Expertos prevén estabilidad en los precios de los departamentos
domingo, 23 de octubre de 2016
Felipe Álamos U.
Clasificados Propiedades
El Mercurio
Analistas y ejecutivos de inmobiliarias estiman que el menor ritmo de ventas que presenta el mercado durante 2016, en comparación con el año pasado, no redundará en una baja en los valores. Ajustes en la oferta, la introducción del IVA y el precio del suelo moderan los cambios.
Según datos de Colliers Internacional del tercer trimestre de 2015 al tercer trimestre de 2016, la cantidad de nuevos proyectos de departamentos que han ingresado al mercado ha disminuido en 57%. Así, en promedio, por trimestre han ingresado 68 proyectos. Asimismo, señala, al término del segundo trimestre del 2016 también se evidenció una baja del 34% en la cantidad de proyectos nuevos que ingresó al mercado respecto del mismo trimestre de 2015. Y otro dato interesante: entre el tercer trimestre de 2015 y el tercer trimestre de 2016 han ingresado 337 proyectos, de los cuales 135 corresponden a lo que va del año 2016. A su vez, los datos de Colliers International indican que el número de unidades nuevas a la venta durante el tercer trimestre de 2016 ha caído aproximadamente en 12% respecto del trimestre anterior, con un promedio equivalente a 28.860 unidades. Paralelamente, al comparar el tercer trimestre de 2015 con el tercer trimestre de 2016 se observa que las unidades vendidas han decrecido en 30%, desde 9.868 unidades a 6.955 durante el último trimestre. Factor precio Respecto de los precios, el estudio indica que han variado levemente, manteniéndose estables en torno a las 64 UF/m {+2} . Sin embargo, es interesante destacar que en algunas comunas se han producido variaciones en los valores. Así, por ejemplo, se produjo un alza en el precio promedio de venta de departamentos en las comunas de Vitacura, Las Condes e Independencia, correspondiente a 6,9%, 6,8% y 5,7%, respectivamente. En contraste, Macul registró una disminución de 2,3%. Los tramos de precios que concentran la mayor oferta son aquellos de 1.000 a 3.000 UF, con 38,3% de la oferta y de 3.001 a 5.000 UF, con 24,4%. Cuestión de precios Ahora, ¿cómo se avizora la realidad de los precios hacia los próximos meses? "Con los niveles de consumo más bajos, se proyecta una menor alza en los valores de las viviendas nuevas. La expectativa de menores alzas de valores y mayor oferta prevé un escenario de oportunidad para inversionistas, lo cual abrirá paso a mercados incipientes, como los proyectos de renta habitacional mensual, diaria y por hora considerando sus bajos niveles de vacancia actual", señala el estudio de Colliers. Por su parte, Juan Court, gerente de Proyectos Segmento Medio y Alto de Almagro, estima que los precios no bajarán en el corto y mediano plazo, al menos en ciertos segmentos. "En los mercados en que participamos la oferta y la demanda se encuentran equilibradas en el actual nivel de precios; por lo tanto, los precios se debieran mantener o subir en barrios con alta demanda en ubicaciones valoradas por nuestros clientes". En este sentido, recalca, la baja en las ventas no traerá necesariamente un cambio en las estrategias de precios. "El mercado de departamentos tuvo una caída a principios de este año. Sin embargo, no tardó en volver a niveles de venta normales". Agrega que "el 2016 ha sido un año que se ha adaptado a una situación nueva, postefecto IVA, y nos parece que se ha acomodado bien, con un repunte en las ventas para alcanzar niveles normales durante el segundo semestre del presente año. En el caso de Almagro, hemos tenido un buen año y en 2017 vamos a mantener la inversión". Por su parte, Rodolfo Bambach, gerente comercial de Inmobiliaria Fernández Wood, espera que se mantengan los equilibrios existentes. Así, más que realizar cambios en sus precios, indica, las compañías están produciendo innovaciones en comercialización. "Por ejemplo, hemos activado un plan de acción para incentivar la venta a través de dos frentes. El primero, dirigido a la búsqueda de convenios y soluciones con los bancos ante las mayores restricciones crediticias; y el segundo, focalizado en entregar promociones que buscan disminuir el costo de inversión del cambio a un nuevo hogar o la carga del dividendo durante el primer año". Todos los estratos A su vez, Eugenio López, gerente inmobiliario de Brotec-Icafal, coincide con la visión de los analistas y explica que en el caso de esa compañía se registra una estabilidad en cuanto a ventas conforme se acerca el fin de año. "En ese sentido, mantenemos los ritmos de venta, que particularmente, en edificios en Santiago centro, siguen estando en la preferencia de la demanda". Afirma el ejecutivo que "si bien en el 2015 se registró un boom de ventas, y el primer semestre del 2016 fue más lento, durante el resto del año las ventas han tendido a estabilizarse". El ejecutivo cree que "durante los próximos años el mercado de departamentos debiera tener signos de mayor dinamismo que el visto durante el 2016, cuando aumenten los inversionistas que prefieran el mercado inmobiliario como opción de inversión". Una visión optimista, aunque moderada, que es compartida también por las compañías orientadas al mercado de alto estándar y lujo. Alejandra Zulueta, gerente de marketing de Inmobiliaria Manquehue, indica que respecto de los departamentos de alto estándar, por ejemplo, se mantiene la oferta en Vitacura y además se evidencia un crecimiento en la oferta de este tipo de productos en otros sectores exclusivos, como es Piedra Roja, en Chicureo".
