¿Cómo inciden los derechos de agua en el valor?
lunes, 25 de septiembre de 2017
Edición Especial
El Mercurio
De acuerdo a los expertos, debido a los cambios climáticos, este factor es cada día más relevante en las transacciones.
El agua es un tema crucial para hacer buenos negocios.
El ingeniero agrícola Mario Hermosilla Gaete, supervisor de Tasaciones Especiales de Valuaciones de Chile S.A., y socio de la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile, ASATCH, afirma los derechos de aguas y las obras de riego tienen y tendrán una incidencia importante sobre el valor de una propiedad agrícola.
"Ello debido a que, por una parte, el recurso estará influido por las obras que haya que hacer para trasladar esos derechos y el costo asociado a la ingeniería que implica ese traslado y posterior almacenamiento, para la optimización del recurso ante los eventuales déficit hídricos; y, por otro lado, al tipo de derecho y caudal disponible para cubrir la superficie predial, condiciones que permiten otorgar una mejor capacidad al uso del suelo, asegurando un mejor valor de oferta ante una eventual venta".
Por todo ello, señala, hoy es fundamental realizar una correcta tasación de estos derechos, "que se valorizan según la cantidad de acciones o regadores y su equivalencia en lt/seg, el que varía de acuerdo a su origen; es decir, si provienen de aguas superficiales y/o subterráneas, el que es expresado en pesos por litros por segundo ($/lt/s)".
Indica que por "lo general la metodología más habitual en la obtención de un valor, es usar la oferta de mercado apoyado por las transacciones del bien a tasar. Existen otras metodologías, menos utilizadas y de mayor complejidad asociadas a datos estadísticos, sustentados en la información obtenida de transacciones reales de derechos de agua y en la aplicación de procedimientos secuenciales formado por etapas".
Explica, "en un informe de tasación, dependiendo del tipo de operación bancaria, por lo general, los derechos de aguas se encuentran implícito en el valor suelo de la propiedad, por lo que hay que considerar que no necesariamente el valor de un terreno de riego va a corresponder a la suma de un suelo de secano más el valor de los derechos de aguas, ya que el terreno se potencia con el agua".
Agrega que por convención, "los suelos de riego según su capacidad de uso se clasifican en Ir, IIr, IIIr y IVr. Lo normal que ocurra en las transacciones de predios agrícolas es la venta de toda la unidad (terrenos más derechos de aguas) y así lo reconoce comúnmente el mercado".
Aunque aclara que se pueden dar variaciones. "Por ejemplo, en una operación tipo Leasing, es común informar además, cual es valor de los derechos de aguas en los cuales se transan las acciones o regadores con que cuenta el propietario".
