Departamentos ganan terreno frente a las casas: valores suben 92% y las casas solo 74% en la década en el Gran Santiago
domingo, 30 de diciembre de 2018
Claudia Ramírez
Economía y Negocios Domingo
El Mercurio
Familias menos numerosas, ubicaciones más céntricas y precios más asequibles son algunas de las razones que explican el auge de los departamentos.
El sueño de la "casa propia" -con patio y jardín- es una frase que bien resume una de las mayores aspiraciones en materia de consumo de muchas personas. Claro que en la última década, varios factores -congestión del tránsito, cambios demográficos y en la composición de las familias chilenas, entre varios- han hecho que cada vez más hayan ido ganando más adeptos los departamentos, reflejándose a su vez en los precios de las viviendas. Al tercer trimestre de este año, el precio de las casas muestra un incremento de 74%, mientras que los departamentos reflejan un alza aún mayor, de 92%, según el Índice de Precios Inmobiliarios de Clapes UC-Real Data, que monitorea los valores de las viviendas usadas en la Región Metropolitana, tomando como año base el primer trimestre de 2007 (donde se marca la base, de 100). La investigación muestra que en 2011 comenzó el desacople en los precios de ambos tipos de vivienda (ver infografía). Igualmente, al comparar las unidades vendidas, la balanza se inclina a favor de los departamentos. El departamento usado pasó de representar el 35% de las transacciones efectivas del mercado de vivienda usada en 2007 a un 50,5% en 2018. Al desglosar el índice por sectores de la Región Metropolitana -centronorte, oriente, surponiente, norponiente- surgen diferencias. Los mayores incrementos de precios de departamentos respecto a las casas se observan en el sector centronorte, es decir, comunas como Santiago Centro, Huechuraba, Independencia y Estación Central. Desde el 2007 hasta la fecha, el aumento en el valor de los departamentos en este sector es de 82,1%, es decir, 9,9 puntos porcentuales más que el precio de las casas, explica Hans Schlechter, investigador de Clapes UC y autor del estudio junto con el investigador Arturo Cifuentes. A la inversa, en el sector surponiente de la capital se produce lo contrario y las casas son las que ganan plusvalía en los últimos años, con un alza de valor de 69,6%, es decir, 9,3 puntos más que los departamentos, en comunas como Maipú, San Miguel o La Cisterna, agrega Hans Schlechter. Precios, ubicación, familias diversas ¿Cuáles son las razones detrás del fenómeno? Asequibilidad, seguridad y también cambios demográficos que hacen que la demanda -y con ello, el incremento de valores de los departamentos en Santiago- haya aumentado considerablemente en la última década. La primera y muy básica razón del apogeo de los departamentos es el precio. En general, estos son comparativamente más asequibles que las casas. "Hay mercados donde las casas están quedando fuera, obsoletas. Por ejemplo, hay sectores donde la mediana de precios de un departamento es 4.000 UF y la de una casa es de 8.000 UF. Es decir, en términos de precios, obviamente es mucho más accesible un departamento", indica Patricio Hempel, socio de Real Data. A ello se suma la ubicación. "Las personas están buscando vivir más cerca, tanto de su actividad laboral como de los servicios principales: salud, educación y alimentación", afirma Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI). Además, los departamentos han ganado espacio como inversión. Si antes había un 10% de las compraventas relacionadas con la idea de inversión, ahora puede llegar al 30% del mercado de departamentos. "Obviamente que ahí hay demanda encubierta de departamentos para otro destino, el arriendo", agrega Patricio Hempel. También influye cómo ha cambiado la composición de las familias chilenas. Si en 1982 el tamaño medio de un hogar en el país era de 4,4 personas, en 2017 este pasó a 3,1 personas, según el Censo 2017. Y, este nuevo escenario, de familias menos numerosas -14% de los hogares chilenos son de parejas sin hijos, según GfK- y que demandan menos metros cuadrados para vivir, favorece a los departamentos. "La sociedad ha ido cambiando. Hoy, los casamientos se producen más tarde, hay más gente sola viviendo, y desde esa perspectiva ya no necesitas un lugar muy grande. Además, han ido llegando inmigrantes, lo que hace que el mercado vaya cada vez más hacia un producto más chico; sobre todo, al de dos dormitorios, que es el producto que más ha crecido, pero con dos dormitorios más chicos que el que históricamente hemos conocido", asegura Javier Varleta, gerente de Estudios Territoriales de GfK. Hans Schlechter agrega el aumento migratorio de los últimos años, que a su juicio ha presionado al mercado, "al existir un aumento repentino de demanda que no ha sido fácil de absorber, lo que ha presionado los precios de las viviendas al alza, tanto de casas como de departamentos", dice. Fenómeno se repite en Perú Paz Corp, desde hace años que ya no comercializa casas, sino que ha puesto su foco en los departamentos, y la firma, que también opera en Perú, asegura que en otras ciudades latinoamericanas el boom por los departamentos es similar. "Es muy complejo y poco económico desarrollar casas en lugares céntricos, por lo que la oferta y la demanda es principalmente por departamentos con ubicaciones centrales", dice Ariel Magendzo, gerente general de Paz Corp. "En Perú, por ejemplo, existe un mercado importante de loteos orientados a casas que son autoconstruidas, pero este tipo de proyectos se realiza en las periferias de las ciudades, y en Lima, prácticamente, ya no hay terrenos ni siquiera en esas ubicaciones. No hay otra alternativa que densificar mediante departamentos", indica. Inmobiliaria Manquehue, cuyo portafolio se compone en 80% de casas y 20% de departamentos, planea aumentar la participación de estos últimos en el total de sus proyectos. "Este año ingresamos con determinación al mercado de edificación en altura en segmentos medios, principalmente en las comunas del sector oriente de la capital", señala Juan Enrique Nestler, gerente comercial de Inmobiliaria Manquehue. Agrega que compraron terrenos en Ñuñoa, donde ya lanzaron un proyecto, y en 2019 prevén tres más de departamentos, dos más en Ñuñoa y otro en Providencia. María de la Luz Valdés, gerenta comercial de BRICSA, empresa Brotec- Icafal, explica que tienen proyectos de departamentos en la Región Metropolitana en los que destacan ubicación privilegiada, "pensados para el cliente actual, que busca vivir o invertir muy cerca de estaciones de metro". Ariel Magendzo plantea que gran parte de las casas nuevas que se venden en Chile son a través de los programas de subsidios habitacionales del Minvu, "por lo que de alguna manera sus precios están controlados", señala.
