Reconversión industrial presenta interesantes posibilidades de desarrollos inmobiliarios
domingo, 29 de julio de 2018
Ediciones Especiales
El Mercurio
Según Alaluf en los últimos años se ha estado presentando una tendencia de reordenamiento territorial, producto de los cambios sufridos en los distintos planes reguladores comunales del Gran Santiago, lo que ha afectado a las principales industrias.
Los cambios normativos y de usos de suelo en el Gran Santiago cuentan hoy con mejores características y posibilidades para realizar proyectos habitacionales y, sobre todo, proyectos mixtos, donde se concentran puntos importantes que favorecen aún más el desarrollo, tales como equipamiento educacional, centros comerciales, conectividad a líneas de metro y principalmente la posibilidad de generar polos habitacionales. Es lo que ocurre en la comuna de San Joaquín, donde se está consolidando un polo habitacional importante y agrupando nuevos espacios urbanos, que hace no más de cinco años eran netamente industrial. "Alaluf Propiedades ha sido testigo de como nuestros clientes industriales han pasado de vender terrenos que hace un par de años no costaban más de 6 o 7 UF/m², a valores que hoy superan las 30 UF/m². Ello a raíz de la gran rentabilidad y consolidación que han tenido las inmobiliarias y los fondos de inversiones frente a las oportunidades que se presentan al desarrollar proyectos residenciales", señala Jack Alaluf. "Hoy nuestros clientes industriales se están situando y consolidando a las salidas de Santiago, tanto como para el norte como para el sur, generando importantes cluster industriales y consolidando así las zonas industriales de Santiago. Ejemplos de ello son la zona de Buenaventura (Quilicura), Parque Industrial Miraflores (Renca), Parque Enea (Pudahuel), Valle Grande (Lampa), Jardín del Sur (San Bernardo) y otros proyectos que se siguen desarrollando en la zona norte y sur de la Región Metropolitana", indica Leonor Alvo, gerenta de Área Industrial de Alaluf. Actualmente no solo la comuna de San Joaquín vive este proceso de reconversión, que se inició en lugares como la planta Grau en Macul; la ex Estación Yungay en Quinta Normal; la Maestranza San Eugenio en Estación Central; la ex planta de Elecmetal y ex Copesa, en Ñuñoa, donde se están generando no solo proyectos habitacionales, sino que también centros comerciales y equipamiento, surgiendo nuevos lugares de esparcimiento y recreación. Es por ello que la oportunidad de encontrar buenos paños inmobiliarios y/o terrenos para el desarrollo, es vista con interés por las inmobiliarias. "Cada vez que existe la posibilidad de adquirir terrenos de gran superficie que permiten realizar proyectos, no solo de una etapa, sino lograr más de una en el mismo terreno, es una gran ocasión para consolidar y posicionar su marca en las comunas". Datos concretos En los últimos 25 años (1992-2017) se observa que tanto San Joaquín como Macul registran una evolución poblacional negativa, con una contracción de -16% y -3% en el periodo, en forma respectiva. En Alaluf explican que esta tendencia a la baja se viene acotando en el tiempo, llegando en el último periodo intercensal (2012-2017) a tasas de 0,5% en San Joaquín y de 5% en Macul, lo que evidencia un punto de inflexión relevante. Las cifras de vivienda muestran, en cambio, una tendencia distinta, con una expansión sostenida desde 2002 hasta la fecha. Macul se propaga significativamente, con un 50% en el periodo, y San Joaquín evoluciona de forma más acotada, con un 14% de crecimiento. Y es así como se prevé que San Joaquín va a ir en alza con los nuevos proyectos que se están generando en la zona. Como es el caso del proceso de licitación de un terreno de 20.000 m² en la comuna que lidera Alaluf. Dentro de las comunas analizadas, Macul se muestra significativamente más grande que San Joaquín, alcanzando 4,5 millones de m² al primer semestre (20% superior). Pese a esto, su expansión relativa 2010-2017 tiende a ser similar, en torno a 11% en el periodo, lo que implica un dinamismo igualmente atractivo (gráfico 1). El destino predominante en estas dos comunas es el habitacional, alcanzando un 55,6% de participación del total de la superficie edificada al 2017 (gráfico 2). Y el potencial futuro es el 23,7% adicional, que hoy son bodegas e industrias, que lógicamente terminarán siendo edificios habitacionales. Por ejemplo, en el destino vivienda, Macul muestra mayor tamaño y mayor expansión (10%) en comparación con San Joaquín (6,5%). En el destino industria Macul también exhibe mayor tamaño, pero su expansión es negativa al igual que lo observado en San Joaquín. Para los destinos comercio y bodegas los tamaños de mercado por comuna son relativamente similares. Se destaca el Campus San Joaquín (UC) que, además de imponerse por su envergadura física, genera un flujo cotidiano de usuarios en torno a sus actividades. El efecto gravitatorio de dicho inmueble ha atraído paulatinamente a otros centros de estudios superiores. También llama la atención, como signo de evolución, el desmantelamiento de la icónica planta Grau, para dar paso a un proyecto de vivienda en densidad de gran escala, que contempla cinco torres y una laguna artificial. "A veces me parece estar viviendo en la ciudad del futuro, cuando veo el desarrollo inmobiliario de algunas comunas, como San Joaquín", comenta Jack Alaluf.
