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Gonzalo Jiménez Cocq, director general de Uberinmobiliario.com:

"La gente desconoce que los riesgos de un comité de administración llegan al límite de perder su propiedad"

sábado, 18 de noviembre de 2017


Ediciones Especiales
El Mercurio

La responsabilidad de la administración ante la Ley de Copropiedad termina en el ejercicio de sus servicios, quedando 100% el comité de administración con las obligaciones financieras ante la comunidad global.



Si bien es cierto los gastos comunes se centran en un problema de desconocimientos generales en los 39.000 edificios existentes en Chile, el director general de Uberinmobiliario.com, Gonzalo Jiménez Cocq, afirma que "la gente desconoce que los riesgos de un comité de administración llegan al límite de perder su propiedad".

Agrega que "el 99,8% de las comunidades tienen un nivel excesivo de riesgo hacia los comités de administración, ya que solo poseen la póliza básica de incendios, con una pequeña cobertura de responsabilidad civil, que no tiene relación con la protección civil ante el patrimonio personal de cada director, dado que pueden hasta perder su departamento, oficina o casa, ya que basta que un copropietario, arrendatario, visita, proveedor o trabajador, aplique un daño material o corporal, internamente en la comunidad, desarrollando un gasto no voluntario por daños emergentes o un daño moral, y que sea dictaminada la condena por un juez".

Adicionalmente, se debe identificar que por Ley de Copropiedad la responsabilidad del administrador termina una vez finalizados sus servicios en la comunidad, quedando 100% el riesgo en este grupo de copropietarios que posee el mandato ante la asamblea de copropietarios. Este riesgo es máximo si hay altas frecuencias de cambios de administradores y comités ante acciones derivadas de problemas internos de convivencia entre vecinos u otro patrón de error; por ejemplo, cuando un comité toma decisiones sin tener una base legal ante las normativas vigentes, cambiando informalmente indicaciones mencionadas en el reglamento de copropiedad.

"Los riesgos derivados van desde la quemadura de un copropietario y/o arrendatario por el agua caliente en la ducha o en el lavaplatos; una intoxicación ante una mala mantención de las piscinas de agua potable; un accidente de una visita en un espacio común que posea apertura de una tapa u otro elemento; un accidente en la piscina producto del excesivo cloro que dañó el cabello capilar de un bañista; un accidente de una barrera o portón vehicular; un accidente laboral de un trabajador del edificio o condominio que lo hizo agonizar, ya sea por estar haciendo sus funciones sin las capacitaciones necesarias u otros quehaceres fuera de su actividade contractual; por la clásica problemática ante una pérdida financiera en los gastos comunes a raíz de un descuido de la gestión del administrador, una asignación errónea de un espacio común, o cualquier acción que incumpla la Ley de Copropiedad y que afecte la plusvalía de las propiedades", detalla Jiménez.

También declara que "en el caso de los proyectos inmobiliarios nuevos, que integran como miembros del comité a los ejecutivos de las inmobiliarias, estos por acciones laborales exponen innecesariamente sus bienes personales, ya que la ley los identifica como personas naturales en el ejercicio de mandatario ante un edificio o condominio, debiendo cuidar la integración de los fondos de inicios, los contratos, cumplimientos de normativas laborales, los contratos de proveedores, el control de los ingresos y egresos mensuales, la recaudación de los gastos comunes, el control de las garantías constructivas de los espacios comunes, entre otras variables"



PRIMERA FIRMA AUDITORA

ISO 55.001, ESPECIALISTA EN COMUNIDADES

Uberinmobiliario.com ya ha auditado más de 850 comunidades en todo Chile, y desde el 18 de diciembre, incorpora en forma gratuita en sus auditorías inmobiliarias, la primera póliza de seguro de responsabilidad civil a los integrantes del comité de administración, protegiendo a sus cónyuges y herederos. Este seguro se inicia una vez terminado el proceso de medición de riesgos y presentación ante la asamblea.

"Es un tipo de servicio muy distinto a las auditorías clásicas de auditores de empresas, ya que no es lo mismo que la aplique un contador o un administrador que un facility management con normas ISO 55.001 (asset management), dado que este tipo de profesional maneja el 100% de las normativas legales inmobiliarias que pueden afectar los riesgos a los comités de administración, y por otro lado, garantiza a los copropietarios el uso correcto de los recursos financieros en los gastos comunes, dirección de RR.HH., contratos de proveedores, normativas SEC, normativas Minvu, Ley de Urbanismo y Construcción, y las clásicas normativas generales ante la ley de copropiedad 19.537", destaca Gonzalo Jiménez.

Adicionalmente, la aplicación de auditorías ante las garantías constructivas completas en espacios comunes y unidades, identificando frecuencias de fallas en las cocinas, baños, dormitorios, living, entre otros espacios, en comunidades que poseen menos de 5 años, donde en edificios de mediano tamaño estas postventa en espacios comunes anualmente suman $125.000.000 pesos, y en edificios grandes hasta $340.000.000, donde al no recuperarse son futuros excesos en los gastos comunes.

PRIMERA CORREDORA DE SEGUROS INMOBILIARIOS FACILITY MANAGEMENT

La corredora de seguros Uberinmobiliario.com incluye en el seguro obligatorio anual de incendios, los siguientes beneficios, con cobertura en todo el país:

1
Asesoría legal telefónica laboral y copropiedad inmobiliaria a los miembros del comité, que incluye a través de su filial, copropiedadabogados.cl, bonos de descuento de 25%, ante defensa ante demandas laborales; por otro lado, un 50% descuentos ante negociaciones de garantías constructivas y un 100% de descuento, ante cobranzas judiciales de gastos comunes morosos, mayores a tres meses, minimizando los tradicionales problemas de default financieros en la cuenta corriente, y que generan intereses y multas, aumentando los gastos comunes.

2
Mesa de ayuda de emergencia en espacios comunes, que permite tener acceso a una completa nómina de cerrajeros, eléctricos y gásfiter, en caso que se incurra en un problema técnico en los espacios comunes.

3

Auditoría mensual a las deudas previsionales de los trabajadores de una comunidad, minimizando los tradicionales problemas de auto despido y demandas laborales, que afectan las alzas en los gastos comunes y gift card de descuento ante futuras auditorías de riesgos hacia el comité y gestión de mantención de maquinarias.

PRIMERA PLATAFORMA COLABORATIVA INMOBILIARIA EN CHILE
Gonzalo Jiménez Cocq, director general de Uberinmobiliario.com, primer player facility management habitacional en Chile, indica que han desarrollado el primer sitio de educación de gastos comunes del país, generando los primeros estudios de problemáticas en comunidades, que son publicados en okconmisgastoscomunes.cl. Por otra parte, han desarrollado importantes acuerdos comerciales con compañías de seguros, compañías de servicios, para ampliar la cobertura a Perú y Colombia. Mientras que en Chile han aplicado importantes acuerdos con inmobiliarias, integrándose en su último contrato 23 nuevos proyectos inmobiliarios, donde se entregarán 100% auditados, implementando un nuevo estándar de experiencias en la postventa inmobiliaria chilena.


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