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Hugo Silva, comprador del terreno de Machalí, analiza acciones legales contra Caval

lunes, 09 de marzo de 2015

Pablo Obregón y Claudia Ramírez
Economía y Negocios

El negocio lo materializó un día antes de que se hicieran públicos los detalles sobre cómo Caval, empresa de la que es socia la nuera de la Presidenta Bachelet, había adquirido esos terrenos.
- Hitos del caso Caval

Dicen que es un hombre de campo. Hugo Silva Martínez (72 años) es hijo del agricultor Alfredo Silva y creció en Doñihue.

Actualmente pasa parte del tiempo en su predio de Pelequén, donde suele invitar a sus amigos a cabalgar. Le gustan los caballos criollos, aunque no compite en torneos. Hace 40 años fue dirigente de O’Higgins de Rancagua, cuando este club de fútbol aún no era controlado por el empresario Ricardo Abumohor.

Silva es conocido en la zona por ser el dueño de la concesión del rodoviario de buses rurales de Rancagua y por manejar la estación de buses interurbanos O’Higgins. Ambos negocios son parte de la sociedad matriz Ruta 86, que fundó en 1980 junto al médico Luis Alberto Ugarte —quien hoy no participa de esta sociedad— y que principalmente se dedica a la compra de terrenos, en la que desarrolla proyectos inmobiliarios para luego arrendar o venderlos.

Aconsejado por su hijo Hugo Silva Canillas y por Manuel Guerrero, gerente general de Ruta 86, el 5 de febrero, Silva Martínez firmó la escritura por la que compró los fundos Santa Elena, San Diego y Santa Cecilia, ubicados en la Carretera del Cobre, al ingreso de la zona urbana de Machalí y frente al Club de Polo de esa comuna.

Pagó $9.500 millones por esos predios, asumiendo que, en el corto plazo, el cambio del uso de suelo en esa zona le permitiría desarrollar un importante proyecto inmobiliario habitacional o comercial —cuyos detalles aún no definía— y recuperar con creces la mayor inversión que ha hecho .

El problema, señalan sus cercanos, es que él no contaba con que al día siguiente de firmar la escritura estallaría un escándalo que involucraría a Caval, la firma que le vendió los predios.

El 6 de febrero salió a la luz pública que la nuera de la Presidenta Bachelet, Natalia Compagnon —socia de Caval—, y su marido, Sebastián Dávalos —quien era gerente de proyectos de Caval—, habían comprado el terreno mediante un préstamo que les concedió el Banco de Chile y que, en el marco de esas tratativas, Dávalos y Compagnon habían solicitado en 2013 una reunión con el vicepresidente de la entidad, Andrónico Luksic.

De ahí en más, el caso siguió escalando, al punto de convertirse en un problema político que le explotó a La Moneda en pleno período de vacaciones de la Presidenta Bachelet. El resultado es que hoy hay una investigación en la justicia, Dávalos renunció a su cargo de director sociocultural de la Presidencia, y tanto él como su esposa renunciaron al Partido Socialista.

Todo este cuestionamiento público a Caval (ver recuadro) hizo que la posibilidad de que se materialice el cambio del Plan Regulador de Machalí pierda fuerza, al menos en el corto plazo. Y con ello, estiman cercanos a Silva, tiene escasas posibilidades de concretar en el corto tiempo la iniciativa que llevó a este empresario a comprar los terrenos.

“Está arrepentido de haber hecho el negocio. Si hubiera sabido lo apurado que estaba Caval por vender, les habría ofrecido mucho menos. Se siente perjudicado por la exposición mediática y por lo que pagó”, dice un cercano.

Por lo mismo, Silva, asesorado por el abogado Mario Silva, del estudio Philippi, Prietocarrizosa & Uría, está analizando tomar acciones legales, pues, a su juicio, hizo un negocio con asimetrías de información. Aunque saben que es muy difícil lograrlo, le gustaría deshacer el negocio, reconocen cercanos. Añaden que si Ruta 86 hubiera tenido toda la información sobre la mesa a la hora de cerrar el negocio, hubieran intuido que el cambio al plan regulador se entramparía y que los números que él proyectaba no serían tales.

“Es de las mayores inversiones que han hecho y hoy el terreno sirve básicamente para plantar manzanas y kiwis”, resume un cercano a la familia Silva.

El diputado UDI por la zona, Alejandro García-Huidobro, conoce a la familia Silva. Considera que son los grandes perdedores de todo esto, puesto que aunque la modificación del plan regulador es necesaria para las comunas de Rancagua y Machalí, el impacto de este caso hará difícil que alguien se atreva a cambiar el uso de esos terrenos: “Los conozco. Es gente emprendedora, gente que ha trabajado toda su vida. No es un grupo económico, es gente de esfuerzo. Lo lamento por ellos, porque han aportado mucho a la región”, señala.

