lunes, 20 de enero de 2014
Arturo Cifuentes
Director Academico CREM - Facultad de Economia y Negocios de la Universidad de Chile
¿Existe una burbuja inmobiliaria en Chile? La pregunta se ha planteado con frecuencia últimamente. Las respuestas, algunas tentativas, y otras apoyadas por datos más anecdóticos que duros, no son definitivas. Si bien el Banco Central, Adimark, y la Cámara Chilena de la Construcción publican con regularidad información del mercado inmobiliario, lo concreto es que todavía no existe en Chile un índice de precios basado en una metodología transparente y verificable. Es difícil detectar una burbuja, aún teniendo un índice referencial. Pero sin este, es casi imposible. Aquí hay una tarea pendiente: nuestro país necesita con urgencia una versión del índice Case-Shiller (adaptado, por supuesto, al caso chileno).
Comparar precios no es siempre fácil. En el caso de las acciones o bonos estos se observan casi todos los días. Lo mismo sucede con el precio del cobre, el dólar, y la electricidad. Además, todos estos bienes tienen una unidad natural que facilita la comparación: pesos por kilowatt-hora, o centavos de dólar por libra de cobre.
En el mercado inmobiliario el asunto se complica debido a la heterogeneidad de los bienes. No hay dos casas que sean iguales. Lo mismo sucede con los departamentos, pueden ser similares pero no idénticos. Esto significa, en términos estadísticos, que para construir un índice confiable y representativo es necesario controlarlo por la variedad del producto. Es decir, es necesario que el índice pueda separar la variación de precio que es atribuible a las tendencias generales del mercado, y aquella que se debe a las características específicas de la vivienda considerada.
En términos generales, hay dos maneras de atacar este problema: (i) los índices basados en ventas repetidas (repeat-sales índices en Inglés); y (ii) índices basados en precios hedónicos.
Los índices basados en ventas repetidas solo consideran como dato la variación de precio en propiedades que se han vendido dos veces. Esto hace que las comparaciones se refieran a bienes similares. El índice Case-Shiller, probablemente el índice inmobiliario más conocido del mundo y que captura la dinámica del mercado estadounidense, está estructurado en torno a este concepto. Esta idea funciona bastante bien en el mercado norteamericano, ya que mas del 90% de las ventas son repetidas. Es decir, la posibilidad de sesgo muestral al usar solo ventas repetidas es pequeña dado que las ventas repetidas reflejan una gran parte del mercado. Esto no sucede en Chile, donde las ventas repetidas son un porcentaje muy pequeño de las ventas totales.
El índice basado en un modelo hedónico, por el contrario, usa información de todas las ventas. Y el precio se expresa con una fórmula que usa variables cuantitativas y binarias. Entre las variables cuantitativas se usan: la superficie construida; la relación superficie construida/terreno; el número de dormitorios; el número de estacionamientos; la distancia a colegios, supermercados, o estación del metro; el año de construcción, etc. Algunas variables binarias (si/no) son: vista al mar o cordillera; calefacción central; aire acondicionado; sistema de seguridad electrónico; piscina; y sector urbano o rural.
En el caso de Chile, los modelos hedónicos parecen ser más promisorios debido a la baja incidencia de ventas repetidas. De hecho, distintas publicaciones del Banco Central, cuando se refieren al mercado inmobiliario chileno, apoyan sus comentarios con estimaciones basadas en modelos hedónicos. En Europa, en general, se ha favorecido también el modelo hedónico y hay numerosos estudios del sector inmobiliario en Francia, Italia, Croacia, y Alemania apoyados en esta tecnología.
Por último, hay que ser honestos: aún teniendo un índice referencial es difícil detectar si uno está en presencia de una burbuja o un aumento de precio razonable. En Estados Unidos, la existencia del índice Case-Shiller no impidió la crisis subprime (si bien Robert Shiller, uno de los creadores del índice y ganador del Nobel de Economía el 2013, advirtió sobre la burbuja). Una cosa si es clara: sin un índice, cualquier comentario sobre el mercado inmobiliario y una potencial burbuja no pasa de ser una opinión. Y tomar decisiones en base a opiniones (sin apoyo de datos duros) es siempre arriesgado.
¿Qué falta entonces en Chile?
En teoría, no mucho. En la práctica, bastante. Primero, es necesario construir una base de datos confiable en base a transacciones reales (no tasaciones o avalúos fiscales). Y segundo, los detalles metodológicos del índice deben ser explicitados para facilitar chequeos independientes (técnicas muestrales y de estratificación más especificaciones técnicas relacionadas con el computo).
Queda entonces lanzado el desafío para el próximo Ministro de Economía. ¿O Vivienda? ¿O el CEF (Consejo de Estabilidad Financiera)? Bueno, ese es ya es un asunto político… Y lo mío son las finanzas.
