domingo, 25 de noviembre de 2012
Alejandro Sáez Rojas
Economía y Negocios
Son clientes que piden préstamos simultáneamente en la banca para comprar varias propiedades con el objetivo de que se paguen "solas" con los arriendos, aunque eso los lleve a endeudarse hasta por la totalidad de su sueldo; otros usan descuentos como pie para obtener créditos al 100% o incluso simulan contratos de arriendo para acrecentar aún más su capacidad de pago.
El aumento en el precio de las viviendas y el boom inmobiliario que se vive en Santiago, Temuco o Antofagasta puso en acción el radar de las autoridades, al punto que establecieron un comité del más alto nivel para evitar que a Chile le pase lo que a Europa o a Estados Unidos: que de pronto la economía se desacelere bruscamente, el valor de las viviendas se desplome y nos encontremos ante una masiva morosidad en los préstamos y una fuerte tensión sobre la salud de los bancos y las instituciones financieras.
Los agentes involucrados son poderosos: Hacienda, el Banco Central y las superintendencias de Valores y Seguros, de Pensiones y de Bancos. Hasta ahora los mensajes son tranquilizadores. El precio de los inmuebles ha subido amparado en los fundamentos de la economía chilena, que desde 2010 está creciendo por sobre el 5%.
El motor principal en la compra de viviendas en Chile es el crédito hipotecario. En la banca existen a julio 926.500 deudores hipotecarios y el presidente de la Asociación de Bancos, Jorge Awad, destaca el aporte que ello significa para que las personas puedan tener acceso a una vivienda y aclara que la gran mayoría lo hace respetando las reglas.
No obstante, "El Mercurio" detectó algunas prácticas que llevan a preocupación por los efectos que pueden tener en este contexto de boom inmobiliario. Aunque son maniobras acotadas -dicen en la banca-, reflejan el actuar de inversionistas sin capital que buscan obtener réditos en la boyante economía actual. La apuesta es pagar los dividendos con los arriendos de las propiedades, de modo que se paguen solos, sin considerar que si en el largo plazo la situación económica cambia, puede bajar el número de personas capaces de arrendar una propiedad.
¿Cuáles son estas prácticas? Una de las más usadas es pedir créditos hipotecarios al mismo tiempo para aprovecharse del rezago de información de los bancos; otra, usar como pie dinero que nunca existió bajo la figura de un "descuento" que realizan las inmobiliarias y que en la práctica implica que el banco entrega un crédito por el 100% del valor al que se tasa la propiedad; por último, en casos dolosos se simulan contratos de arriendo con un "palo blanco" ante un notario, para acreditar que los departamentos -adquiridos, por ejemplo, con el sistema de créditos simultáneos- generan ingresos y así elevar adicionalmente el cupo de créditos para nuevos hipotecarios y créditos de consumo.
En terreno
"El Mercurio" hizo un recorrido por inmobiliarias del sector oriente y del centro de Santiago para ver qué tan extendidas son estas prácticas. Simulamos ser un comprador que gana entre uno a dos millones de pesos y planteamos la posibilidad de comprar varias propiedades con créditos en distintos bancos.
En una inmobiliaria en Las Condes con proyectos claramente destinados a un perfil de inversionista, con departamentos de 1 y 2 dormitorios, la vendedora reconoce que es posible pedir créditos simultáneos, aunque rápidamente aclara: "Pero usted se hace responsable, de todas maneras hay gente que lo suele hacer".
En Santiago centro nos encontramos con una realidad diversa. Cerca de la Estación Mapocho preguntamos en un edificio en el que primaban departamentos de un dormitorio en 30 metros cuadrados. El vendedor, sin complicarse demasiado, nos aclaró que se pueden gestionar varios créditos a la vez y que nos puede ayudar presentando la documentación respectiva al mismo tiempo en los distintos bancos.
Distinta fue la situación al visitar proyectos de inmobiliarias que cotizan en bolsa. Los vendedores consultados por "El Mercurio" respondieron que no estaban disponibles para este tipo de operaciones, aunque reconocieron que otras empresas sí las aceptaban.
