lunes, 16 de marzo de 2015
Javier Peters
Gerente de Estrategia de PatagonLand Investment
Modificar un plan regulador genera cambios de valor importante para la sociedad desde el punto de vista económico y social. A priori, y viendo sólo el impacto económico para las inmobiliarias, es claro que una restricción a un plan regulador destruye valor, ya que se limita la nueva construcción y, por el contrario, una expansión del plan regulador los beneficia. Sin embargo este análisis deja fuera temas sociales importantes que no siempre son fáciles de cuantificar y que no por eso tienen menos fuerza que las variables económicas. Por otra parte el gran número de involucrados y con intereses contrapuestos hace difícil que se llegue a un acuerdo.
Cuatro debiesen ser los grandes temas que debería incorporar la discusión de cambios a un plan regulador, apuntando a que el proceso sea transparente y que la discusión y aprobación no se vea ensuciada por posibles conflictos de interés de quienes participan del proceso.
Primero, definición. La primera pregunta que habría que responder es qué queremos para la ciudad. En ese sentido, es vital tener una visión más urbana de la ciudad donde considere adecuadamente la relación entre vivienda, equipamiento, vialidades, servicios…. La mirada debe ser siempre de largo plazo, lejos de los intereses de cada gobierno, y públicamente conocida. Lo que aquí se propone no es para nada fácil, conciliar intereses públicos y privados puede terminar en una pelea de nunca acabar. Sin un norte claro, la ciudad se termina desarrollando en forma desordenada y generando mayores costos sociales y económicos muy pronto.
Segundo: tiempos y condiciones. Una vez que se alcanza una visión futuro para la ciudad, el plan debe darse a conocer de manera pública y con especial énfasis a los vecinos y habitantes afectados. De esta manera la gente es capaz de anticipar los posibles cambios y el precio de las propiedades se debería ir ajustando en forma gradual.
Tercero: magnitud de los cambios: A pesar de tener una definición o visión de largo plazo siempre se deberán hacer modificaciones. En ese sentido es preferible que se vayan realizando pequeños ajustes con mayor frecuencia que un gran cambio cada muchos años. Este tema en particular requiere que se genere una discusión en forma continua respecto de la ciudad lo que considero saludable.
Cuarto: conflicto de interés. Este es evidente y hemos visto como por el manejo de información privilegiada o por influencias una persona podría sacar beneficios de los cambios en un plan regulador. En ese sentido debemos exigir una mayor regulación y tomar una postura respecto de cómo se pretende limitar lo más posible el conflicto de interés. Ahora bien, creo que la mejor forma de enfrentar este problema es a través de la transparencia absoluta, tanto del proceso como los tiempos. Por ejemplo, cuando un plan regulador se va a someter a una evaluación de cambio, que esta acción sea de conocimiento público y que al mismo tiempo se deje registrado quienes son los dueños de las propiedades que se verían afectadas. Luego que todo el proceso entre el inicio de la evaluación y la aprobación sea comunicado periódicamente al público indicando el estado de avance y una fecha posible de aprobación. Finalmente se debería hacer una revisión exhaustiva que los beneficiados durante el proceso de cambio del plan regulador no tengan relación cercana con quienes toman la decisión, previo a la aprobación.
