Tramo entre 3.500 y 4.500 UF sería uno de los más afectados por posibles alzas
domingo, 26 de julio de 2015
Economía y Negocios
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El Mercurio
Algunos expertos creen que las viviendas con valores más cercanos a las 4.500 UF podrían presentar los mayores incrementos. En los tramos más económicos sería un poco más difícil traspasar los costos, pero podrían generarse aumentos, señalan.
La reforma tributaria no impactará de igual modo a todos los segmentos del mercado inmobiliario, opinan los expertos. Según afirma Cristian Gutiérrez, gerente de estudios de la consultora inmobiliaria Arenas y Cayo S.A., "a partir de las 2.000 y hasta las 4.500 UF hay espacio para subir de precios. Sin embargo, es incierta la capacidad de los desarrolladores de traspasar este mayor costo al tramo más cercano a las 2.000 UF. Las mayores alzas debiesen estar en torno al tramo de 3.500 a 4.500 UF en línea con las propiedades que no están exentas de IVA, que son precisamente aquellas sobre 4.500 UF". Aunque esta alza -señala- no debería ser abrupta. "Debido a que gran cantidad de las propiedades promesadas y escrituradas en el año 2015 serán entregadas hasta el año 2017, el aumento sería gradual hasta ese año. En la medida en que el aumento de valor no afecte el ritmo de ventas, se dará paulatinamente un aumento de precios". ¿A cuánto ascenderá esta alza? Señala Cristian Gutiérrez que hay todavía una incertidumbre acerca de la extensión del alza, dado que aún existe la posibilidad de aclaraciones posteriores a la reforma que acoten el alza. Por su parte, Patricio Labbé, gerente comercial de Capitalizarme.com, estima que "en general las mayores alzas afectarán, en su mayoría, a los segmentos de precios más bajos. Esto, debido a que la incidencia en los costos de los terrenos en donde se construyen los proyectos es más baja, lo que implica un menor aprovechamiento de crédito de IVA, puesto que el terreno no paga IVA". En palabras simples, dice que a la utilidad de un proyecto se le resta el valor del terreno, y sobre eso se calcula el IVA a pagar; "mientras mayor sea el costo del terreno, menor IVA se pagará". Y agrega que respecto del traspaso de las alzas al comprador final, va a depender mucho de las condiciones de mercado, "pero de todas maneras las inmobiliarias tratarán de traspasar la mayor cantidad del alza al cliente para mantener su rentabilidad. Momento clave Por su parte, Cristián González, abogado asesor RSM Chile Auditores, cree que "probablemente en donde se verán mayores efectos, proporcionalmente, será en el segmento que hoy se encuentra entre las 2.000 y las 4.000 UF, ya que dichas viviendas no solo se verán afectas a IVA en la venta, sino también a un menor crédito IVA a la construcción de las mismas, por lo que resultará más cara su construcción, de manera que el mercado deberá ajustarse ante dichas circunstancias, ya que es probable que parte de este impuesto sea trasladado a precio". Por ello, el experto opina que el impuesto IVA "es un impuesto indirecto y regresivo que afecta en mayor manera (proporcionalmente) a quienes disponen de menores recursos para adquirir bienes (de consumo o duraderos). De esta manera, la afectación con impuesto IVA a la vivienda generará que las personas deban invertir más recursos para adquirir inmuebles. Frente a ello, y si cuenta con los recursos, hoy es preferible invertirlos antes que resulten gravados con IVA". Mas, pese a todo este escenario , señalan los expertos que es buen momento para comprar, sobre todo considerando -como explica Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario- que la normativa comenzará a regir a partir del 1 de enero del 2016, y que abarcará la venta de todas las propiedades nuevas, incluyendo las usadas cuando sean vendidas con habitualidad. Por su parte, Patricio Labbé dice que es una oportunidad para invertir, pues "los precios de las viviendas han estado subiendo por distintos efectos: escasez de suelo para construir proyectos, aumento en los costos de construcción, consolidación de algunas comunas en términos de servicios y conectividad; y cuando entre en vigencia el pago del IVA dará un salto mayor, no se sabe de cuánto aún, pero será un salto, lo que implicará un aumento inmediato de plusvalía de un año a otro". Otra razón de por qué es un buen momento para comprar es la gran oferta disponible a la fecha. Con motivo de la reforma, muchas inmobiliarias han adelantado el inicio de proyectos, por lo que el pool de opciones es mucho más variado y completo hoy, en donde las inmobiliarias tratarán de vender el mayor porcentaje de sus unidades este año, para lo cual deben diferenciarse ya sea por precio o mejor producto". Claro que no es llegar y adquirir una vivienda. Dice que "para elegir el mejor departamento que se quiere comprar se debe tener claro cuáles son las expectativas que uno tiene de un departamento, y serán muy distintas si se quiere para inversión o para vivir. Para esto, es muy recomendable tener acceso a la información de múltiples proyectos, y si no se dispone del tiempo para visitarlos todos, buscar asesoría en expertos en el tema, de manera de no arrepentirse después de haber comprado y darse cuenta de que existía un proyecto mejor".
