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¿Interesado en vender una vivienda que hereda? Conozca los trámites, costos y conflictos ligados al negocio

sábado, 09 de mayo de 2015

Economía y Negocios

El Mercurio

Las tensiones entre los sucesores de un bien raíz pueden significar su pérdida o incluso un gasto adicional de varios millones de pesos. Consensuar acuerdos lo más rápido posible y definir los liderazgos dentro del grupo para negociar son factores que pueden hacer una importante diferencia entre una buena y una mala operación.



La puesta en venta de una propiedad heredada puede implicar varios quebraderos de cabeza para los beneficiarios, que la mayoría de las veces son familia. Un problema muy habitual es que alguno de ellos no quiera vender porque lleva años viviendo en la vivienda y simplemente no quiere irse. "Es común que haya este tipo de rencillas entre los herederos y, en ese contexto, la toma de posesión de la vivienda cuando ya está inscrita a nombre de ellos es un punto sensible", señala Pelayo Valenzuela, socio de la firma Valenzuela Abogados y con amplia experiencia en temas de copropiedad.

En los casos más extremos, donde no se puede llegar a una solución, se debe finalmente zanjar el problema en un juicio arbitral de partición. Sin embargo, este trámite conlleva un gasto adicional. "Si se trata de una casa de $100 millones, por ejemplo, el juez árbitro puede cobrar honorarios por $5 millones, el actuario cobra otros $2 millones y, además, cada parte tiene que pagarle a su abogado, lo que por lo menos es otro millón de pesos más por cabeza", explica el abogado Gonzalo Pérez, socio de CPJ Abogados y director de la Asociación de Abogados de Familia de Chile.

En última instancia, la propiedad debe salir a remate, transformándose en un pésimo negocio, advierte Pérez. "Si la misma casa de $100 millones se remata en $30 millones, por ejemplo, esa plata la tengo que dividir entre los herederos y ellos, a su vez, deben pagar todos los trámites, incluyendo el remate mismo".

Compraventa: Roces en los liderazgos y fijación de precio

La mayoría de las veces las partes llegan a acuerdo y se deciden a vender por cuenta propia. En todo caso, en el escenario de la compraventa los problemas no desaparecen. "Generalmente las dificultades al interior de las sucesiones tienen que ver con los liderazgos. Me ha tocado que la parte díscola está de acuerdo con el precio, pero está molesta con quien lleva el proceso", cuenta Agustín Manterola, gerente general de Manterola Propiedades y past president de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (Acop).

Estos roces finalmente se pueden traducir en pérdidas de dinero. "El peor negocio para cualquier sucesión es presentarse dividida, porque la capacidad negociadora se debilita y el eventual comprador siempre se da cuenta de que su contraparte es más débil", agrega Agustín Manterola. A su juicio, hay dos elementos clave para no quedar en desventaja en la venta: consensuar acuerdos de forma rápida e identificar a un heredero que lidere la negociación y dé el visto bueno a cualquier convenio previo.

Otro obstáculo habitual en el proceso de enajenación de un inmueble es la definición del precio en el que este se va a ofrecer. Manterola indica que mientras más herederos sean, más difícil es llegar a acuerdo en el valor: "Es una negociación mucho más larga porque quien porfía en el precio tiene solo una porción de la casa, no es el todo o nada, así que si no se vende, no le importa tanto". Esto puede llevar a que el proceso se dilate.

"También la carga emocional es fuerte y hay algunos muy sentimentales. Lo otro es que hay gente que tiene mucha esperanza económica en estos bienes y creen que les van a solucionar muchos problemas, cosa que no es siempre tan así", dice el corredor de propiedades.

El peregrinaje previo a la venta

No es tan fácil que la propiedad quede registrada a nombre de los sucesores. Generalmente es un proceso que cuesta tiempo y dinero. La tarifa de los abogados por realizar todos los trámites hasta inscribir la propiedad comienza generalmente en las 24 UF, en casos muy simples y donde hay pocos bienes. Sin embargo, se estila cobrar entre el 1% y el 5% de la herencia.

El primer paso es hacer la posesión efectiva, mediante la cual se determina quiénes son los herederos y qué le corresponde a cada uno. Si hay testamento, el trámite se hace en los tribunales de justicia, y si no, en el Registro Civil.

