Las claves para comprar casas nuevas para renta
domingo, 14 de junio de 2015
Felipe Álamos U.
Clasificados Propiedades
El Mercurio
Si bien no es una elección habitual, se pueden obtener rentabilidades interesantes en ciertas circunstancias. Es esencial elegir un buen arrendatario y supervisarlo.
Comprar una casa nueva para ponerla en arriendo no es hoy una alternativa frecuente. Pero bajo ciertas circunstancias puede ser una opción interesante a considerar. De hecho, en algunos submercados y proyectos es una opción que ha tenido una evolución interesante. Por ejemplo, Cecilia Celis, gerenta de Marketing de Inmobiliaria Fernández Wood Vizcaya, señala que esa empresa estima que cerca del 20% de quienes compran viviendas nuevas en BordeAndino de Santa Elena de Chicureo lo hacen para renta. A su vez, dice, "muchos lo hacen como inversión porque saben que estas casas subirán su valor en el futuro. La rentabilidad promedio es del 7%, lo que es muy alto para inversión inmobiliaria". Factor esencial Ahora, ¿qué se debe tener en cuenta antes de invertir en una casa nueva, con el fin de arrendarla? Un primer aspecto a considerar, afirma Cristián Silva, gerente general de Fermont Gestión Inmobiliaria, es que normalmente con el canon de arriendo se pueda pagar al menos el dividendo, para así después de un largo plazo se pague "sola", en función de una inversión inicial de 20% (pie). En este sentido, indica que una de las primeras cosas que se deben hacer es definir cuánto quiere uno que rente esa inversión. "Lo que se recomienda es UF + 6%, para que sea atractiva y compense el riesgo de que el eventual arrendatario no pague la renta y se pueda tener que llegar hasta un juicio de precario, el que puede involucrar costos altos". A su vez, hay que considerar algunos aspectos propios del mercado de las casas nuevas. "En el caso de estas viviendas, los precios no suelen ser muy conversables por las inmobiliarias", asegura Silva, por lo que se debe buscar muy bien dónde están las oportunidades. Sumado a lo anterior, dice, hay que tener presente que "la primera depreciación de la propiedad es costosa, aunque hoy no se paga impuesto (IVA), pues al segundo arrendatario ya no se le puede vender el plus de una propiedad sin uso, que es un tremendo gancho para arrendarla". Así, la mantención se vuelve un aspecto clave. Más privacidad Indica Cristián Silva que la demanda de arriendo por casas existe, aunque menos que en departamentos, y que hay un grupo de personas que privilegian la independencia que dan las casas, y les gusta el hecho de no vivir en comunidad. Pero indica que el factor seguridad puede ser un disuasivo. También, dice, hay que considerar que en el caso de las casas se requiere de un mayor involucramiento por parte del dueño, pues se hace más difícil el control del arrendatario, saber si tiene las cuentas al día o si se comporta bien, lo cual en el caso de los departamentos se puede hacer directamente con la administración o conserjería. Otro punto importante, indica, es definir en qué comuna se quiere adquirir, "pues los valores del terreno UF/m {+2} son tremendamente oscilantes entre una y otra. Claramente, el valor del arriendo también es más caro, pero no siempre es proporcional. Por eso es importante realizar un estudio de lo que se esté viviendo en ese momento puntual, ya que las condiciones en este mercado están variando constantemente". A su vez, explica Silva, se deben analizar otros puntos relevantes, como la zona de donde se compra, en referencia a movilización, accesos, supermercados, colegios, etc. En resumen, dice, estas propiedades no son tan atractivas para inversión como los departamentos, pero realizando un estudio y análisis profundo se pueden conseguir rentabilidades positivas. "Lo más importante en este tipo de inversiones es que el arrendatario sea bien evaluado, tanto en lo financiero -no sacamos nada de nada si éste es incapaz de pagar o se caerá en unos meses- como en lo personal (emocional), una variable a considerar y que no es tan sencilla de definir y que implica cómo estas personas cuidarán la casa".