Antes miraba otros terrenos


¿Cómo y cuándo se enteró de que estos fundos estaban en venta? Cercanos a los empresarios rancagüinos aseguran que en junio del año pasado Hugo Silva Martínez fue contactado por personas vinculadas a Caval, que le ofrecieron los terrenos de Machalí. Antes de atender el llamado de Caval, el empresario había escuchado que los predios estaban en venta, dicen estos actores, pero no fue contactado por Agrícola Wiesner, la dueña original de los terrenos, así es que no los analizó sino hasta los acercamientos con Caval.

En 2013, Agrícola Wiesner enfrentó un convenio judicial preventivo a cargo del síndico Herman Chadwick Larraín, en el que parte de los activos a la venta eran los ahora polémicos terrenos de Machalí. Cercanos al empresario aseguran que Chadwick les ofreció estos predios a otros empresarios de la zona, como Pedro del Real, ligado al rubro automotor e inmobiliario, y Miguel Martínez, ex dueño de supermercados Independencia, pero no al controlador de Ruta 86, y eso explicaría por qué este no los compró directamente a su dueño original.

Contactados Del Real y Martínez para hablar del tema, “El Mercurio” no obtuvo respuesta.

Además, en esa época Silva estaba concentrado en otros proyectos que para él eran prioritarios: la compra de sitios en Valparaíso y la construcción de un edificio de oficinas en el centro de Rancagua, entre las calles O’Carroll y San Martín. “No tiene la espalda financiera como para concurrir a tantos negocios a la vez, por eso el predio en Machalí no estaba en carpeta”, indica un conocedor.

Los atractivos números de Machalí


Cuando se produce el contacto con Caval, en junio del año pasado, Silva nunca estuvo muy convencido del negocio que le estaban poniendo frente a sus ojos: comprar los terrenos y esperar a que se materializara el cambio del plan regulador de la comuna, en ese entonces en discusión pública, de modo que esas 44 hectáreas agrícolas —de un total de 400 ubicadas en la misma zona, pero de otros propietarios— pasaran al radio urbano y pudieran utilizarse para desarrollar proyectos inmobiliarios.

Entonces, ¿por qué se decidió a comprar? La oferta de Caval era atractiva. La idea era comprar a 0,8 UF/m2, y una vez concretado el cambio al plan regulador, vender a 1,5 UF/m2, según los precios que se manejan en proyectos cercanos a esos terrenos.

Pero el 6 de febrero, un día después de que el negocio ya estuviera cerrado tras la firma de la escritura, el panorama cambió: Un reportaje de Qué Pasa reveló los detalles de esta operación que hasta ese minuto Silva desconocía: la mencionada reunión de Dávalos, Compagnon y el socio de esta en Caval, Mauricio Valero Ibáñez, con Luksic para conseguir un crédito por $6.500 millones con los que ellos financiaron la compra de los terrenos.

Si bien Silva sabía que había comprado terrenos a una sociedad que integraba la nuera de la Presidenta Bachelet, según sus cercanos ignoraba que Caval tuviera premura por concretar la venta, porque para comprar el predio habían pedido un crédito bullet (se paga el capital y los intereses en su totalidad, sin cuotas previas) que estaba por vencer.

También desconocía —dicen estas mismas fuentes— que por el mismo terreno Caval había pagado a su dueño original, la familia Wiesner, $3.000 millones menos que los que él canceló, y que antiguos colaboradores de Caval habían presentado sendas demandas laborales contra la empresa.

¿Vendedor sin oficina?


Meses antes, cuando en junio de 2014 se iniciaron las negociaciones entre Manuel Guerrero, gerente general de Ruta 86, y Mauricio Valero, socio de Caval, estas habían comenzado con un precio de compraventa aún mayor. Al principio Caval pidió $11 mil millones, y ante la negativa de Silva, los vendedores accedieron a hacer un descuento.

Las reuniones se desarrollaron en las oficinas de Silva, y en distintos cafés en Santiago, dice un conocedor. Nunca visitaron las oficinas de Caval.

Meses después y con la aparición de nuevos antecedentes tras el estallido del caso, aquella situación le hizo sentido a Silva. A mediados de febrero se conoció una supuesta dirección de Caval asociada a Felipe Velasco, hijo del ex ministro Belisario Velasco, quien desmintió cualquier vinculación comercial con Dávalos, Compagnon o Caval.