En el primer caso se debe contratar a un abogado y, en general, tarda cerca de seis meses en concretarse la posesión. Con el Registro Civil, en tanto, no es necesario contratar a un abogado y hay resultados en cerca de 40 días. Sin embargo, Pelayo Valenzuela advierte que recabar la información previa es una tarea muy árida y sobre todo demorosa. "No tiene por qué ser abogado, pero es totalmente recomendable asesorarse con alguien que entienda y que acompañe a la familia en este peregrinaje", dice.

Datos como el rol de la propiedad, la foja, el número y año de su inscripción, junto con la valoración fiscal de la misma al momento de la muerte del dueño son algunos de los antecedentes solicitados por el Registro Civil. "Muchos datos se pueden sacar incluso de internet, pero hay que saber de dónde. Fácilmente una persona puede demorarse seis meses en recabar toda la información", agrega el profesional.

Impuesto de hasta 25% del valor de la propiedad

Con la posesión efectiva en la mano, el siguiente trámite es ir al Servicio de Impuestos Internos (SII). Si solo se hereda una vivienda, aquellas bajo las 960 UTM ($41.759.040) están exentas del impuesto a la herencia, mientras que las de 14.400 UTM hacia arriba ($626.385.600) pagan hasta un 25% de su valor.

Para el cálculo se considera la tasación fiscal del inmueble, aunque hay una excepción: aquellas propiedades que fueron compradas hasta tres años antes de la muerte del dueño original. "Esos bienes raíces van a su valor de adquisición, si es que fuera mayor al del avalúo fiscal, lo que normalmente ocurre", explica el abogado tributario Claudio Bustos, socio de Bustos y Cía.

En todo caso, el experto pone paños fríos y asegura que el impuesto no significa una carga tan pesada en los inmuebles como parece a primera vista: "El avalúo fiscal, que sirve de base para el cálculo, en muchos casos sigue siendo inferior al valor comercial. Además, el impuesto a la herencia es de tasa progresiva y también hay que considerar las exenciones que existen dependiendo del grado de parentesco". Los hijos, cónyuge y padres tienen una exención de 600 UTM ($26.099.000), mientras que hermanos y medios hermanos de 60 UTM ($2.609.940).

Por ejemplo, en una casa de $200 millones que queda en herencia para tres hijos y un cónyuge, el impuesto a pagar es poco más de $1,2 millones. Lo complicado viene con propiedades más caras. Si un fundo está avaluado en $1.000 millones, por ejemplo, esos mismos herederos deberán pagar $45 millones en gravámenes. "Es menos del 10%, pero el problema es que a veces no se puede contar con ese dinero de forma líquida", explica Pelayo Valenzuela.

Y sin pagar el impuesto, no se puede colocar la propiedad a la venta, por lo que la operación queda congelada. En esos casos, se puede recurrir a una ampliación de la posesión efectiva. "Si hay depósitos a plazo por $500 millones y solo hago la posesión por ellos, pago $10 millones en impuesto y me quedan $490 con los que puedo cancelar el gravamen del fundo de $1.000 millones", agrega Valenzuela.

Con el tributo pagado, solo queda ir al Conservador de Bienes Raíces (CBR) para inscribir la posesión efectiva y luego gestionar la inscripción especial de herencia, donde queda constancia de que los herederos finalmente son dueños de la propiedad. Recién ahí se puede gestionar la venta de la vivienda misma.

Ahora bien, si se trata de inmuebles en distintas ciudades, la posesión efectiva se inscribe en el CBR correspondiente al último domicilio de la persona fallecida y también en el CBR de la propiedad en cuestión. La inscripción especial de herencia se hace en esta última oficina. "Si se heredan casas en Pucón, La Serena y Viña del Mar, hay que replicar el trámite las tres veces", concluye el abogado Pelayo Valenzuela.

960 UTM
Si solo se hereda una vivienda, aquellas bajo las 960 UTM ($ 41.759.040) están exentas del impuesto a la herencia, mientras que las de 14.400 UTM hacia arriba (más de $626.385.600) pagan hasta 25% de su valor.

Seis
meses promedio tarda el  trámite de hacer la posesión efectiva , en caso que haya testamento. A través de esta se determina quiénes son los herederos y qué les corresponde a cada uno.

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