El 45% de quienes deben gastos comunes en edificios adeudan tres meses y más

sábado, 15 de agosto de 2015
Economía y Negocios
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El Mercurio

Todas las comunidades en altura presentan algún grado de morosidad en el Gran Santiago , incluso las del sector oriente. Distintos expertos coinciden en que el comportamiento de pago podría seguir empeorando dado el actual escenario económico. María los Ángeles Pattillo

Hay casi 24 mil edificios de departamentos con problemas de morosidad en el Gran Santiago, según un estudio del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria (CGAI). De quienes deben gastos comunes, el 47% tiene un atraso de hasta un mes. Mientras, un 29% debe tres meses y otro 16% supera ese lapso. De esta forma, los deudores más "duros" llegan al 45% del total.

La situación representa un problema para la salud financiera de las comunidades en altura, advierte Guillermo Pizarro, gerente general de la empresa Zócalo Uno, que administra una cartera de más de 15 edificios en el sector oriente. "Por lo general, se maneja una caja operacional que permite moverse dentro del mes para pagar todos los compromisos. El problema es cuando ese atraso se extiende en el tiempo, porque debilita dicha caja operacional", señala.

Las proyecciones del CGAI son poco auspiciosas y advierten que las deudas van a ser cada vez más habituales. "El número de morosos seguirá en aumento condicionado por la situación económica. Si sube el desempleo, por ejemplo, ayuda a que esta cifra vaya en alza", dice Sergio Román, presidente de la entidad. Para 2017, por ejemplo, la estimación es que los edificios afectados por esta situación lleguen a los 25 mil.

Las comunas donde se presenta el mayor grado de atrasos en el pago de los gastos comunes son Santiago centro, Recoleta e Independencia. En ellas, en promedio seis de cada 10 personas debe más de tres meses. En Independencia, la mora promedio sobre los tres meses es de $480 mil, según CGAI.

Gonzalo Jiménez, director de firma de administración Urban Facility Management, explica que los edificios que sufren fuertes niveles de no pago tienen problemas recurrentes. "Hay malas experiencias que acentúan la morosidad, como fallas en los servicios básicos y maquinarias".

El 59% paga inmediatamente tras un corte de luz

También es habitual que la morosidad se acentúe en la medida que haya más arrendatarios, advierte Alejandro García, director académico del Centro Inmobiliario de la UAI: "Para ellos es una vivienda de paso, por lo que no les interesa tanto el cuidado y manutención del departamento mismo y de la comunidad en general". Según el CGAI, en Santiago centro el 50% de los morosos son arrendatarios, mientras en Recoleta llegan al 60% (ver infografía).

El problema es transversal, ya que todos los edificios del Gran Santiago presentan algún grado de morosidad, incluidos los del sector oriente, destacan en el CGAI. "En muchos casos el dinero está, pero hay un mal hábito de pago", agrega Guillermo Pizarro.

De esa zona, Las Condes destaca como una comuna que presenta un buen comportamiento de pago: El 89% de los edificios tiene una morosidad promedio de uno a dos meses, a diferencia de Providencia y Ñuñoa, donde la mayoría de los edificios concentra su morosidad de tres a seis meses.

Para Alejandro García el problema está tan extendido en todos los segmentos socioeconómicos debido a la falta de herramientas de presión efectivas. "Lo último que se paga son los gastos comunes, porque se sabe que no va a pasar nada grave si es que hay un atraso. Es un tema cultural", indica.

Hay coincidencia entre los distintos expertos que durante los tres primeros meses de atraso los administradores no tienen mucho qué hacer. Entre las medidas más comunes está la de hacer una gestión en persona con el deudor para tratar de saldar la cuenta, establecer multas y publicar en algún lugar de alta visibilidad el listado de morosos.

Sin embargo, luego del tercer mes vencido (sea continuo o no) la administración tiene la opción de cortar la luz del departamento, aunque tenga este servicio al día. "Para ello debe contar con una carta del comité de administración autorizándolo para ese caso en particular y, además, dicha facultad debe estar estipulada en el reglamento de copropiedad", destaca el abogado experto en copropiedad inmobiliaria, José Manuel Figueroa.

La medida trae consigo resultados inmediatos. Según datos del CGAI, el 59% de quienes sufren un corte del suministro eléctrico paga inmediatamente su deuda, mientras que un 24% lo hace en las siguientes 24 horas."Ahí se nota que es solo voluntad; la mayoría paga inmediatamente. Ahora si cortas la luz y no pagan es porque hay un problema mayor", dice García

A pesar de su efectividad, el 36% de los administradores reconoce que no ha aplicado nunca esta figura, según el catastro del CGAI. "El comité debe autorizarlo y a veces es reacio a hacerlo porque genera conflicto dentro del mismo edificio", dice Sergio Román, presidente del colegio de administración inmobiliaria.

Iniciar un juicio le puede costar $1 millón a la comunidad

Cuando ninguna medida funciona se recurre a la justicia. "Se interpone una demanda ejecutiva del cobro moroso ante un juzgado civil. Por esa vía se puede embargar y sacar a remate la propiedad para hacer efectivo el cobro", explica Figueroa.

Los casos que llegan a estas instancias son excepcionales y generalmente se trata de deudas sobre el millón de pesos, ya que el juicio tiene un costo para la comunidad cercano a esa cifra. Los honorarios de un abogado pueden costar fácilmente $300 mil más un porcentaje de lo recuperado, además de los costes adicionales al juicio, como las notificaciones, el embargo, la publicación del remate, lo que sumado ronda los $600 mil. Aquí a quien se persigue es al dueño de la propiedad, independiente de si la tenía arrendada.