sábado, 22 de abril de 2017
El Mercurio
María de los Ángeles Pattillo
Family offices y servicios profesionales, como dentistas, abogados o psicólogos, constituyen la principal demanda de los edificios de oficinas que se están instalando de forma pionera en sectores de la zona oriente que albergan viviendas.
A pesar del bajo crecimiento económico, el negocio de las oficinas sigue activo. "Se están haciendo nuevos proyectos, no tantos como en el boom de 2012, pero hay desarrollos en carpeta y la absorción no ha sido tan mala como se esperaba; se están arrendando metros cuadrados", señala el gerente del área de oficinas de Colliers International, Enrique del Campo. Lo cierto es que el mercado se mantiene tan dinámico que a los tradicionales barrios de oficinas -El Bosque-El Golf, Nueva Las Condes o Providencia- y a los nuevos polos -como las cercanías de Plaza Egaña, Plaza Los Dominicos y Nueva Costanera- se han sumado iniciativas aisladas en zonas eminentemente residenciales. En Las Condes, por ejemplo, hay un edificio de Exxacon, ubicado en Camino El Alba, un poco más arriba de Paul Harris, mientras que en Américo Vespucio, cerca de Isabel La Católica, se emplaza una torre de Empresas Armas. "Estos proyectos puntuales se van a zonas donde existe un mercado con el presupuesto para comprar este tipo de oficinas. Este formato se aplica más en el sector oriente, donde hay una demanda con un ingreso per cápita suficiente para adquirir estos inmuebles", agrega Del Campo. Limitar uso mixto a grandes avenidas Para el urbanista y decano de Arquitectura de la UDD, Pablo Allard, la presencia de oficinas en zonas residenciales es positiva para los vecinos, en la medida en que llegan servicios, se revitalizan los espacios públicos y se unen usos comerciales, de trabajo y de vivienda, a una distancia caminable, lo que mejora la calidad de vida de las personas. Iván Poduje, urbanista académico de la UC y socio de Atisba, tiene el mismo diagnóstico y agrega que también ganan las oficinas en esta ecuación: "Los polos solo de negocios se apagan los fines de semana y fuera del horario de trabajo. Al combinarlos con viviendas, se logra una mayor intensidad en el uso y se evita este efecto estacional". Sin embargo, Allard advierte que lo mejor es acotar la presencia de estas nuevas oficinas a las grandes avenidas. "Si se atrae público hay más autos y necesidad de estacionamientos, lo que puede afectar la calidad de los barrios, por lo que debiera acotarse a las arterias". Ese es el caso de las comunas de Vitacura y Las Condes. "Nueva Las Condes, por ejemplo, se construyó desde cero, pensando en ser un gran polo de negocios, por lo que se diseñaron veredas amplias, pasos peatonales anchos y cruces diagonales al estilo Tokio (Japón). Es un barrio pensado para este uso", señala el alcalde de Las Condes, Joaquín Lavín. A juicio de Poduje, los barrios de viviendas pueden albergar de buena forma a las oficinas, en la medida que haya buena accesibilidad y calles que permitan un buen flujo vehicular. Para el futuro, Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), cree que las oficinas debieran tender a construirse en cualquier ubicación, incluidas las zonas residenciales. "En las ciudades modernas, de países como China, Canadá y Australia, hay uso mixto en todas partes y han tendido a sacar las restricciones de los usos exclusivos", indica. En la comuna de Ñuñoa siguen esta línea. "Nuestro plan regulador piensa la calidad de vida desde la perspectiva que se pueda vivir y contar con todos los servicios alrededor, como educación, comercio, salud y trabajo. Por lo tanto, el 100% de la comuna es de uso mixto, y de esa forma se acortan las distancias y también es un aporte para disminuir la cantidad de vehículos circulando", explica la asesora urbana de la municipalidad, Mariana García. Edificios, en general, apuntan a formatos pequeños La aparición de nuevos polos de oficinas más alejados del centro de Santiago -como el sector de Estoril y La Dehesa-, así como de la llegada de desarrollos aislados en barrios residenciales, se sustenta en que el mercado laboral se ha ido sofisticando, afirma Allard. "Ya no solo existen edificios corporativos para grandes empresas, sino que también hay una demanda de profesionales independientes y family offices , que no quieren trasladarse a los grandes polos", apunta. En el caso de las obras que llegan a instalarse como pioneras a un barrio, Domínguez aclara que los inmobiliarios hacen un estudio profundo de sus potenciales compradores: "Van a ubicaciones donde hay una demanda insatisfecha. No es un mercado muy grande, pero la dificultad de desplazamiento ha ido generando la descentralización de los servicios". Según Poduje, si una zona residencial tiene buenos espacios públicos, conectividad y una red de servicios, es difícil que un edificio de oficinas no funcione, aunque sean pocas torres o solo una. "Al revés, si se coloca un proyecto aislado en un barrio habitacional sin atributos, que no tiene accesibilidad al metro, por ejemplo, lo más probable es que cueste venderlo", agrega. Por lo general, en estas iniciativas "colonizadoras" se incluye una placa comercial para abastecer a los trabajadores y también a los mismos vecinos. Asimismo, tienden a ofrecer formatos pequeños, pues apuntan a profesionales como dentistas, arquitectos, abogados, psicólogos, entre otros. En el caso de la torre de Armas, por ejemplo, las alternativas van desde los 20 m {+2} . En dicho desarrollo, así como en el de Exxacon, expertos coinciden en que no debieran llegar muchos más proyectos similares. "No van a cambiar los barrios donde se emplazan; probablemente en 10 años más sigan apuntando a viviendas", destaca Del Campo. Sin embargo, también hay obras que aparecen como pioneras y que se proyecta serán el puntapié para una renovación. Es el caso del proyecto Vivocorp, que se está edificando en Vicuña Mackenna, cerca de la estación de metro Ñuble, en la zona donde convergen las comunas de Santiago centro, Ñuñoa, San Joaquín y Macul. El desarrollo incluye viviendas, un centro comercial, un centro de educación y oficinas. "Actualmente, hay solo viviendas en las cercanías, pero va a pasar un fenómeno parecido a lo que ocurrió en Plaza Egaña con la llegada del mall . Se va a armar todo un equipamiento y se debiera formar un polo de negocios y de comercio", proyecta Del Campo. SANTA MARÍA DE MANQUEHUE albergará parque de negocios con cinco torres de oficinas