Natalia Compagnon acudió a tres o cuatro reuniones, pero casi no hablaba, aseguran conocedores de la operación, y las negociaciones las lideraba su socio Mauricio Valero. En este tiempo, Silva Martínez y su entorno nunca vieron a Sebastián Dávalos. “El que hablaba en las reuniones era Valero. Hacía alarde de que si no lo ubicaban en Chile, era porque estaba en Miami. No tenía el estilo habitual de los negociadores de este rubro. Era más agresivo y le gustaba ha blar de lujos”, señala un cercano.

En los directorios de Ruta 86, Silva Martínez, su hijo y el gerente general analizaron muchas veces esta compra. El empresario no estaba convencido de hacerla, porque para pagar la suma que pidió Caval tras la rebaja —los $9.500 millones a los que llegaron—, tenía que pedir un crédito bancario, que es algo inusual en sus negocios.

Finalmente se decidió y financió los $9.500 millones por tres vías: $2 mil millones en efectivo, dos propiedades por $500 millones y un crédito bullet con el Banco de Chile por cerca de $6.500 millones. Esto último corresponde a un préstamo con un plazo de dos años en el que Silva se comprometió a pagar la totalidad del dinero solicitado.

Antes de enterar esta compra tenía varios créditos preaprobados a su favor con entidades como el Banco Itaú, dicen conocedores del proceso, pero se decidió a tomar el crédito con el Banco de Chile por la conveniente tasa de interés que le ofrecieron.

El total de los negocios de la familia Silva generan ingresos mensuales por cerca de $200 millones, según cercanos. No obstante, desde su entorno aseguran que la empresa tiene flujos suficientes para pagar los $6.500 millones que pidió al Banco de Chile. Agregan que si los flujos no les alcanzaran, podrían tomar un nuevo préstamo, de entre cinco y ochos años plazo, para refinanciar la deuda. Lo que descartan esas mismas fuentes es que se tenga pensado vender esos terrenos u otros activos.

Por ahora, los sitios son parte del patrimonio de Silca, una sociedad que administra Silva Martínez y que integran sus hijos Hugo, Nere y Aracelli Silva Canillas.

Solo cuatro hectáreas las pueden edificar


El año pasado, y antes de destaparse la polémica, la aprobación del nuevo plan regulador de Rancagua y Machalí ya enfrentaba trabas, porque las autoridades locales pidieron mejorar algunos aspectos, como las vías de acceso.

Cuando estaban en negociaciones con Caval, representantes de Ruta 86 se sintieron tentados a ir a la municipalidad a obtener información sobre los avances en el cambio del plan regulador, reconocen desde el entorno de Hugo Silva Martínez, pero este se negó a hacerlo. Algo que hoy agradece. Si la fiscalía pidió videos de las personas que concurrieron al Conservador de Bienes Raíces de Rancagua, señalan esas fuentes, perfectamente podría hacer lo mismo para averiguar quién hizo alguna gestión en la municipalidad.

De las 44 hectáreas que el empresario compró a Caval, hay cuatro que tienen permisos para edificaciones comerciales. El directorio de Ruta 86 es partidario de construir desde ya un strip center para aprovechar los predios, pero Silva es reticente y hoy los terrenos están sin actividad. La decisión de construir nuevamente pasará por él, pues es el verdadero “dueño del circo”, dicen cercanos.

Educación, seguridad y karting, otros negocios


El negocio principal de Hugo Silva Martínez es el inmobiliario, que desarrolla con la sociedad matriz Ruta 86. Empezó distribuyendo bebidas en la Sexta Región, pero ha incursionado en una diversidad de rubros, casi siempre en solitario o en sociedad con sus hijos.

La excepción a esta regla es la Inmobiliaria Inversiones y Servicios Educacionales de la Región de O’Higgins. Según registros comerciales, entre varios inversionistas comparte sociedad con Gonzalo Vial, dueño de Agrosuper, y los ex diputados Eugenio Bauer (UDI) y Esteban Valenzuela (independiente y ex militante del PPD), quien además es presidente de la Comisión Asesora Presidencial en Descentralización. Esta firma fue creada para construir el proyecto de una universidad en Rancagua y hoy le arrienda un inmueble a la Universidad Aconcagua.

Otra de sus firmas es Full Seguridad, en sociedad con Manuel Guerrero, que es la encargada de los guardias de seguridad de recintos como el Rodoviario de Rancagua. También es socio de Siete Puentes, junto a su hijo Hugo Silva Canillas, y que es dueña de un kartódromo en la comuna de Olivar.

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