Invertir en mi primer departamento
miércoles, 23 de septiembre de 2015
POR Esteban González, director de Estudios AGS Visión Inmobiliaria.
Ediciones Especiales
El Mercurio
El departamento es un vehículo de inversión que ha demostrado ser seguro, donde existen posibilidades de obtener utilidades futuras, tanto por rentas de arrendamientos como por ganancias de capital producto de las plusvalías.
El fenómeno llegó para quedarse. Muchos profesionales jóvenes entendieron que invertir en activos inmobiliarios va de la mano con el crecimiento económico y que también dicha inversión es temporal, acorde a las múltiples etapas de la vida, las cuales presentan diversas necesidades espaciales. Puede ser un primer departamento de soltero o de estudiante o para disfrutar en pareja. No importa el motivo, lo relevante es que es la oportunidad para empezar a levantar un patrimonio propio desde joven. Es un vehículo de inversión que ha demostrado ser seguro y sustentable, donde existen posibilidades de obtener utilidades futuras, tanto por rentas de arrendamientos como por ganancias de capital producto de las plusvalías que recogen dichos departamentos por estar generalmente ubicados en áreas de gran centralidad en ciudad. Los formatos y las locaciones varían de acuerdo al poder adquisitivo del comprador-inversor. Sin embargo, se pueden distinguir un conjunto de características que este tipo de demandantes buscan, y que a la vez las inmobiliarias ofertan: buena accesibilidad vía transporte público/metro; cercanía a comercios y servicios (especialmente barrios de oficinas/gastronómicos/turísticos); principalmente departamentos de 1 dormitorio y 1 baño y estudios; semi-amoblados y con bajos gastos comunes. Productos Respecto de la tipología de productos existen diversos formatos, algunos de ellos se enfocan en una estrategia de costos, donde el precio es lo más relevante. Estos se localizan principalmente en comunas céntricas de la capital, como Santiago, Estación Central o Quinta Normal y corresponden generalmente a programas "jibarizados". La otra cara de la moneda son los productos "boutique", que se enfocan en un mercado de nicho, los cuales generalmente se localizan en las comunas del sector oriente de la capital como Providencia y Las Condes. No obstante lo anterior, la oferta es variada. En diversas plazas de la capital se pueden encontrar departamentos tipo estudios, los cuales replican un "concepto hotelero", satisfaciendo las necesidades espaciales básicas de sus residentes. Estos cuentan con superficies que van desde los 25 m² y soluciones arquitectónicas diseñadas al detalle, donde muchas veces el mobiliario empotrado es parte constituyente de la oferta. Por otro lado, encontramos los productos "prime" de 1 dormitorio y 1 baño, que alcanzan hasta 80 m², donde se privilegia la calidad espacial, la fluidez de los recintos y excelentes terminaciones y materialidades. En relación al programa arquitectónico y equipamientos de estos productos, generalmente corresponden a departamentos con cocinas americanas full equipadas, baños en suite, pequeñas terrazas y sin presencia de logias. Oferta Respecto de la oferta de este tipo de departamentos es relativa a las "densidades" que los planes reguladores comunales establezcan. Muchas veces los proyectos se ven forzados a disminuir este tipo de productos a fin de rentabilizar globalmente los proyectos con unidades familiares que contemplen más metros cuadrados, lo que muchas veces es discordante con las fuerzas del mercado, las que privilegian productos pequeños, los cuales son mucho más rentables desde la perspectiva de la inversión y a las vez son los que generalmente primero se venden en los proyectos que presentan multi-productos. Un ejemplo es la comuna de Providencia, la cual limita densidades, expulsando este tipo de producto tan apetecido en áreas centrales de la ciudad, lo cual es una contradicción urbana, dado que la constitución de los núcleos familiares en la población nacional presentan una sostenida tendencia de contracción. Finalmente es importante recalcar que la decisión de compra del primer departamento debe pasar por un proceso racional de evaluación, a fin de sopesar las necesidades actuales y las de los futuros arrendatarios. Vale decir, para efectos de inversión es preferible un producto estandarizado que uno "customizado". Esto permitirá ampliar la gama de posibles arrendatarios y rentabilizará la inversión en el largo plazo.
