Expansión de oficinas a nuevos barrios del sector oriente eleva precio de viviendas cercanas

sábado, 03 de enero de 2015
Economía y Negocios

El Mercurio

Apoquindo con Las Condes, Nueva Costanera y Los Dominicos se han transformado en una alternativa interesante a los polos tradicionales de oficinas. Entre los tres sectores existen actualmente nueve proyectos en construcción, y la expectativa es que sumen más desarrollos en el mediano plazo.

La presencia de oficinas en Apoquindo con Las Condes, en Nueva Costanera y en Los Dominicos, en las cercanías del metro, se va a duplicar en el mediano plazo. Actualmente, hay nueve edificios con sus puertas abiertas entre las tres zonas, y otros nueve se encuentran en plena construcción, según un catastro levantado por Colliers International.

Para Luis Fuentes, doctor en Estudios Urbanos y profesor del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la UC, no es casualidad que estos barrios estén atrayendo las miradas de los desarrolladores de oficinas: "Las tres zonas tienen cierto prestigio social, que de cierta manera ayuda a la imagen corporativa de quien se instale ahí. Además, todas tienen un buen nivel de conectividad y accesibilidad de transporte privado y público".

Lo cierto es que si bien los centros tradicionales de oficinas comparten esos mismos atributos, lo que diferencia a las nuevas zonas es que tienen mucho menos presencia de vehículos. "La gente va a estar más proclive a elegir un sitio cercano al metro, pero con menos tráfico. En ese sentido, les competimos con mejores condiciones a los barrios ya muy consolidados", dice Gerardo Larraín, socio de P&G Larraín Propiedades, que comercializa una torre de 21 pisos en avenida Apoquindo, en las cercanías con la bifurcación con Las Condes.

El urbanista Luis Fuentes agrega que la gran ventaja de estos nuevos polos es su cercanía con viviendas: "El que las oficinas se localicen en lugares con alta densidad de residentes ayuda a disminuir la cantidad y tiempo de los viajes que deben hacerse".

Según Carlos Müller, gerente general de Grupo España -firma que comercializó dos torres de oficinas actualmente en construcción en el sector de Los Dominicos-, este punto fue el principal impulsor de las ventas de su proyecto, que fue totalmente colocado en siete meses. "Publicamos muy pocos avisos, solo volanteamos en esquinas importantes de San Carlos de Apoquindo, y así se vendió. Si uno vive en San Carlos, en dos minutos está en la oficina", dice el ejecutivo.

Efectos en las viviendas

Hay coincidencia entre distintos actores de la industria de que las viviendas ubicadas en estas áreas tienden a subir su precio de venta con la llegada de las oficinas. "Detrás de las oficinas hay muchos servicios asociados que se instalan, como restaurantes, bancos, farmacias, y eso hace que el barrio tenga muchas más prestaciones. Con más equipamiento sube la plusvalía de las propiedades", explica Luis Fuentes.

A esto se suma que el aumento de tránsito tiende a no afectar el día a día de los residentes. Así lo cree Arturo Roa, gerente de Inversiones Inmobiliarias de Euroamérica, compañía que está desarrollando un proyecto de oficinas en el sector de Nueva Costanera, Vitacura. "En términos de flujo de personas, las oficinas, en general, funcionan de manera contracíclica a las viviendas, por lo que el impacto de esta nueva oferta debiera ser positivo".

Carolina Arrau advierte, eso sí, que es difícil determinar cuál es el peso real de la presencia de oficinas en la plusvalía de las viviendas cercanas, ya que generalmente hay más desarrollos inmobiliarios en la zona. "No se les puede atribuir una ponderación a las oficinas en el alza de los precios. El mercado en ese sentido actúa como un todo". En todo caso, la ejecutiva coincide en que sí hay un efecto favorable.

Jaime Sarrá, director de la consultora NaiSarrá, calcula que en Nueva Las Condes, por ejemplo, los valores de transacción de los departamentos en venta de la zona subieron hasta un 30% una vez que se consolidó el sector como polo de oficinas. "Esto pasa porque a los usuarios de esas oficinas les atrae mucho vivir cerca de donde trabajan", indica.

