domingo, 15 de enero de 2012
Constanza Morales y Pablo Obregón
El incremento de los precios equivale a la rentabilidad de los fondos de pensiones menos riesgosos (D y E). Las viviendas más caras se encuentrán en Lo Barnechea.
La escasez de suelo en el Gran Santiago, la revalorización de algunos barrios a causa de la expansión del Metro y la predilección de algunas familias por sectores tradicionales de la ciudad -donde escasean los proyectos de casas nuevas y de edificios de altura- hicieron que durante la última década aumentara considerablemente el precio de las viviendas usadas.
Es así como el valor de estas casas subieron 50,3% en Las Condes, 48% en Peñalolén y 42% en Vitacura, según un estudio de la consultora inmobiliaria Real Data.
En el tercer trimestre de 2011, las ventas de casas y departamentos usados alcanzaron el 52% de las ventas totales medidas en valor (UF), superando por primera vez en cuatro años la participación de mercado que tienen las propiedades nuevas. "La señal más importante es que invertir en estas viviendas tiene una gran rentabilidad", sostiene Patricio Hempel, socio de Real Data.
Falta suelo urbano
La escasez de terrenos en la Región Metropolitana se ha agudizado al grado que en las comunas del sector oriente (Las Condes, Vitacura, La Reina y Lo Barnechea) quedan sólo 400 hectáreas sin uso y disponibles para la construcción de viviendas nuevas, de acuerdo a cifras entregadas por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
Esto explica que el valor del suelo se encarezca, que escaseen los nuevos proyectos de viviendas y que la demanda sobre las casas y departamentos usados aumente de manera sostenida. De acuerdo al director ejecutivo de ADI, Vicente Domínguez, "no se ha extendido el radio urbano y los planos reguladores de las comunas han restringido las construcciones en altura".
Providencia, por ejemplo, es una de las que presenta la situación más compleja. Tal como advierte el presidente del Instituto Inmobiliario de Chile, Roger Debarbieri, prácticamente no hay suelo disponible en esa comuna.
A inicios de septiembre de 2011, la Contraloría objetó la modificación al Plan Regulador que permitía la ampliación de unas 10 mil hectáreas en la región. Con esto, en el Gran Santiago quedan 6.432 hectáreas disponibles, las que se agotarían en ocho años si el consumo inmobiliario se mantiene en 800 hectáreas al año, que es el ritmo en épocas de expansión económica.
¿Buena inversión?
Otro de los elementos que ha influido en el aumento de los precios de las propiedades usadas es la alta demanda de estos bienes como fórmula de inversión. Víctor Danús, director regional de la corredora de propiedades RE/MAX Chile, explica que el incremento en la renta de la población ha permitido que más personas opten por invertir su dinero en uno de estos bienes.
¿Es una buena opción comprar viviendas usadas si lo que se busca es ganar dinero? Depende del nivel de riesgo que se quiera asumir. Los retornos por la plusvalía mencionados para las casas son comparables, por ejemplo, con los fondos D y E de las AFP, los que han rentado 39% y 55,3% real, respectivamente, desde la creación de los multifondos (2002 en adelante).
Además, las casas exhiben una rentabilidad mucho más alta que el S&P 500 (-9%) y que una inversión en dólares (-2% entre 2001 y 2011).
Si se coteja con la variación del indicador líder de la Bolsa de Santiago IPSA -mide la variación de precios de las 40 acciones más transadas- la situación cambia. Durante la última década, este índice dio cuenta de una rentabilidad real de 202,5%. La diferencia sería más grande si se hubiera invertido en oro, cuyo valor ha aumentado 474% en este mismo período.
El subgerente de Fondos de Inversión Inmobiliarios de Nevasa, Cristián Barros, destaca eso sí, que los inversionistas deberían tener en cuenta no sólo la rentabilidad por la plusvalía de la propiedad, sino también los ingresos que eventualmente se obtienen por el arriendo de esas casas y departamentos.
También hay que considerar, dice, los gastos como las contribuciones y el pago de créditos hipotecarios.
Con todo, las turbulencias que han afectado al mercado de capitales durante los últimos años han hecho que la compra de viviendas se convierta en un buen refugio, señala Orlando Paratori, gerente general de Portalinmobiliario.com.
En 2008, por ejemplo, el Fondo A de las AFP perdió 40% de su valor en términos reales y el B cayó 30%.
El efecto del Metro
Si bien la zona de influencia es bastante acotada (cuatro a cinco cuadras a la redonda, según los expertos), la llegada del tren subterráneo a algunos sectores disparó los precios de las viviendas. "Si el metro es el único medio de transporte que existe en la zona, obviamente que el incremento es mucho más elevado, como ha sucedido en los terminales de Maipú y Puente Alto, donde el precio se triplicó", comenta Debarbieri.
Entre los años 2004 y 2011 se crearon dos nuevas líneas (4 y 4A) y se extendieron otras dos (1 y 5). Las comunas que se vieron beneficiadas fueron Providencia, Las Condes, La Reina, Ñuñoa, Peñalolén, Macul, La Florida, Puente Alto, La Granja, San Ramón, La Cisterna, Santiago, Quinta Normal, Lo Prado, Pudahuel y Maipú.
La llegada del metro hacia Los Dominicos, en todo caso, tuvo un efecto inferior que en los sectores emergentes, porque la mayoría de los residentes tiene mayores posibilidades de movilización, dice Danús.
En algunas zonas, en tanto, la predilección por determinada oferta de colegios se ha convertido en un factor importante.
Un ejemplo de esto es lo que ocurrió con el colegio Santiago College. El estudio de Real Data reveló que el traslado del establecimiento desde Providencia a Lo Barnechea alteró de manera considerable el valor de las casas en las cercanías del nuevo colegio. "Entre 2010 y 2011 hubo un alza importante en esa zona debido en parte al cambio de ubicación del colegio donde estudian los hijos de unas mil doscientas familias", dice Hempel.
Esta fuerte alza se torna más visible en los departamentos que en las casas de esta comuna, los que aumentaron su precio un 21,5% anual entre 2007 y 2011. Las casas sólo subieron 5,2%.
