sábado, 18 de marzo de 2017
María de los Ángeles Pattillo
El Mercurio
El menor número de hijos, el alza en los precios del metro cuadrado construido y las restricciones normativas de las comunas aparecen como los grandes responsables de que esta distribución haya reducido su presencia entre los inmuebles nuevos.
Las viviendas de cuatro dormitorios han ido perdiendo protagonismo en el mercado habitacional desde 2011 a la fecha. La contracción más fuerte se ve en las casas, donde si hace seis años ingresaron 1.251 inmuebles a la oferta en la Región Metropolitana, al cierre del año pasado la cifra bajó a 1.136, es decir, una caída de 9%, según los datos que maneja TocToc.com de la Cámara Chilena de la Construcción. Esta diferencia es aún mayor si se considera el último año (2016 versus 2015), donde se observa una disminución de 19%. Igual fenómeno ocurre con los departamentos de este tipo: 5% menos entre 2011 y 2016, y un 10,9% inferior al comparar los dos últimos ejercicios. Nicolás Jobet, gerente de Desarrollo de Socovesa, cree que esta tendencia se explica por la disminución del tamaño de las familias: "A menor número de integrantes, menor es la necesidad de tener tantos dormitorios. Es una de las consecuencias de la baja en la tasa de natalidad". En esa misma línea, Ariel Rogazy, product manager de TocToc.com, destaca que la oferta de casas ha ido dando un giro: "Las unidades de tres y dos habitaciones han tomado mayor fuerza debido a los subsidios a la oferta DS 116 y DS 119, lo que afecta el porcentaje de las de cuatro piezas". En TocToc.com destacan que las casas de cuatro dormitorios representan el 11% del total de lo ofertado en 2016, mientras que las de tres habitaciones acaparan el 81%, con 8.596 inmuebles, y las de dos piezas el 4%, con 475 unidades. "Ha habido un alza de los precios de las viviendas y una mayor dificultad en lograr financiamiento, por lo que los clientes están optando por formatos más pequeños", destaca Juan Enrique Nestler, gerente Comercial de Inmobiliaria Manquehue. Las casas más caras están en Lo Barnechea, donde el precio por metro cuadrado llega a 75,9 UF. De todas formas, según TocToc.com esa comuna es la que tiene el alza menos pronunciada entre 2011-2016, con un aumento de 21%. Mientras, en Puente Alto en el mismo lapso los valores subieron 52%, al pasar de 26,1 UF/m {+2} a 39,8 UF/m {+2} . Para Jobet, el moderado incremento de Lo Barnechea se explica por los altos precios finales. "Hoy, en promedio, este bordea las 14 mil UF, y el número de personas que puede pagar ese monto no es demasiado grande, por lo que hay que acomodar la oferta". Al analizar el valor final de venta, los inmuebles de la comuna han pasado de 12.020 UF promedio a 13.911 UF en seis años. El incremento no ha sido mayor, pues los desarrolladores han optado por mantener los precios, pero a costa de tamaños más pequeños, explica Rogazy. Según los datos de TocToc.com, si en 2011 la superficie promedio de las casas de cuatro dormitorios en Lo Barnechea era de 189 m {+2} , el año pasado la cifra cerró en 181 m {+2} , es decir ocho m {+2} menos. En cuanto al número de viviendas, Colina es la zona más fuerte y en 2016 tuvo 384 casas a la venta. Le sigue Lo Barnechea y luego Lampa, que destaca por aumentar en dos veces su oferta, al pasar de 29 viviendas a 90 en seis años. Rogazy atribuye este fenómeno al dinamismo del sector de Valle Grande, ubicado al norte de dicha comuna. Departamentos en Ñuñoa con las mayores alzas Quienes buscan una casa de cuatro dormitorios, por lo general no se fijan en otras casas con más o menos piezas, sino en un departamento con el mismo programa. Así lo cree Claudia Zapata, gerenta Comercial de Paz Corp.: "Son competencia, pero factores como seguridad y comodidad hacen que la preferencia por vivir hoy en altura sea mucho mayor". Lo cierto es que la oferta de departamentos de cuatro dormitorios es aún más acotada que en las casas. En 2016 solo ingresaron 1.093 unidades, lo que representó el 2% del total de departamentos que se pusieron en venta. "Esta baja participación se explica por las familias menos numerosas, pero también porque los clientes que compran una propiedad como inversión prefieren formatos más pequeños, que les son más rentables al arrendar", explica Iarhemy Figueroa, gerenta Comercial de Empresas Armas. En TocToc.com destacan que en 2016 hubo 13.076 departamentos de un dormitorio, equivalente al 30% del mercado global. En términos de participación, Lo Barnechea aparece como la zona más fuerte. En 2016 hubo 355 de estas alternativas en venta, casi el doble que en Las Condes (186) y Vitacura (184), que le siguen. Para Rogazy esto tiene que ver con la normativa de cada zona: "En Lo Barnechea, el plan regulador hace posible construir este tipo de programas, en cambio en Vitacura existe mayor densidad, lo que permite desarrollos con distribuciones más variadas y enfocadas a las dos o tres piezas". Desde 2014 aparece un nuevo sector en este mercado: Peñalolén. "Llega producto del alza de precios en La Reina y la escasez de suelo en el sector de Monseñor Carlos Casanueva. Por regla general, cuando una comuna sube mucho de valor, la demanda se desplaza a áreas aledañas", apunta Rogazy. Desde 2015, Peñalolén bordea las 90 viviendas en oferta y supera en número a Ñuñoa, que ronda las 70. Esta última comuna justamente es la que presenta el mayor incremento de precios en seis años. Si en 2011 los departamentos de cuatro dormitorios se movían en las 40,7 UF/m {+2} , el año pasado la cifra subió 64% hasta llegar a 66,7 UF/m {+2} . "Se ha transformado en una comuna muy atractiva producto de su desarrollo en servicios y por la llegada del metro", dice Zapata. Rogazy agrega que hay una fuerte escasez de paños atractivos, producto de los 12 años de desarrollo inmobiliario que lleva la comuna. "Estimamos que el suelo disponible para la construcción sobre siete pisos, donde se podría albergar este tipo de programa, da cabida para entre 30 a 40 edificios más".