Cómo opera
"A mí se me ocurrió comprar departamentos en forma simultánea porque un conocido ya lo había hecho", cuenta una profesional joven que responde al perfil del comprador. "Se podían tomar créditos simultáneamente con los bancos porque ellos no informan al sistema en línea hasta después de que está firmada la escritura", sigue con su relato.
"Me acerqué a la inmobiliaria y directamente le dije a la vendedora que necesitaba ayuda para conseguir al unísono créditos en diferentes bancos para comprar cinco departamentos, cuyos dividendos sumaban casi el 100% de mi sueldo. Ella me dijo que era algo frecuente y que estaba disponible para enviar toda la información al mismo tiempo", relata.
Los bancos no tienen información en línea de las solicitudes o preaprobaciones de créditos hipotecarios, por lo que se abre una ventana de tiempo para pedir créditos simultáneos.
"Hoy estamos en noviembre y yo estoy trabajando con los datos de septiembre", comenta un ejecutivo bancario.
"Yo me enteré de que era posible obtener créditos simultáneos en varios bancos y estoy pensando la opción", cuenta otro profesional. "Me acerqué hasta una inmobiliaria y le plantee el tema. El vendedor me respondió que él estaba disponible y que me ayudaría enviando toda la información al mismo tiempo a los bancos", declara.
"En la inmobiliaria en la que trabajo hay conciencia de que se piden créditos hipotecarios simultáneos", dice un agente que pidió reserva de su nombre. En un proyecto ha llegado a ser el 4% a 5% de la venta, revela.
La Asociación de Bancos le pone paños fríos al tema y con fundamentos. Del total de deudores hipotecarios, sólo el 0,65% tiene más de dos créditos y el 0,14% tiene más de tres créditos: "Es un hecho indesmentible que los créditos hipotecarios están sirviendo como acceso a la vivienda a cerca de un millón de personas. Puede haber personas inescrupulosas como existen en cualquier parte, pero la gran cantidad de personas que acceden a un crédito hipotecario lo hace en condiciones impecables", opina Awad.
Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), explica que si existe la obtención simultánea de créditos hipotecarios "evidentemente es una mala práctica, basada en que siempre habrá crecimiento económico, pero como ello no es así, en operaciones de largo plazo existen riesgos importantes, en especial cuando el pie que se ha dejado es una proporción baja del precio total del inmueble".
Otras martingalas
Hay inmobiliarias que acreditan el pago de un pie por un porcentaje -aunque el dinero en efectivo nunca haya existido- que se obtiene del descuento que se hace en el precio de la vivienda.
Un descuento es habitual en muchos tipos de transacciones, no solamente inmobiliarias, según Domínguez, aunque de inmediato acota: "El tema que puede ser preocupante es que efectivamente (con ese pie) se esté otorgando un crédito por el 100%. No estamos de acuerdo con ello como gremio. Siempre hemos recomendado que se adquieran los bienes inmuebles, especialmente viviendas, con ahorros previos incorporados. Ello es sano desde todo punto de vista: reduce el riesgo del crédito hipotecario y hay una mayor disposición a pagar los dividendos".
Otra práctica detectada entre las personas es que cuando poseen varios departamentos acreditan que éstos están arrendados y generan rentas mensuales continuas, pese a que no sea así (puede ocurrir que el departamento pase un tiempo sin arrendarse). Por esos arriendos pagan impuestos, para cumplir con la norma tributaria respecto a los ingresos, pero el objetivo es acrecentar el cupo de crédito para otro inmueble o bien para un crédito de consumo.
"En relación a simulaciones y entrega falsa de informaciones, sabemos que ello puede existir, pero de ninguna manera es la forma tradicional o lo regular. Son actuaciones dolosas que no podemos respaldar", dice Domínguez.
Cifras 926.500
deudores hipotecarios hay en el sistema bancario.
0,65%
de ellos tiene más de dos créditos hipotecarios.
15%
real subió el precio de las viviendas en Chile desde 2008, según estudio del BBVA.