Otro punto son los efectos en los precios de arriendos de las viviendas, que también suben, ya que las oficinas no solo llegan en el formato de grandes torres, y algunas prefieren alquilar las casas del área. "Quienes quieren una oficina son capaces de pagar precios de alquiler más altos que quienes buscan darle a la propiedad un uso residencial. Las oficinas tienen menos oportunidades de localización que las viviendas, por lo que están dispuestos a pagar más por ella", dice Fuentes.

Arrendar una oficina clase B tiene un costo de 0,57 UF/m {+2} en Nueva Costanera, el precio más elevado de los tres barrios. En el sector de Los Dominicos el arriendo se mueve en torno a las 0,53 UF/m {+2} , mientras que en Apoquindo con Las Condes la cifra llega a 0,50 UF/m {+2} , según los datos que maneja Colliers.

En lo que se refiere a ventas, en Nueva Costanera el precio promedio llega a 90 UF/m {+2} , en Apoquindo con Las Condes a 82 UF/m {+2} , y en el sector de Los Dominicos a 73 UF/m {+2} , aunque en el subsector de El Alba la cifra es cercana a las 75 UF/m {+2} .

El futuro de los barrios

La vacancia es la gran amenaza que se cierne sobre el mercado de las oficinas. En el tercer trimestre de 2014, este indicador en Apoquindo con Las Condes promedió un 2,3%, mientras que en Nueva Costanera llegó a 4%. Los Dominicos se disparó con 10%, según Colliers International.

"La vacancia va a afectar a toda la industria, no a un barrio sí y al otro no. La ventaja de sectores como Apoquindo con Las Condes, por ejemplo, es que se está cerca de todo, pero con menos tráfico", señala Gerardo Larraín, de P&G Larraín Propiedades.

Carolina Arrau, de Colliers, agrega que las oficinas " boutique " no se verán tan perjudicadas como las plantas libres: "La tendencia de la demanda se está inclinando por este tipo de producto. Si el aumento en la producción de metros útiles de oficinas tiene algún impacto en la demanda de estos mercados, creemos que será acotado".

Pero Jaime Sarrá también pone paños fríos: "No se deberían ver afectadas las compraventas, dado que a los inversionistas les gusta tomar posiciones en barrios de oficinas emergentes".

Para el futuro hay interés de varios actores por seguir presentes en la zona. Grupo España, por ejemplo, está viendo dos alternativas de terreno para un nuevo proyecto en Los Dominicos, mientras que EuroAmerica va a desarrollar dos proyectos más en los próximos tres años. "En Nueva Costanera hay muy poca oferta actual y potencial. Hoy no vemos la vacancia como un riesgo para el desarrollo de proyectos futuros", destaca Arturo Roa.

Gerardo Larraín coincide en que el protagonismo de las oficinas en estos barrios va a subir fuertemente: "Los planos reguladores permiten en muy pocos sectores desarrollar oficinas, por lo que en esos lugares donde sí se puede se cambia el perfil del barrio hacia las oficinas".

La zona de Nueva Costanera debiera desarrollarse como un polo empresarial, apuesta Jaime Sarrá. "El eje Apoquindo con Las Condes será para las instituciones y corporaciones", proyecta el ejecutivo; mientras que Los Dominicos debiera hacerse fuerte en oficinas para profesionales independientes y pymes.

En todo caso, Carolina Arrau señala que si bien la oferta tenderá a aumentar, el salto podría no ser tan importante: "Si la tasa de vacancia de las oficinas +A y A continúa al alza, con los proyectos que están actualmente en construcción y que deberían entrar al mercado en un futuro cercano podríamos observar una moderación en el crecimiento de las nuevas zonas de oficinas".

Lo que de todas formas va a desarrollarse es el equipamiento comercial y de servicios, estima el urbanista Luis Fuentes. "Lo lógico sería que no se construyeran más residencias, sino más bien se viera la llegada de una oferta complementaria a las oficinas, como restaurantes y bancos".