Invertir en propiedades: la mayoría son hombres y prefieren viviendas bajo 3 mil UF

sábado, 08 de diciembre de 2018
María de los Ángeles Pattillo

Santiago es la comuna donde hay más transacciones de departamentos enfocados a un posterior arriendo. Sin embargo, es Independencia donde porcentualmente este tipo de compras tiene mayor peso: el 49% de los inmuebles adquiridos buscan generar un retorno que, en promedio, supera el 6% anual.

Un clásico como inversión es el activo inmobiliario, y si a eso se suma el alza sostenida de los precios de los inmuebles en la última década, no resulta extraño encontrar un creciente número de personas que se ha volcado a esta opción como una forma de hacer rendir su dinero.

La comuna preferida por quienes compran departamentos para luego arrendar es Santiago. Entre el primer semestre de 2017 e igual lapso de 2018 fueron adquiridas 3.144 unidades (nuevas o usadas) por inversionistas, considerando a aquellos propietarios que inscribieron dos o más viviendas en el período analizado (ver infografía). Así lo detalla un estudio de BDO Consultores, que tomó en cuenta los registros de los conservadores de bienes raíces, del Servicio de Impuestos Internos y del Servicio Electoral.

En términos porcentuales, donde es más común ver inversionistas es en Independencia. Ahí representan el 49% del total de transacciones realizadas en 12 meses (1.407 unidades de las 2.898 vendidas en total), mientras que en Estación Central su peso llega a 46% (1.838 de 3.977). Ambas comunas tienen rentabilidades sobre un 6% anual.

Si bien este retorno es mejor que el de otros instrumentos financieros -por ejemplo, la bolsa en lo que va del año registra una caída de 8,45% o algunos fondos mutuos-, el director del Centro de Estudios en Economía y Negocios de la UDD, Cristián Echeverría, advierte que antes de decidirse por invertir en propiedades hay que considerar una serie de factores. "El mercado de las acciones opera todos los días, pero comprar y vender un inmueble puede tardar meses, considerando los estudios legales y la obtención de un crédito. Es muy poco líquido", dice. También subraya que mientras en la bolsa se conoce el valor de los activos, en los bienes raíces solo es posible tener una noción previa por el sector y características de la construcción. "Se tiene certeza de cuánto costó, pero no en cuánto se puede vender", agrega.

A juicio de Claudia Zapata, gerenta comercial de Paz Corp, la mayoría de quienes invierten no quieren deshacerse de las viviendas, sino que las adquieren pensando en mejorar su jubilación: "El formato es tomar un crédito hipotecario y que se pague solo. Se desembolsa el pie, que se puede pagar en cuotas si se promesa en verde, y después con el mismo alquiler se paga el dividendo y a los 65 años se tiene un ingreso adicional".

A mayor edad se buscan unidades más grandes

Las alternativas más atractivas son las viviendas bajo las 3 mil UF. Entre los menores de 50 años, por ejemplo, estas representan más del 88% de las compras, según BDO. "Tienen más público, desde profesionales jóvenes hasta migrantes que lo ven como una buena opción mientras se consolidan económicamente. Por lo mismo, la vacancia es muy baja, lo que lo hace un producto interesante", resalta Nicolás Herrera, socio de la consultora.

Para Luis Ignacio Montalva, gerente general de Montalva Quindos, de tener capital suficiente siempre conviene quedarse con dos unidades económicas antes que una cara. "En el primer caso, el rango exento de contribuciones (1.235 UF) se aplica dos veces. Es muy grande la diferencia respecto al ahorro de impuestos", indica.

Eso sí, pasados los 50 años, las personas comienzan a mirar los departamentos de mayor valor y tamaño. Entre los hombres menores de 29 años, por ejemplo, la superficie promedio de preferencia bordea los 38 m {+2} ; entre 50 y 65 años llega a casi 42 m {+2} , y entre quienes superan los 65 años, la opción se empina a unos 60 m {+2} .

"En los inmuebles de mayor tamaño muchas veces los valores de renta no alcanzan los retornos esperados", advierte Herrera. De todas formas, Montalva cree que el público más senior no solo está considerando la rentabilidad. "Hay objetivos distintos, como dejar la propiedad como herencia para los hijos. Es una inversión más utilitaria, porque el fin no es solo ganar plata", dice. Además, Zapata dice que sobre los 65 años, las compras generalmente son al contado, ya que es más difícil acceder a crédito.

Mujeres prefieren el oriente

En general, son los hombres los que invierten más en propiedades, lo que se nota especialmente en la zona centro, donde duplican a las mujeres en número de transacciones (2.824 versus 1.416). Sin embargo, la participación de ellas crece en las comunas de la zona oriente, ya que mientras en Independencia, Estación Central y Santiago las mujeres no representan más del 34% de las compras para inversión, en Providencia son el 45% y en Vitacura llegan al 53%, superando incluso a los hombres. "Tienden a ser más conservadoras, pensando que habrá menos rotación de arrendatarios. Además, priorizan una vivienda donde ellas mismas vivirían", apunta Zapata.

De acuerdo al estudio de BDO, las tres comunas del sector oriente de la capital con la mayor cantidad de búsquedas para arrendar son Providencia, Las Condes y Vitacura. Estas, además, son desde donde provienen la mayoría de los inversionistas inmobiliarios. Las Condes y Providencia, por ejemplo, abarcan casi el 20% del total, con 1.376 unidades adquiridas por gente que reside ahí mismo.

Sin embargo, Rodrigo Boisier, gerente comercial de Fundamenta, advierte que el sector oriente es más complicado, "porque cuando se va el inquilino, el costo de reparación es mayor, y también hay menos gente interesada, pues muchos desisten de arrendar para ser propietarios". En Las Condes, la rentabilidad promedio es de 4,9% anual, mientras en Vitacura, un 4,0%, según datos de BDO.

Para Zapata, la clave para elegir bien una propiedad para inversión es seleccionar una buena ubicación. "Las personas que arriendan normalmente son jóvenes y se quieren ir caminando, en metro o en bicicleta a su trabajo. Este público también valora edificios con espacios comunes, como quinchos y piscinas, o una sala para invitar amigos. Son atributos que facilitan que se coloque rápido", dice.

LAS OPCIONES más atractivas son las viviendas que cuestan menos de 3 mil UF. Entre los menores de 50 años, por ejemplo, estas representan más del 88% de las compras, según BDO.