, y efectuado el Informe de Tasación que ellos deben elaborar, con el cual se establece el monto de la indemnización provisional que se debe cancelar al propietario, puede producirse una satisfacción respecto de dicho monto o una no conformidad por parte del propietario afectado. "En este último caso, el Decreto Ley Nº 2.186 del Ministerio de Justicia que aprueba la Ley de Procedimiento de Expropiaciones prevé la posibilidad de que el propietario apele a dichos montos, para lo cual, auxiliado por un abogado, puede plantear una demanda al fisco, en la que se señalará el monto que la indemnización debía haber tenido". Para ello, afirma, el abogado y/o el propietario se auxiliarán de un perito tasador, quien deberá proporcionar un informe ante el tribunal respectivo en que fundamente el mayor monto, el cual no necesariamente debe coincidir con los anhelos planteados en la demanda. "Los apoderados de la institución expropiante (Serviu, municipalidad, etc.) o los apoderados del Consejo de Defensa del Estado (MOP) pueden a su vez designar un perito tasador de la discordia que ratifica o no lo señalado por la comisión de los tres peritos fiscales". Y agrega: "Es la justicia, a través de los procedimientos de sus tribunales, la que debe resolver finalmente respecto del monto de la indemnización final que el fisco debe pagar al propietario afectado". Reclamación Alberto Arenas sostiene que dejar sin efecto una expropiación es poco probable. Sin embargo, destaca que lo más habitual y probable es, en cambio, que los propietarios afectados soliciten la expropiación total del bien, cuando la parte residual no expropiada careciera de significación económica. "Lo anterior permitirá al abogado del propietario, en compañía de un Informe de Tasación, elaborado por un perito tasador que demuestre dicha circunstancia, plantear ante tribunales la indemnización respectiva del saldo residual no considerado en el proyecto de expropiación". Al respecto, aclara que la expropiación puede incluir el total del inmueble o solo una parte de él. "Dependerá de las necesidades de superficies territoriales que haya definido el proyecto de interés social o nacional". En relación con el plazo que tiene el propietario para oponerse a la expropiación, precisa que este dispone, desde la fecha en que se le comunica el monto y las características de la expropiación, de 30 días para oponerse al monto de la indemnización provisional, "lo que no impide que, por intermedio de su abogado, proceda a cobrar el monto de indemnización provisional". Indemnización El monto de la indemnización provisional lo define la comisión de tres peritos tasadores designados por el fisco, los que determinan el valor según cuatro aspectos que pudieran estar afectando la expropiación: terreno, edificaciones, plantaciones y "otros" o, más bien, obras complementarias. "La sumatoria de la tasación de cada uno de estos aspectos provoca el monto de la indemnización provisional que el fisco cancela al propietario afectado por la expropiación", precisa Arenas. Agrega que el decreto de ley establece que la indemnización solo debe incluir el daño emergente, es decir, el daño directo que provoca la expropiación, lo que implica que el daño indirecto, el lucro cesante, no debe ser determinado por los peritos fiscales, lo que genera de manera frecuente demandas al fisco por este concepto. "Los representantes de los organismos fiscales disponen de un bajo margen porcentual para negociar un aumento de la indemnización, motivo por el cual es una vía poco empleada. El plazo disponible para este tipo de acuerdo es de 30 días después de la fecha de toma de posesión del inmueble expropiado".
