¿Cuáles son los desafíos que implica la tasación de un predio agrícola?
lunes, 25 de septiembre de 2017
Edición Especial
El Mercurio
Señalan los especialistas que para llegar a un justo precio por un bien es clave aplicar una metodología correcta, que permita evitar distorsiones en el valor del inmueble.
Tasar una propiedad agrícola no es tarea simple. "Existe un creciente interés de jóvenes profesionales por dedicarse a esta actividad, en general, como complemento a otras actividades profesionales. Esto permite generar capacitaciones que cada vez más van profesionalizando esta actividad", señala. REFORMA TRIBUTARIA EL FACTOR AGUA
Enrique Bustos, ingeniero agrónomo y profesor de la Organización de Capacitación CAADEM, explica que el principal desafío es lograr determinar, dentro de ciertos rangos, el valor comercial real de un bien, para lo cual existen varias metodologías o, en especial, una combinación de estos. "Lo que se busca es un precio justo de los bienes que evite distorsiones en el mercado, como las especulaciones, y que cada parte sienta que fue un buen negocio".
Pero señala que para lograr este objetivo a veces hay que sortear, por ejemplo, la visión que puede tener un propietario acerca del valor de su bien.
"Pongo un caso: si se trata, por ejemplo, de comprar la parte de los bienes que se tiene en una sociedad, el propietario encontrará todos los problemas o desventajas de estos bienes; no así si trata de vender su participación, situación en la cual encontrará ventajas competitivas y comparativas".
A su vez, señala, "existen varios ejemplos de transacciones de predios agrícolas en que los nuevos propietarios reorientan o modifican completamente el portafolio productivo de un predio. Por ejemplo, de viñas viníferas a frutales de mayor rentabilidad. Este es quizás uno de los principales problemas que se generan al realizar una tasación agrícola, pues el vendedor espera que se valoren todos sus bienes mientras que el potencial comprador espera que solo se valore lo que él proyecta en su manejo".
Por eso, indica, un desafío para el tasador es aplicar correctamente las metodologías que permitan lograr obtener un justo valor que evite problemas posteriores a las transacciones o desistimiento.
En este sentido, Enrique Bustos señala que las principales consideraciones para tasar una propiedad agrícola son las siguientes:
* Ubicación: sector donde se evaluará el uso y desarrollo del entorno o sector, potencial productivo del sector por suelos, condiciones climáticas, etc.
* Recursos de cada predio agrícola: en especial suelos y que estos cuenten con dotaciones de aguas en cantidad y calidad adecuados para los fines o rubros que se puedan desarrollar.
* Tamaño: es muy importante en la valorización de predios su tamaño, lo que permite definir en muchas ocasiones la factibilidad de desarrollar algún proyecto determinado.
* Potencial productivo o uso actual de cada predio.
* Tipo, estado, densidad, manejo agronómico, situación comercial de las especies y variedades explotadas.
* Infraestructura productiva, construcciones, instalaciones y obras complementarias.
* Accesos a vías principales o asfaltadas, cercanía de centros de consumo o centros de proceso y despachos (puertos, aeropuertos, etc.
* Oferta y demanda por predios similares en el sector y áreas similares u homologables productivamente.
Ahora, aclara el experto que "en la actualidad no existen normativas muy específicas para realizar tasaciones agrícolas, salvo las normas contables actualmente en aplicación y las consideraciones de las instituciones bancarias que las solicitan y que corresponden a reglamentaciones (manuales) internos de cada una de ellas. Y en el caso que estos informes de valoración de bienes sean requeridos para otros fines, deben cumplir las respectivas normativas como en el caso de tasaciones para peritajes agrícolas, servidumbres, expropiaciones, etc".
Agrega Alberto Arenas Pizarro, arquitecto y profesor de CAADEM, que el inmueble de tasación agrícola obliga al tasador nacional, a falta de nuevos manuales de valoración -los existentes tienen objetivos que no contemplan las especiales potencialidades del agro sino muy parcialmente-, a utilizar normas internacionales de tasación y entre ellas la más generalizada en el mundo y en nuestro país es la Norma Internacional de Valuación (NIV) que ya se encuentra en su décima versión y que es elaborada por el International Valuation Standar Consail (IVSC).
En este sentido, Enrique Bustos que la actividad crecientemente se ha ido profesionalizando, lo que ha masificado el uso de metodologías más precisas.
Señala el profesor Enrique Bustos que uno de los principales desafíos que ha incorporado la reforma tributaria corresponden a la utilización de metodologías definidas y de estándares de valorización más rigurosos que permitan determinar el valor real de los bienes de acuerdo con su potencial, incorporando, por ejemplo, en plantaciones frutales y parrones sus flujos, costos y periodos de recuperación de las inversiones, entre otros.
Indica el profesor Alberto Arenas Pizarro "que el bien raíz de un propietario se tasa al valor comercial que tenga bajo los enfoques de comparación, renta o coste según sean los objetivos a tasar. A su vez, los derechos de agua constituyen un bien, inscrito también en el CBR, que se tasa independientemente del bien raíz y con procedimientos valorativos similares a los enfoques en que se tasan los bienes raíces agrícolas, pero es indispensable que se haga paralelamente en caso de requerirse de ellos".
